Kupujesz dom i okazało się, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie? To wcale nie musi oznaczać problemów z kredytem hipotecznym.

Dom bez pozwolenia na użytkowanie a kredyt hipoteczny

Kupujesz dom, kompletujesz dokumenty do kredytu hipotecznego i nagle okazuje się, że sprzedający nie posiada pozwolenia na użytkowanie. Czy to oznacza, że bank odmówi finansowania?

Niekoniecznie.

To jeden z częściej spotykanych mitów na rynku nieruchomości. Brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nie zawsze oznacza, że nieruchomość została wybudowana nielegalnie lub nie może zostać kupiona na kredyt hipoteczny.

Kluczowe jest ustalenie, dlaczego tego dokumentu nie ma i czy budynek został legalnie oddany do użytkowania zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

Dlaczego wiele domów wybudowanych przed 2000 rokiem nie posiada pozwolenia na użytkowanie?

To jedna z sytuacji, która najczęściej budzi wątpliwości kupujących.

Klient otrzymuje od sprzedającego komplet dokumentów, przegląda je i zauważa, że nie ma decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Często pojawia się wtedy obawa, że budowa nigdy nie została prawidłowo zakończona lub że bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego.

W praktyce bardzo często jest dokładnie odwrotnie.

Przepisy Prawa budowlanego dotyczące oddawania budynków do użytkowania zmieniały się wielokrotnie. Nie można więc oceniać domu wybudowanego w latach 70., 80. czy 90. według obecnych przepisów. Organ nadzoru budowlanego oraz bank zawsze powinny odnosić się do regulacji obowiązujących w czasie realizacji danej inwestycji.

Co mówiły stare przepisy?

To właśnie tutaj pojawia się najwięcej nieporozumień.

Do końca 1994 roku obowiązywała ustawa z 24 października 1974 r. – Prawo budowlane, która regulowała m.in. zasady oddawania obiektów do użytkowania.

Od 1 stycznia 1995 r. weszła w życie obecna ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

I właśnie od tego momentu wprowadzono dwa wyraźnie rozdzielone tryby zakończenia procesu budowlanego.

Co istotne, typowy dom jednorodzinny nie był od tej pory objęty obowiązkiem uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w każdym przypadku.

Zasadą stało się zakończenie budowy poprzez zawiadomienie organu nadzoru budowlanego. Pozwolenie na użytkowanie było wymagane jedynie w przypadkach wskazanych w starej ustawie. To oznacza, że już od 1995 roku brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie bardzo często był całkowicie prawidłowy.

Dlaczego w praktyce banki inaczej podchodzą do domów wybudowanych przed 2000 rokiem?

Osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny często zauważają, że w przypadku starszych domów bank nie oczekuje przedstawienia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, podczas gdy przy nowszych budynkach dokument ten lub dokument potwierdzający skuteczne zakończenie procedury oddania budynku do użytkowania jest standardowo wymagany.

Nie wynika to z przepisu wskazującego granicę roku 2000.

Jest to przede wszystkim praktyka stosowana przez banki, która uwzględnia specyfikę starszych nieruchomości oraz przepisy obowiązujące w okresie ich realizacji.

W przypadku domów wybudowanych przed około 2000 rokiem analitycy kredytowi znacznie częściej koncentrują się na potwierdzeniu legalności procesu budowlanego niż na samym istnieniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wynika to z faktu, że dokumentacja takich inwestycji była prowadzona według wcześniejszych regulacji, a sposób zakończenia budowy mógł różnić się od obecnych procedur.

W praktyce oznacza to, że dla starszych domów banki najczęściej analizują całość dokumentacji, rok zakończenia budowy, zgodność nieruchomości z dokumentacją oraz brak przesłanek wskazujących na samowolę budowlaną. Sam brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie bardzo rzadko stanowi jedyną przyczynę odmowy finansowania.

Jakie dokumenty mogą potwierdzać legalne zakończenie budowy?

W zależności od roku budowy mogą to być różne dokumenty.

Najczęściej spotykane są:

• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
• zawiadomienie o zakończeniu budowy, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu,
• dokumentacja archiwalna potwierdzająca zgodne z prawem zakończenie inwestycji według przepisów obowiązujących w czasie budowy.

Z punktu widzenia prawa są to różne instytucje.

Natomiast z punktu widzenia banku wszystkie prowadzą do tej samej konkluzji:

budynek może być legalnie użytkowany.

Kiedy bank może odmówić kredytu?

Problemem nie jest sam brak pozwolenia na użytkowanie. Problem pojawia się wtedy, gdy bank nie może potwierdzić legalności inwestycji.

Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy:

• istnieje podejrzenie samowoli budowlanej,
• budynek został rozbudowany bez wymaganych formalności,
• dokumentacja jest niekompletna,
• stan faktyczny nie odpowiada dokumentom,
• nie można ustalić legalnego zakończenia procesu budowlanego.

W takich przypadkach bank może odmówić finansowania lub zażądać uzupełnienia dokumentacji.

Podsumowanie

Jak pokazuje praktyka bankowa, dom bez pozwolenia na użytkowanie i kredyt hipoteczny nie wykluczają się. Najważniejsze jest wykazanie, że budynek został legalnie oddany do użytkowania zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. Dom wybudowany przed 2000 rokiem, bez pozwolenia na użytkowanie nie zawsze oznacza problem.

Znacznie ważniejsze jest ustalenie:

• kiedy budowa została zakończona,
• jakie przepisy wtedy obowiązywały,
• czy inwestycję zakończono zgodnie z ówczesnym prawem,
• czy istnieją dokumenty potwierdzające legalność budowy.

To właśnie te kwestie analizuje bank przy ocenie zabezpieczenia hipotecznego.

Wskazówka eksperta hipotecznego:

Z doświadczenia mogę powiedzieć, że sam brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku starszych domów bardzo rzadko jest rzeczywistym problemem kredytowym. Znacznie częściej przeszkodą okazują się późniejsze przebudowy wykonane bez wymaganych formalności, niezgodności pomiędzy dokumentacją a stanem faktycznym lub brak możliwości wykazania legalności zmian wprowadzonych już po zakończeniu budowy. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto przeanalizować całą historię nieruchomości, a nie skupiać się wyłącznie na jednym dokumencie.