Ceny nieruchomości w II kwartale 2026. Stabilizacja czy początek kolejnych wzrostów?

II kwartał 2026 roku według danych NBP przyniósł dalsze zmiany na rynku mieszkaniowym, ale trudno mówić o jednym kierunku obowiązującym we wszystkich miastach i segmentach rynku. Ceny ofertowe nadal pozostają wyraźnie wyższe od cen, po których rzeczywiście dochodzi do transakcji, a jednocześnie w większości analizowanych miast nie obserwujemy już wyraźnej presji na spadek cen.

Porównanie danych z III i IV kwartału 2025 roku oraz I i II kwartału 2026 roku wskazuje raczej na okres stabilizacji, z coraz wyraźniejszymi oznakami odbudowy cen w części miast.

Warto jednak pamiętać, że sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym różni się dość znacząco.

Najważniejszy wniosek? Coraz większe znaczenie ma realna cena transakcyjna, a nie cena z ogłoszenia. Różnice pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a finalnymi cenami zakupu w wielu miastach są już bardzo wyraźne.

Rynek wtórny: kupujący nadal płacą wyraźnie mniej niż wynoszą ceny ofertowe

Analizując ceny mieszkań w II kwartale 2026 na rynku wtórnym, uwagę zwraca przede wszystkim duża różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi.

W II kwartale 2026 roku ceny transakcyjne były niższe od ofertowych we wszystkich 17 analizowanych miastach. Średnia różnica wyniosła około 9,15%.

Największe rozbieżności odnotowano w:

• Gdyni: -15,88%,
• Gdańsku: -14,34%,
• Poznaniu: -12,85%,
• Warszawie: -12,26%,
• Krakowie: -12,15%.

Znacznie mniejszy rozdźwięk widoczny był między innymi w Lublinie, gdzie cena transakcyjna była niższa od ofertowej jedynie o 1,48%, oraz w Rzeszowie, gdzie różnica wyniosła 1,78%.

Tak duże różnice pokazują, że ceny zamieszczane w ogłoszeniach nie powinny być utożsamiane z rzeczywistą wartością rynkową nieruchomości. Szczególnie w największych miastach sprzedający nadal często rozpoczynają sprzedaż od poziomu znacznie wyższego niż cena, którą ostatecznie akceptuje kupujący.

Ceny ofertowe na rynku wtórnym ponownie zaczynają rosnąć

W II kwartale 2026 roku ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego wzrosły w 13 z 17 analizowanych miast.

Średnia zmiana względem I kwartału wyniosła około +0,93%.

Największy wzrost wystąpił w Opolu, gdzie ceny ofertowe zwiększyły się o 4,47%, oraz w Katowicach, gdzie wzrost wyniósł 2,77%.

Spadki wystąpiły jedynie w kilku miastach. Największe, po 1,46%, zanotowano w Lublinie i Szczecinie.

Jeszcze ciekawiej wygląda zestawienie z III kwartałem 2025 roku. W ciągu trzech kolejnych kwartałów ceny ofertowe na rynku wtórnym wzrosły średnio o około 2,64%.

W 13 z 17 badanych miast cena ofertowa była w II kwartale 2026 roku wyższa niż trzy kwartały wcześniej.

Nie mamy zatem do czynienia z gwałtownym wzrostem, ale coraz trudniej również mówić o kontynuacji spadkowej fazy rynku.

Na rynku wtórnym rosną również rzeczywiste ceny sprzedaży

Jeszcze ważniejsze od cen ofertowych są jednak ceny transakcyjne.

Ceny mieszkań w II kwartale 2026 roku wzrosły w 13 z 17 miast, a średnia zmiana względem poprzedniego kwartału wyniosła około +1,18%.

Największe kwartalne wzrosty pojawiły się w:

• Bydgoszczy: +3,84%,
• Lublinie: +3,44%,
• Olsztynie: +3,16%,
• Białymstoku: +2,61%.

W Warszawie przeciętna cena transakcyjna wzrosła z 16 393 zł do 16 723 zł za m², czyli o 2,01%.

Spadki wystąpiły jedynie w Gdyni, Krakowie, Szczecinie i Wrocławiu. Największy odnotował Kraków, gdzie ceny obniżyły się o 2,11%.

Jeżeli spojrzymy nie na jeden kwartał, lecz na okres od III kwartału 2025 do II kwartału 2026 roku, ceny transakcyjne mieszkań używanych wzrosły średnio o około 1,81%.

To niewiele, ale kierunek jest istotny. Po okresie względnej stagnacji rynek wtórny zaczyna wykazywać umiarkowaną presję wzrostową.

Rynek pierwotny: większa różnica pomiędzy ofertową a rzeczywistą ceną zakupu

Nieco inaczej zachowywały się ceny mieszkań w II kwartale 2026 na rynku pierwotnym, gdzie wzrost cenników deweloperów nie zawsze znajdował odzwierciedlenie w cenach transakcyjnych.

W II kwartale 2026 roku średnia z różnic procentowych pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w 17 analizowanych miastach wyniosła około 7,93%.

Największe różnice wystąpiły w Szczecinie, gdzie cena transakcyjna była aż o 16,74% niższa, w Łodzi ze spadkiem o 15,98% oraz w Gdańsku, gdzie różnica wyniosła 15,34%.

Na drugim biegunie znalazły się Kielce i Zielona Góra, gdzie różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną była znacznie mniejsza.

Nietypowa sytuacja wystąpiła w Olsztynie. Średnia cena transakcyjna była tam o 2,17% wyższa od średniej ceny ofertowej. Nie musi to jednak oznaczać, że kupujący płacili więcej niż wynosiła cena konkretnego mieszkania. Różnica może wynikać ze struktury nieruchomości uwzględnianych w obu grupach danych.

Deweloperzy nadal podnoszą ceny ofertowe

Ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły w II kwartale w 13 z 17 miast, podobnie jak na rynku wtórnym.

Średnia zmiana wyniosła około +0,89%.

Najmocniejsze wzrosty zanotowano w:

• Szczecinie: +4,42%,
• Gdańsku: +4,16%,
• Rzeszowie: +4,10%,
• Warszawie: +2,39%,
• Łodzi: +2,37%.

Największy spadek wystąpił natomiast w Gdyni, gdzie ceny ofertowe obniżyły się o 4,47%.

Znacznie ciekawszy obraz uzyskujemy jednak wtedy, gdy cofniemy się do III kwartału 2025 roku.

Od III kwartału 2025 do II kwartału 2026 ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły średnio o około 3,19%. Wzrost wystąpił aż w 16 z 17 analizowanych miast.

Oznacza to, że pomimo okresowych korekt polityka cenowa deweloperów pozostaje stosunkowo odporna na spadki. Ceny oficjalnie oferowanych mieszkań są dziś w zdecydowanej większości miast wyższe niż jesienią ubiegłego roku.

Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym nie potwierdzają jeszcze wyraźnego trendu wzrostowego

Inaczej wygląda jednak sytuacja, gdy przejdziemy od cenników deweloperskich do rzeczywistych cen sprzedaży.

W II kwartale 2026 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły tylko w 8 z 17 miast, natomiast w 9 miastach spadły.

Średnia zmiana wyniosła zaledwie około +0,38%.

Największe wzrosty zanotowano w:

• Opolu: +4,65%,
• Olsztynie: +3,65%,
• Krakowie: +3,50%,
• Wrocławiu: +2,95%.

Największy spadek wystąpił natomiast w Bydgoszczy, gdzie przeciętna cena transakcyjna obniżyła się o 5,53%.

W Gdyni spadek wyniósł 3,25%.

Rynek pierwotny jest więc obecnie znacznie mniej jednoznaczny niż wtórny.

Co pokazują cztery poprzednie kwartały?

Porównanie okresu od III kwartału 2025 do II kwartału 2026 pozwala zauważyć istotną różnicę pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi.

Na rynku pierwotnym ceny ofertowe wzrosły średnio o około 3,19%, podczas gdy transakcyjne zwiększyły się o około 1,47%.

Na rynku wtórnym ceny ofertowe wzrosły w tym samym czasie o około 2,64%, a transakcyjne o około 1,81%.

Oznacza to, że oczekiwania sprzedających i deweloperów rosną szybciej niż kwoty faktycznie akceptowane przez kupujących.

To jeden z najważniejszych sygnałów płynących z obecnych danych.

Rynek nie znajduje się obecnie w fazie dynamicznej hossy. Sprzedający próbują jednak stopniowo przesuwać ceny w górę, a w części miast kupujący zaczynają te podwyżki akceptować.

Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem

Warszawa nadal zdecydowanie wyróżnia się poziomem cen.

Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa w II kwartale wyniosła 19 059 zł za m², natomiast transakcyjna 16 723 zł za m². Różnica wyniosła więc ponad 2 300 zł na każdym metrze kwadratowym, czyli 12,26%.

Na rynku pierwotnym cena ofertowa wyniosła 18 488 zł za m², a transakcyjna 16 783 zł za m².

Co ciekawe, w Warszawie przeciętna cena transakcyjna nowego mieszkania była więc nieznacznie wyższa niż mieszkania z rynku wtórnego.

Jednocześnie ceny transakcyjne wzrosły w II kwartale zarówno na rynku wtórnym, o 2,01%, jak i pierwotnym, o 1,87%.

W przypadku cen ofertowych wzrost na rynku pierwotnym był jeszcze większy i wyniósł 2,39%.

Warszawa należy więc do rynków, na których w II kwartale wystąpiła stosunkowo spójna presja na wzrost cen.

Czy ceny mieszkań ponownie zaczną mocniej rosnąć?

Na podstawie samych danych z ostatnich czterech kwartałów nie można jeszcze mówić o rozpoczęciu kolejnej fali silnych wzrostów cen mieszkań.

Można jednak wskazać kilka sygnałów, które sugerują, że okres spadków lub pełnej stagnacji może stopniowo dobiegać końca.

Po pierwsze, ceny ofertowe rosną w zdecydowanej większości analizowanych miast. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Po drugie, na rynku wtórnym coraz wyraźniej rosną także ceny transakcyjne. W II kwartale wzrost wystąpił w 13 z 17 miast.

Po trzecie, na rynku pierwotnym ceny transakcyjne pozostają stosunkowo stabilne i nie potwierdzają jeszcze powszechnego trendu wzrostowego. Deweloperzy podnoszą więc cenniki szybciej, niż rosną kwoty rzeczywiście płacone przez klientów.

Po czwarte, utrzymuje się duży odstęp pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Oznacza to, że kupujący nadal mają pewną przewagę negocjacyjną, a rynek nie jest jeszcze na tyle rozgrzany, aby ceny ofertowe były bez większych negocjacji akceptowane.

Co może wydarzyć się w kolejnych kwartałach?

Jeżeli obecny kierunek zmian będzie kontynuowany, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się dalsza stabilizacja połączona z umiarkowanym wzrostem cen, a nie gwałtowny skok podobny do obserwowanego w najbardziej dynamicznych okresach poprzednich lat.

Rynek wtórny może reagować szybciej. W II kwartale ceny transakcyjne rosły tam już szybciej niż ceny ofertowe, co może oznaczać stopniowe zmniejszanie przestrzeni negocjacyjnej, jeżeli popyt będzie się utrzymywał.

Na rynku pierwotnym sytuacja pozostaje bardziej złożona. Deweloperzy wyraźnie próbują podnosić ceny ofertowe, ale rzeczywiste ceny sprzedaży nie nadążają za tym ruchem. Dopóki ta sytuacja się utrzymuje, trudno mówić o trwałym początku silnej fali wzrostowej.

Bardzo możliwe jest również dalsze różnicowanie się poszczególnych rynków lokalnych. Już obecnie obok miast, w których ceny rosną o kilka procent w ciągu kwartału, występują miasta notujące spadki.

Nie należy więc traktować polskiego rynku nieruchomości jako jednego, jednolitego rynku.

Podsumowanie

II kwartał 2026 roku można podsumować jako okres stabilizacji z coraz wyraźniejszą przewagą wzrostów nad spadkami.

Nie obserwujemy gwałtownego wzrostu cen w całym kraju. Nie widać jednak również szerokiej przeceny.

Najbardziej wyraźny ruch pojawił się na rynku wtórnym, gdzie średnia zmiana cen transakcyjnych w 17 analizowanych miastach wyniosła około +1,18% względem I kwartału 2026 roku.

Na rynku pierwotnym wzrost jest na razie widoczniejszy w cennikach deweloperów niż w faktycznych transakcjach.

Ceny mieszkań w II kwartale 2026 nie wskazują jeszcze na początek nowego boomu, ale jednocześnie coraz mniej danych przemawia za scenariuszem powszechnych i znaczących spadków.

Dla kupujących oznacza to, że nadal istnieje przestrzeń do negocjacji, szczególnie że różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi sięgają w części miast kilkunastu procent.

Dla osób czekających na powszechny i znaczący spadek cen dane z ostatnich czterech kwartałów nie przynoszą natomiast zbyt wielu argumentów potwierdzających taki scenariusz.

Dane obejmują 17 analizowanych miast. Podane średnie zmiany procentowe są średnią zmian obserwowanych w poszczególnych miastach i nie stanowią średniej ważonej liczbą ani wartością zawartych transakcji. Ocena możliwego kierunku rynku jest interpretacją dotychczasowego trendu, a nie prognozą przyszłych cen.