Wielu kredytobiorców uważa, że bank zarabia wyłącznie na odsetkach. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona.

Jak bank zarabia na kredycie hipotecznym naprawdę?

Wielu kredytobiorców uważa, że bank zarabia na kredycie hipotecznym wyłącznie dzięki odsetkom. To prawda, ale tylko częściowo. Aby zrozumieć, jak bank zarabia na kredycie hipotecznym, trzeba spojrzeć nie tylko na wysokość raty płaconej przez klienta, ale również na koszty i ryzyka ponoszone przez instytucję finansową.

Bank musi najpierw pozyskać pieniądze, ponieść koszty działalności, zabezpieczyć ryzyko oraz spełniać rygorystyczne wymogi nadzorcze. Dopiero po uwzględnieniu tych wszystkich elementów można mówić o faktycznym zysku.

Odsetki są głównym źródłem przychodów

Podstawowym źródłem przychodów banku z kredytu hipotecznego są odsetki płacone przez kredytobiorcę. Sposób ich naliczania zależy od rodzaju oprocentowania kredytu.

W kredytach ze zmiennym oprocentowaniem odsetki składają się zazwyczaj z dwóch elementów: wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR lub jego następcy) oraz marży banku. Zmiany stóp procentowych wpływają na wysokość rat i całkowity koszt kredytu.

W kredytach z okresowo stałym oprocentowaniem bank ustala z góry wysokość oprocentowania na określony czas, najczęściej 5 lat. Oprocentowanie nadal zawiera koszt pozyskania kapitału, ryzyko oraz oczekiwaną marżę banku, jednak klient nie odczuwa w tym okresie skutków zmian stóp procentowych.

Niezależnie od rodzaju oprocentowania, odsetki stanowią wynagrodzenie banku za udostępnienie kapitału i ponoszone ryzyko. Nie oznacza to jednak, że całość odsetek jest zyskiem banku.

Bank nie pożycza pieniędzy za darmo

Aby udzielić kredytu hipotecznego, bank musi wcześniej pozyskać finansowanie. Najczęściej pochodzi ono z:

• depozytów klientów,
• emisji obligacji i listów zastawnych,
• pożyczek na rynku międzybankowym,
• innych źródeł finansowania instytucjonalnego.

Pozyskanie kapitału generuje koszty. Jeśli bank płaci klientom odsetki od lokat lub rachunków oszczędnościowych, musi zarobić więcej na kredytach, aby osiągnąć dodatni wynik finansowy.

Dlatego kluczowe znaczenie ma tzw. marża odsetkowa netto, czyli różnica pomiędzy przychodami odsetkowymi a kosztami finansowania.

Część klientów nie spłaca kredytów

Każdy bank zakłada, że pewna grupa klientów będzie miała problemy ze spłatą zobowiązań. Z tego powodu tworzone są rezerwy na ryzyko kredytowe.

Oznacza to, że część przychodów osiąganych od terminowo spłacających klientów musi pokryć straty wynikające z niewypłacalności innych kredytobiorców. Marża kredytowa uwzględnia więc nie tylko chęć osiągnięcia zysku, ale również konieczność pokrycia potencjalnych strat.

Bank ponosi wysokie koszty operacyjne

Obsługa kredytu hipotecznego trwa często 20-30 lat. W tym czasie bank finansuje:

• wynagrodzenia pracowników,
• systemy informatyczne,
• analizę ryzyka,
• obsługę prawną,
• bezpieczeństwo danych,
• obowiązki regulacyjne i raportowe.

Koszty te są uwzględniane w cenie kredytu, podobnie jak w każdej innej działalności gospodarczej.

Zarobek pojawia się przez wiele lat

Kredyt hipoteczny nie jest produktem, na którym bank zarabia jednorazowo. Dochód jest rozłożony na dziesiątki lat.

Co więcej, w pierwszych latach spłaty raty annuitetowej (raty równej) większość raty stanowią odsetki, a niewielką część kapitał. Z tego powodu bank odzyskuje swoje przychody relatywnie szybko, podczas gdy klient przez długi czas spłaca głównie koszt finansowania.

Nie oznacza to jednak, że cały strumień odsetek jest czystym zyskiem. W dalszym ciągu bank musi finansować koszty kapitału, działalności i ryzyka.

Prowizje i produkty dodatkowe

Choć obecnie prowizje za udzielenie kredytu hipotecznego często wynoszą 0%, bank może uzyskiwać dodatkowe przychody dzięki:

• sprzedaży kont osobistych,
• kart płatniczych i kredytowych,
• ubezpieczeń,
• produktów inwestycyjnych,
• usług premium.

Dla banku klient hipoteczny jest często klientem długoterminowym, który przez wiele lat korzysta również z innych usług finansowych.

Czy bank zarabia wyłącznie na marży?

Nie. To jedno z najczęściej powtarzanych uproszczeń.

Marża kredytu jest istotnym źródłem przychodów, ale rzeczywisty wynik finansowy banku zależy od wielu czynników:

• kosztu pozyskania kapitału,
• poziomu stóp procentowych,
• jakości portfela kredytowego,
• kosztów operacyjnych,
• wymogów kapitałowych,
• poziomu niespłacanych kredytów.

Dopiero po uwzględnieniu wszystkich tych elementów można określić faktyczny zysk osiągany przez bank.

Podsumowanie

Odpowiadając na pytanie, jak bank zarabia na kredycie hipotecznym, należy uwzględnić nie tylko odsetki, ale również koszt finansowania, ryzyko kredytowe, koszty operacyjne i wymogi regulacyjne. Model biznesowy jest znacznie bardziej skomplikowany.

Największym źródłem dochodu pozostaje marża banku, jednak nie jest ona równoznaczna z czystym zyskiem. Dopiero różnica pomiędzy wszystkimi przychodami a wszystkimi kosztami pokazuje, ile bank rzeczywiście zarabia na udzielonym kredycie hipotecznym.