Czy istnieje idealny moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego? Historia polskiego rynku nieruchomości pokazuje, że pewne mechanizmy regularnie się powtarzają.

Kredyt hipoteczny a cykle gospodarcze – co na polskim rynku powtarza się od lat?

Osoby planujące zakup mieszkania często zastanawiają się, czy obecnie jest dobry moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Choć nikt nie potrafi dokładnie przewidzieć przyszłości, historia polskiego rynku nieruchomości pokazuje, że pewne mechanizmy regularnie się powtarzają.

Zmieniają się programy rządowe, poziom stóp procentowych czy sytuacja gospodarcza, ale reakcje kupujących, banków i deweloperów są zaskakująco podobne. Analizując wydarzenia z ostatnich dwudziestu lat, można zauważyć kilka powtarzalnych schematów, które mają bezpośredni wpływ na kredyty hipoteczne i ceny mieszkań.

Niskie stopy procentowe niemal zawsze zwiększają popyt na mieszkania

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek nieruchomości są stopy procentowe ustalane przez Narodowy Bank Polski.

Gdy stopy procentowe spadają:

• raty nowych kredytów są niższe,
• rośnie zdolność kredytowa,
• więcej osób może otrzymać finansowanie,
• zwiększa się liczba kupujących na rynku.

Taką sytuację obserwowaliśmy między innymi po światowym kryzysie finansowym, podczas pandemii COVID-19 oraz po rozpoczęciu cyklu obniżek stóp procentowych w ostatnich latach.

Dla wielu osób niższe oprocentowanie oznacza możliwość zakupu większego mieszkania lub uzyskania wyższej kwoty kredytu.

Wzrost zdolności kredytowej zwykle prowadzi do wzrostu cen mieszkań

Gdy więcej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości, rośnie popyt.

Jeżeli liczba dostępnych mieszkań nie zwiększa się równie szybko, ceny zaczynają rosnąć.

To zjawisko było widoczne między innymi:

• po wejściu Polski do Unii Europejskiej,
• w okresie boomu mieszkaniowego przed 2008 rokiem,
• po obniżkach stóp procentowych w czasie pandemii,
• po uruchomieniu programu Bezpieczny Kredyt 2%.

W praktyce oznacza to, że poprawa dostępności kredytów hipotecznych często przekłada się na wzrost cen nieruchomości.

Programy wsparcia kredytobiorców pobudzają rynek

W ostatnich latach państwo wielokrotnie wspierało osoby kupujące pierwsze mieszkanie.

Przykładami takich programów były:

• Rodzina na Swoim,
• Mieszkanie dla Młodych,
• Bezpieczny Kredyt 2%.

Za każdym razem można było zaobserwować wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości.

Nie oznacza to, że programy są złym rozwiązaniem. Pokazuje jednak, że dodatkowe wsparcie finansowe zwiększa liczbę potencjalnych kupujących, a większy popyt często prowadzi do wzrostu cen.

Deweloperzy nie są w stanie natychmiast zwiększyć podaży mieszkań

Jednym z powodów wzrostu cen jest czas potrzebny na realizację nowych inwestycji.

Od zakupu działki do oddania budynku do użytkowania często mijają kilka lat.

W efekcie:

• popyt może wzrosnąć bardzo szybko,
• liczba dostępnych mieszkań rośnie znacznie wolniej.

To właśnie dlatego w okresach dużego zainteresowania kredytami hipotecznymi ceny mieszkań często rosną szybciej niż liczba nowych inwestycji.

Po okresie wzrostów zwykle przychodzi schłodzenie rynku

Historia pokazuje, że żaden rynek nie rośnie bez końca.

Po okresach dynamicznych wzrostów pojawiają się czynniki ograniczające popyt:

• wzrost stóp procentowych,
• wyższe raty kredytów,
• spadek zdolności kredytowej,
• pogorszenie sytuacji gospodarczej.

Tak było między innymi po 2008 roku oraz po serii podwyżek stóp procentowych rozpoczętej w 2021 roku.

Warto jednak zauważyć, że polski rynek mieszkaniowy dotychczas częściej przechodził przez okresy stabilizacji niż gwałtownych załamań cen obserwowanych w niektórych krajach zachodnich.

Kupujący najczęściej są najbardziej optymistyczni przy wysokich cenach

To zjawisko powtarza się praktycznie w każdym cyklu.

Gdy ceny mieszkań rosną od kilku lat, wiele osób zaczyna wierzyć, że wzrost będzie trwał bez końca.

Pojawiają się wtedy opinie:

• „za rok będzie jeszcze drożej”,
• „mieszkania nigdy nie tanieją”,
• „trzeba kupić natychmiast”.

Z kolei podczas spowolnienia można usłyszeć dokładnie odwrotne prognozy.

Historia pokazuje jednak, że rynek nieruchomości porusza się cyklicznie, a skrajny optymizm i skrajny pesymizm zwykle pojawiają się właśnie w punktach zwrotnych.

Czy warto czekać na idealny moment?

Wielu kupujących próbuje przewidzieć szczyt lub dołek rynku.

W praktyce jest to bardzo trudne.

Osoby, które przez lata czekały na duże spadki cen mieszkań, często obserwowały dalsze wzrosty. Z drugiej strony część osób kupujących pod wpływem euforii rynkowej musiała później zaakceptować okres kilkuletniej stagnacji.

Dlatego przy zakupie nieruchomości na własne potrzeby znacznie większe znaczenie mają:

• stabilne dochody,
• odpowiednia zdolność kredytowa,
• bezpieczny poziom raty,
• posiadanie poduszki finansowej,
• wybór nieruchomości odpowiadającej długoterminowym potrzebom.

Podsumowanie

Polski rynek nieruchomości zmienia się wraz z gospodarką, ale pewne mechanizmy pozostają niezmienne. Od ponad dwóch dekad można obserwować podobny schemat:

spadek stóp procentowych → wzrost zdolności kredytowej → większy popyt na mieszkania → wzrost cen → schłodzenie rynku po wzroście kosztu kredytu.