Sprawdź, ile zostanie Ci z wynajmu
Czy najem pokryje koszty i ratę?
Nie musisz planować sprzedaży ani znać skrótów ROI i ROE. Najpierw sprawdź pieniądze, które zostaną Ci z najmu.
Na początek wystarczą cena zakupu i miesięczna kwota najmu. Jeśli masz kredyt, podasz też jego parametry. Pozostałe wydatki możesz dopisać - puste pola kosztów oznaczają 0 zł. Pominięcie rzeczywistych kosztów zawyży wynik. Model liczy inwestycję od zakupu, nie od dzisiejszego salda istniejącego kredytu.
Co chcesz sprawdzić?
To tylko długość symulacji. Nie musisz po tym czasie sprzedawać mieszkania. Możesz wybrać od 1 do 50 pełnych lat.
Mieszkanie i kredyt
Wymagane. Wpisz cenę zakupu, bez remontu i dodatkowych opłat. Jest potrzebna do porównania dochodu z wydaną kwotą.
Wymagane przy kredycie. Np. cena 600 000 zł i własne 120 000 zł oznaczają kredyt 480 000 zł. Remont i dodatkowe koszty wpiszesz osobno.
Wymagane przy kredycie. Wpisz oprocentowanie nominalne z oferty, np. 5,5; nie RRSO.
Wymagane przy kredycie. 20 lat = 240 miesięcy, 25 lat = 300, 30 lat = 360.
Model nalicza raty od zakupu. Nie prognozuje zmian oprocentowania i nie uwzględnia karencji.
Opcjonalnie: remont i koszty zakupu
Dodaj wydatki, jeżeli je poniesiesz. Wpisuj kwoty brutto. Finansujemy je w modelu z Twoich własnych środków, nie z kredytu.
Finansowane w całości z Twoich środków. Kwota nie zwiększa automatycznie prognozowanej wartości mieszkania.
Jednorazowy wydatek z własnych środków. Nie jest to prowizja za obsługę najmu.
Wpisz kwotę z aktu lub kalkulatora opłat. Jeżeli PCC nie występuje, wpisz 0. Nie zakładamy automatycznie 2% ani prawa do zwolnienia.
Tylko wydatki na nabycie, bez ustanowienia hipoteki.
Bez opłat dotyczących zabezpieczenia kredytu.
Koszty nabycia lub przygotowania inwestycji. Bez odsetek i innych opłat kredytowych.
Ile dostaniesz z najmu, a ile wydasz?
Wpisz kwotę najmu z umowy. Nie odejmuj podatku ani raty kredytu. Nie doliczaj opłat, które najemca ma płacić dodatkowo do najmu - wpiszesz je osobno poniżej.
- 3 000 zł najmu + 700 zł opłat, wszystko przelewane Tobie: tutaj wpisz 3 000, poniżej opłaty 700 i „Opłaty dodatkowo do najmu - najemca przelewa je mnie”.
- 3 000 zł najmu dla Ciebie + 700 zł płacone bezpośrednio wspólnocie: tutaj wpisz 3 000, poniżej opłaty 700 i „Opłaty dodatkowo do najmu - najemca płaci bezpośrednio”. Łącznie najemca wydaje 3 700 zł.
- Jedna cena 3 700 zł, a opłaty 700 zł są w niej zawarte: tutaj wpisz 3 700, poniżej opłaty 700 i „Opłaty w cenie najmu - pokrywam je z otrzymanej kwoty”. Kalkulator sam odejmie opłaty.
Nie wpisuj całego przelewu jako najmu i jednocześnie nie dodawaj tych samych opłat ponownie. W każdej kategorii opłat możesz wybrać inny sposób rozliczenia.
Rozdziel sam najem od opłat. Nie wpisuj ponownie tych samych wydatków w kilku polach. Media zawarte już w czynszu do wspólnoty uwzględnij tylko w opłatach do wspólnoty.
Opcjonalne. Puste pole oznacza 0 zł.
Opcjonalne. Puste pole oznacza 0 zł.
Wyłączenie opłat z przychodu wymaga, aby to najemca był zobowiązany do ich ponoszenia zgodnie z umową. Sam osobny przelew nie wystarcza. Jeżeli otrzymane dodatkowo opłaty mają być opodatkowane jako Twój przychód, ustaw to w opcjonalnej sekcji podatkowej poniżej. Koszty nie zmniejszają podstawy ryczałtu. Wyjaśnienie Ministerstwa Finansów.
Opcjonalnie: sposób opodatkowania dodatkowych opłat przekazywanych Tobie
To ustawienie podatku, a nie dodatkowa wpłata. Domyślnie zakładamy, że zgodnie z umową opłaty ponosi najemca, a Ty jedynie przekazujesz je dalej. Jeżeli dane opłaty należy zaliczyć do Twojego przychodu, wybierz „Dolicz”. Nie doliczamy opłat drugi raz do wpłaty najemcy. Przy opłatach wliczonych w cenę najmu cała wpisana cena jest już przychodem.
Opcjonalne. Bez opłat do wspólnoty i mediów wpisanych powyżej. Ten koszt ponosisz przez wszystkie 12 miesięcy.
Od 0 do 12; może być np. 1,5. W tym czasie nie otrzymujesz czynszu, ale ponosisz podane koszty i płacisz raty.
Puste = tyle samo co podczas najmu. Wpisz 0, jeśli koszt nie wystąpi.
Puste = tyle samo co podczas najmu. Wpisz niższą kwotę lub 0, jeśli zużycie spadnie. Koszty w czasie przerwy zawsze ponosisz Ty.
Opcjonalnie: ubezpieczenie i naprawy
Cała roczna składka.
Pieniądze wydane na naprawy, nie sama rezerwa na koncie.
Opcjonalnie: zmiana czynszu w kolejnych latach
Jeśli nie chcesz prognozować podwyżek, zostaw 0. Wpisz np. 2 dla wzrostu o 2% od drugiego roku.
Podatek od najmu - sprawdź, jeśli wynajmujesz też inne mieszkania lub rozliczasz się z małżonkiem
Podatek policzymy automatycznie. Domyślnie zakładamy Twój jedyny najem prywatny i standardowe zasady. Koszty i rata nie pomniejszają podstawy ryczałtu.
Druga opcja wymaga wspólności majątkowej i skutecznego oświadczenia o opodatkowaniu wspólnego najmu przez jednego małżonka. Wówczas próg wynosi 200 000 zł zamiast 100 000 zł. Nie dotyczy samego faktu pozostawania w małżeństwie ani mieszania majątku osobistego i wspólnego.
Tylko przychody rozliczane w tej samej puli podatkowej. Jeżeli to Twoje jedyne wynajmowane mieszkanie, zostaw puste.
Tylko jeśli planujesz sprzedaż
Wpisz dzień, miesiąc i rok zakupu. Sprzedaż zakładamy po wybranej liczbie pełnych lat od tej daty. Dla 29 lutego w roku nieprzestępnym przyjmujemy 28 lutego.
0 oznacza sprzedaż za cenę zakupu. Wpisana podwyżka lub spadek to Twoje założenie, nie gwarantowana cena.
Jeśli sprzedasz bez pośrednika, zostaw puste. Wpisz procent brutto, np. 3.
Np. dokumenty i ogłoszenia związane ze sprzedażą. Bez spłaty kredytu - ją policzymy osobno.
Opcjonalnie: doprecyzuj podatek przy sprzedaży
Nie musisz wypełniać tej sekcji, by zobaczyć wstępny wynik. Bez danych nie przyjmujemy ulgi mieszkaniowej, nakładów remontowych do PIT ani waloryzacji kosztów. Podatek może przez to być wyższy niż w rzeczywistym rozliczeniu. Ulga wymaga kwalifikowanych wydatków na własne cele mieszkaniowe, od sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży.
To część kwoty „Pozostałe koszty zakupu”, a nie dodatkowy wydatek. Cena zakupu, prowizja przy zakupie, PCC, notariusz i opłaty sądowe nabycia są uwzględniane osobno. Nie wpisuj kosztów kredytu.
Część wskazanego wyżej remontu uznawana przy sprzedaży na zasadach art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o PIT. Nie każdy remont, wyposażenie ani rezerwa spełnia warunki; kwota domyślna 0. Bieżące naprawy nie są automatycznie doliczane.
Opcjonalnie: waloryzacja kosztu zakupu - może zmniejszyć podatek ze sprzedaży
To nie jest dodatkowy wydatek ani wzrost opłat do wspólnoty. Waloryzacja zwiększa koszt zakupu przyjmowany do obliczenia podatku ze sprzedaży. Dzięki temu podatek może być niższy. Nie zmienia wyniku samego najmu ani rat kredytu.
Nie znasz wskaźników? Zostaw 0. Otrzymasz wynik bez waloryzacji; szacowany podatek może być przez to wyższy. Dla przyszłych lat wpisana liczba jest tylko założeniem, a nie ogłoszonym wskaźnikiem.
Wpisz procent wzrostu z właściwego komunikatu GUS dotyczącego pierwszych trzech kwartałów danego roku w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Jeśli GUS podał wskaźnik 103,6, wpisz 3,6, nie 103,6. Nie używaj wzrostu ceny mieszkania ani innego wskaźnika inflacji.
Opcjonalne. Wpisz procent wzrostu, np. 3,6. Zero oznacza brak podwyższenia kosztu w symulacji.
Opcjonalne. Wpisz procent wzrostu, np. 3,6. Zero oznacza brak podwyższenia kosztu w symulacji.
Opcjonalne. Wpisz procent wzrostu, np. 3,6. Zero oznacza brak podwyższenia kosztu w symulacji.
Opcjonalne. Wpisz procent wzrostu, np. 3,6. Zero oznacza brak podwyższenia kosztu w symulacji.
Przykład: przy koszcie zakupu 500 000 zł i hipotetycznym wzroście 4% koszt do podatku wyniesie 520 000 zł. Nie oznacza to, że wydałeś dodatkowe 20 000 zł. Podstawa: art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Wpisz tylko udokumentowane wydatki spełniające art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25-30 ustawy o PIT. Kolejny zakup na wynajem nie daje automatycznie ulgi. Spłata kredytu także wymaga spełnienia warunków - nie zaliczamy jej automatycznie.
Twój najem w prostych liczbach
Co te wyniki oznaczają dla Ciebie?
Skąd bierze się wynik w pierwszym roku?
Kwota miesięczna to średnia z roku. Przy pustostanie lub ratach malejących poszczególne miesiące będą się różnić.
Jeżeli sprzedasz mieszkanie na koniec symulacji
Co oznaczają ROI i ROE? Pokaż procenty
Przykład: 5% rocznie oznacza 50 zł wyniku na każde 1 000 zł odpowiedniej podstawy. To wynik modelu, nie gwarancja. ROE jest tu uproszczonym zwrotem z początkowego kapitału, nie księgowym ROE ani IRR. Przy dopłatach nie uwzględnia terminów ich wniesienia.
Pokaż wyniki rok po roku
Nie trzeba czytać tabeli, żeby poznać wynik. Na telefonie przesuń ją w bok.
Założenia, podatki i źródła - dla zainteresowanych
Bez sprzedaży kalkulator liczy wyłącznie najem i kredyt: nie nalicza kosztów sprzedaży ani PIT ze sprzedaży i nie dodaje wzrostu wartości do zysku. Wybrana liczba lat oznacza okres analizy, nie termin sprzedaży. Opcja sprzedaży jest dodatkowym scenariuszem.
Najem prywatny: 8,5% do właściwego progu i 12,5% nadwyżki, bez odliczania kosztów bieżących i rat od przychodu podatkowego. Przyjmujemy otrzymanie wszystkich zaplanowanych czynszów. Wynik podatku to szacunek roczny z zaokrągleniem podstaw i podatku do pełnych złotych; nie jest harmonogramem zaliczek ani deklaracją PIT-28.
PIT od prywatnej sprzedaży: 19% dochodu po kwalifikowanych kosztach i ewentualnym zwolnieniu mieszkaniowym. Po upływie pięciu lat od końca roku zakupu brak PIT z tego tytułu. Saldo kredytu nie pomniejsza automatycznie dochodu podatkowego. Kalkulator zakłada cenę odpowiadającą wartości rynkowej oraz brak wcześniejszej amortyzacji.
Przepisy według weryfikacji na 15.10.2026 przyjmujemy jako niezmienne w przyszłości. Przyszłe ceny, waloryzacja i ulga są scenariuszem. Podatek sprzedaży ujmujemy jako obciążenie wyniku sprzedaży, choć termin jego zapłaty przypada później. Model nie obejmuje działalności gospodarczej, spadków, darowizn, rozliczenia sprzedaży objętej VAT, indywidualnych ulg w PIT-28, ani kilku współwłaścicieli z odmienną sytuacją podatkową. Model standardowy dotyczy jednego właściciela; wariant 200 000 zł obejmuje całe wspólne mieszkanie małżonków przy udziale po 1/2 i jednakowych założeniach PIT sprzedaży dla każdego z nich. Podatek sprzedaży zaokrąglamy osobno dla każdego małżonka, następnie sumujemy.
Kwoty PCC i opłat przy zakupie wpisujesz na podstawie swojej transakcji. Nie naliczamy ich stałym procentem i nie doliczamy drugi raz VAT zawartego w cenie lub opłacie. Oprocentowanie i bieżące koszty pozostają stałe; brak inflacji, IRR i dodatkowych opłat kredytowych, w tym ewentualnej rekompensaty za wcześniejszą spłatę przy sprzedaży. Ujemna kwota po sprzedaży i spłacie długu oznacza konieczność dopłaty.
Podstawy prawne: ustawa o PIT - art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25-30, art. 22 ust. 6c, 6e-6f, art. 30e; ustawa o ryczałcie - art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i ust. 13; Ordynacja podatkowa - art. 63 § 1.
Źródła: MF: najem prywatny, MF: sprzedaż i ulga mieszkaniowa, ustawa o PIT, ustawa o ryczałcie.
Jak działa kalkulator ROI i ROE?
Na początku wybierasz, czy planujesz wyłącznie wynajmować mieszkanie, czy również sprzedać je po zakończeniu symulacji. Okres analizy może wynosić od 1 do 50 pełnych lat. Sam wybór okresu nie oznacza konieczności sprzedaży nieruchomości.
Następnie podajesz cenę zakupu, sposób finansowania, kwotę najmu i wydatki. Przy kredycie uzupełniasz środki własne przeznaczone na cenę mieszkania, oprocentowanie nominalne, liczbę miesięcy spłaty oraz rodzaj rat: równe lub malejące.
Kalkulator pokazuje średni miesięczny wynik gotówkowy w pierwszym roku, wynik roczny oraz sumę gotówki z najmu w całym analizowanym okresie. Dodatkowo udostępnia zestawienie rok po roku, objaśnienia ROI i ROE oraz raport do wydrukowania lub zapisania jako PDF.
Jakie przychody i koszty uwzględnia kalkulator?
Podstawą obliczeń jest wpisana kwota najmu. Osobno określasz opłaty do wspólnoty lub spółdzielni oraz media. Dla każdej kategorii wybierasz, czy najemca płaci ją dodatkowo Tobie, rozlicza bezpośrednio, czy pokrywasz ją z kwoty najmu.
Możesz uwzględnić również pustostan, koszty ponoszone podczas braku najemcy, obsługę najmu, ubezpieczenie i przewidywane naprawy. Opcjonalnie określasz roczną zmianę czynszu.
Nakład początkowy może obejmować cenę mieszkania, remont lub wykończenie, prowizję pośrednika, PCC, notariusza, opłaty sądowe i pozostałe koszty zakupu. W modelu remont i dodatkowe wydatki początkowe są finansowane z własnych środków.
Podatek od najmu jest szacowany automatycznie według ustawień formularza. Możesz wskazać sposób rozliczenia oraz przychody z innych nieruchomości należące do tej samej puli podatkowej. Kwotę PCC przy zakupie wpisujesz samodzielnie – narzędzie nie ustala automatycznie prawa do zwolnienia.
Jak kalkulator ROI i ROE oblicza rentowność?
Dla pierwszego roku ROI pokazuje wynik najmu po uwzględnionych kosztach i podatku, ale przed ratami kredytu. Wynik ten jest dzielony przez łączny nakład na zakup, remont i opłaty.
ROI za pierwszy rok = wynik najmu po kosztach i podatku, przed kredytem ÷ łączny nakład początkowy × 100%.
ROE odnosi wynik po odsetkach do początkowych środków własnych. Obejmują one własne pieniądze przeznaczone na cenę mieszkania oraz remont i dodatkowe koszty zakupu.
ROE za pierwszy rok = wynik najmu po kosztach, podatku i odsetkach ÷ początkowy kapitał własny × 100%.
W tym modelu ROE można również przedstawić jako gotówkę pozostałą po pełnych ratach powiększoną o spłacony kapitał kredytu, podzieloną przez początkowy kapitał własny.
Czy dodatnie ROE oznacza pieniądze na koncie?
Nie zawsze. Spłata kapitału zmniejsza zadłużenie, ale nie jest gotówką dostępną do wydania. Dlatego kalkulator oddziela wynik gotówkowy od ROE.
Możliwa jest sytuacja, w której musisz dopłacać do bieżących wydatków, a ROE pozostaje dodatnie. Dzieje się tak, gdy spłacony kapitał przewyższa kwotę dopłat.
Aby ocenić bieżące obciążenie budżetu, sprawdź przede wszystkim wynik po kosztach, podatku i całych ratach. Kwota miesięczna jest średnią z pierwszego roku. Przy pustostanie lub ratach malejących poszczególne miesiące mogą wyglądać inaczej.
Jak porównać różne scenariusze najmu?
Przygotuj kilka symulacji, zmieniając po jednym założeniu. Sprawdź na przykład niższą kwotę najmu, dłuższy pustostan albo wyższe wydatki na naprawy. Możesz również porównać finansowanie własnymi środkami z kredytem lub zestawić raty równe i malejące.
Przejrzyj całą tabelę roczną. Dodatni wynik pierwszego roku nie oznacza, że nadwyżka wystąpi w każdym kolejnym roku.
Pamiętaj, że puste opcjonalne pola kosztowe oznaczają zero. Przed porównaniem wyników upewnij się, że brak wpisanej kwoty odpowiada Twoim założeniom.
Jak uwzględnić sprzedaż mieszkania?
Wybierz wariant „Chcę wynajmować, a potem sprzedać”. Podaj datę zakupu, zakładaną roczną zmianę wartości mieszkania, prowizję pośrednika i pozostałe bezpośrednie koszty sprzedaży.
Kalkulator zakłada sprzedaż po wybranej liczbie pełnych lat. W zestawieniu uwzględnia szacowaną cenę sprzedaży, koszty transakcji, modelowany podatek i pozostały do spłaty kredyt.
Opcjonalne ustawienia pozwalają doprecyzować koszty przyjmowane do obliczenia podatku, nakłady remontowe, waloryzację i zadeklarowaną ulgę mieszkaniową. Nie są one automatycznie włączane tylko dlatego, że poniesiono wydatek.
ROI i ROE po sprzedaży dotyczą całego analizowanego okresu. Nie należy porównywać ich bezpośrednio z rocznymi wskaźnikami najmu.
Jakie ograniczenia ma symulacja?
Kalkulator przyjmuje niezmienne oprocentowanie kredytu i nie uwzględnia karencji. Raty nalicza od zakupu. Wpisana zmiana czynszu lub wartości mieszkania jest założeniem użytkownika, a nie prognozą.
ROE jest uproszczonym zwrotem z początkowego kapitału własnego. Późniejsze dopłaty nie zwiększają jego podstawy, a terminy ich wniesienia nie są uwzględniane. Wskaźnik nie jest IRR.
Podatek od najmu jest szacowany dla kolejnych pełnych okresów dwunastomiesięcznych. Przy rozpoczęciu najmu w trakcie roku wynik może różnić się od rozliczenia według lat kalendarzowych. Model nie odtwarza historycznych przepisów dla dawnych dat zakupu.
Jak przygotować koszty zakupu i kredytu?
Do oszacowania wydatków związanych z nabyciem wykorzystaj kalkulator opłat notarialnych i sądowych. Rozdziel koszty samego zakupu od kosztów ustanowienia hipoteki, zgodnie z opisami pól.
Parametry finansowania możesz przeanalizować także w kalkulatorze rat kredytu hipotecznego. Przenosząc dane między narzędziami, zachowaj tę samą kwotę kredytu, oprocentowanie, okres spłaty i rodzaj rat.
Pomóż nam dzielić się wiedzą
Twoje dobrowolne wsparcie pomaga rozwijać bezpłatne materiały.
Wesprzyj fundację