Ceny mieszkań w Polsce zaczynają coraz mocniej rozjeżdżać się z oczekiwaniami sprzedających

Ceny nieruchomości w I kwartale 2026 roku. Rynek zaczyna się rozjeżdżać

I kwartał 2026 roku według najnowszych danych NBP pokazuje coraz wyraźniejszy podział rynku nieruchomości. Z jednej strony w wielu miastach widać stabilizację lub nawet spadki cen ofertowych. Z drugiej strony część rynków nadal notuje wzrosty cen transakcyjnych, szczególnie tam, gdzie podaż pozostaje ograniczona albo utrzymuje się relatywnie wysoki popyt.

Najważniejszy wniosek? Coraz większe znaczenie ma realna cena transakcyjna, a nie cena z ogłoszenia. Różnice pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a finalnymi cenami zakupu w wielu miastach są już bardzo wyraźne.

Rynek wtórny: porównanie cen ofertowych do transakcyjnych w I kwartale 2026

Analizując ceny nieruchomości w I kwartale 2026 roku na rynku wtórnym, wyraźnie widać coraz większą różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami zakupowymi klientów.W praktyce oznacza to, że kupujący coraz częściej negocjują ceny, a sprzedający muszą schodzić z oczekiwań.

Największe różnice wystąpiły w:

• Gdyni: -16,85%
• Gdańsku: -15,60%
• Poznaniu: -12,49%
• Warszawie: -11,36%
• Bydgoszczy: -10,86%

To bardzo mocny sygnał, że część ofert jest nadal wystawiana na poziomach oderwanych od realiów rynkowych. Szczególnie w Trójmieście widać wyraźne schłodzenie rynku wtórnego.

Warszawa również pokazuje istotną korektę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a finalnymi transakcjami. Średnia różnica ponad 11% oznacza, że przy mieszkaniu wartym nominalnie milion złotych negocjacje potrafią sięgać ponad 100 tys. zł.

Najmniejsze różnice odnotowano w:

• Zielonej Górze: +0,42%
• Rzeszowie: -4,01%
• Kielcach: -5,56%
• Opolu: -5,63%

To pokazuje, że w mniejszych i bardziej stabilnych rynkach ceny ofertowe są bliższe realnym możliwościom zakupowym klientów.

Rynek pierwotny: porównanie cen ofertowych do transakcyjnych w I kwartale 2026

Na rynku pierwotnym różnice również są widoczne, ale generalnie mniejsze niż na rynku wtórnym. Deweloperzy nadal bronią cen, jednak coraz częściej stosują ukryte rabaty, promocje lub dodatki zamiast oficjalnych obniżek.

Największe rozbieżności wystąpiły w:

• Białymstoku: -13,69%
• Łodzi: -13,27%
• Szczecinie: -11,77%
• Gdańsku: -10,60%
• Bydgoszczy: -10,41%

Najmniejsze różnice:

• Olsztyn: -0,98%
• Lublin: -2,72%
• Gdynia: -2,76%
• Rzeszów: -4,99%

To pokazuje, że część deweloperów zaczyna dostosowywać ceny do możliwości kredytowych klientów, ale nadal w wielu miastach ceny ofertowe pozostają mocno „napompowane”.

Co ciekawe, Warszawa na rynku pierwotnym wygląda stabilniej niż wtórny. Różnica wyniosła jedynie -6,53%, czyli niemal dwa razy mniej niż na rynku mieszkań używanych.

Rynek wtórny: ceny ofertowe IV kwartał 2025 vs I kwartał 2026

Na rynku wtórnym widać pierwsze oznaki korekty cen ofertowych. W większości miast ceny spadły lub zatrzymały wzrosty.

Największe spadki:

• Łódź: -2,95%
• Kraków: -1,02%
• Warszawa: -1,02%
• Gdynia: -0,96%

To ważny sygnał, bo jeszcze rok wcześniej właśnie te miasta należały do liderów wzrostów.

Jednocześnie część miast nadal rosła:

• Bydgoszcz: +3,74%
• Poznań: +1,90%
• Lublin: +1,71%
• Olsztyn: +1,60%

Widać więc wyraźnie, że rynek przestał zachowywać się jednolicie. Lokalne uwarunkowania zaczynają mieć dużo większe znaczenie niż ogólnokrajowy trend.

Dane z III kwartału 2025 dodatkowo pokazują, że część rynków weszła już wcześniej w fazę stabilizacji. Warszawa praktycznie stoi w miejscu od kilku kwartałów, podobnie Kraków czy Gdynia.

Rynek pierwotny: ceny ofertowe IV kwartał 2025 vs I kwartał 2026

Rynek pierwotny zachowuje się inaczej niż wtórny. Tutaj deweloperzy nadal próbują utrzymywać wysokie stawki ofertowe.

Największe wzrosty cen ofertowych:

• Bydgoszcz: +6,77%
• Białystok: +2,76%
• Poznań: +2,69%
• Warszawa: +2,23%
• Opole: +2,22%

Największy spadek odnotowała Gdynia: -3,76%.

W większości miast wzrosty były jednak symboliczne. To sugeruje, że deweloperzy próbują utrzymać ceny nominalne, ale rynek nie daje już przestrzeni do agresywnych podwyżek.

W praktyce coraz częściej pojawiają się:

• rabaty indywidualne,
• gratisowe miejsca postojowe,
• wykończenie w cenie,
• harmonogramy płatności 20/80,
• promocje na ostatnie lokale.

Formalnie cena się nie zmienia, ale realny koszt zakupu dla klienta często już tak.

Rynek wtórny: ceny transakcyjne IV kwartał 2025 vs I kwartał 2026

To jedna z najważniejszych części całej analizy, bo pokazuje realny kierunek rynku.

Największe wzrosty cen transakcyjnych:

• Bydgoszcz: +5,16%
• Zielona Góra: +2,67%
• Warszawa: +2,11%
• Gdańsk: +1,42%
• Kraków: +1,31%

Największe spadki:

• Rzeszów: -2,68%
• Kielce: -1,96%
• Lublin: -1,59%

Co ciekawe, mimo spadających lub stabilnych cen ofertowych, część dużych miast nadal notuje wzrost cen realnie zawieranych transakcji. Może to oznaczać, że:

• dobrze wycenione mieszkania nadal szybko znajdują kupców,
• rynek odrzuca przewartościowane oferty,
• podaż atrakcyjnych mieszkań pozostaje ograniczona.

Warszawa jest tu bardzo ciekawym przypadkiem. Ceny ofertowe lekko spadły, ale ceny transakcyjne wzrosły o ponad 2%. To oznacza, że rynek wciąż absorbuje dobrze wycenione nieruchomości.

Rynek pierwotny: ceny transakcyjne IV kwartał 2025 vs I kwartał 2026

Na rynku pierwotnym sytuacja jest bardziej mieszana.

Największe wzrosty cen transakcyjnych:

• Białystok: +5,18%
• Kielce: +3,70%
• Lublin: +2,86%
• Olsztyn: +2,11%
• Gdynia: +2,03%

Największe spadki:

• Opole: -7,51%
• Rzeszów: -5,24%
• Zielona Góra: -4,17%
• Wrocław: -3,22%

Widać wyraźnie, że część rynków zaczyna mieć problem z utrzymaniem wcześniejszych poziomów cenowych. Szczególnie tam, gdzie mocno wzrosła podaż mieszkań od deweloperów.

Jednocześnie w miastach o ograniczonej podaży lub stabilnym popycie ceny nadal rosną.

Dane z III kwartału 2025 pokazują dodatkowo, że wiele rynków weszło już w fazę dużej zmienności. Nie ma dziś jednego wspólnego trendu dla całej Polski.

Podsumowanie

I kwartał 2026 roku potwierdza, że polski rynek nieruchomości wszedł w etap selektywnej stabilizacji.

Najważniejsze obserwacje:

• rynek wtórny ma coraz większy problem z utrzymaniem wysokich cen ofertowych,
• różnice między ofertą a transakcją są bardzo duże,
• deweloperzy nadal próbują utrzymywać ceny nominalne,
• realne ceny transakcyjne zależą dziś głównie od lokalnego popytu i podaży,
• największe miasta nie rosną już tak jednolicie jak w latach 2021-2024.

Podsumowując, ceny nieruchomości w I kwartale 2026 roku potwierdzają wejście rynku w etap selektywnej stabilizacji, większych negocjacji oraz dużo ostrożniejszych decyzji zakupowych klientów.

To nie jest już rynek „byle kupić”. To rynek negocjacji, analizy i bardzo dokładnego liczenia pieniędzy.