Dowiedz się, kiedy trzeba dopłacić do zakupu, kiedy przysługuje zwrot części ceny oraz jak prawidłowo rozliczyć całą sytuację z bankiem i deweloperem

Deweloper zmienił powierzchnię mieszkania po obmiarze. Co z kredytem hipotecznym i rozliczeniem?

Kupujesz mieszkanie od dewelopera, podpisujesz umowę deweloperską, bank uruchamia cały kredyt hipoteczny i wydaje się, że formalności są już zakończone. Tymczasem po wykonaniu powykonawczego obmiaru lokalu okazuje się, że deweloper zmienił powierzchnię mieszkania względem wartości wskazanej w umowie deweloperskiej.

To sytuacja, która zaskakuje wielu kupujących. Jedni muszą dopłacić brakującą kwotę, inni mają prawo do zwrotu części ceny. Pojawia się wtedy pytanie: co dzieje się z kredytem hipotecznym, skoro bank wypłacił już wszystkie środki?

W praktyce wszystko zależy od tego, czy powierzchnia mieszkania wzrosła, czy zmalała.

Dlaczego powierzchnia mieszkania może się zmienić?

Powierzchnia wpisana do umowy deweloperskiej zazwyczaj ma charakter projektowy. Ostateczna wielkość lokalu ustalana jest dopiero po zakończeniu budowy podczas inwentaryzacji powykonawczej wykonywanej zgodnie z obowiązującymi normami.

Różnice najczęściej wynoszą od kilku do kilkudziesięciu centymetrów kwadratowych, ale zdarzają się również większe odchylenia.

Jeżeli umowa przewiduje rozliczenie różnicy powierzchni, cena mieszkania zostaje odpowiednio skorygowana.

Co się dzieje z kredytem hipotecznym?

W przypadku nieruchomości w budowie bank uruchamia cały kredyt jeszcze przed wykonaniem końcowego obmiaru lokalu.

Oznacza to, że kwota kredytu została obliczona na podstawie powierzchni wskazanej w umowie deweloperskiej, a nie tej ostatecznej.

Po zakończeniu inwestycji mogą wystąpić dwa scenariusze:

• mieszkanie okazało się większe niż zakładano,
• mieszkanie okazało się mniejsze niż zakładano.

Każdy z nich powoduje inne konsekwencje finansowe.

Mieszkanie ma większą powierzchnię. Powstaje niedopłata.

Jeżeli deweloper zmienił powierzchnię mieszkania i po końcowym obmiarze lokal okazał się większy niż przewidywała umowa deweloperska, kupujący będzie musiał rozliczyć powstałą różnicę w cenie.

Przykład:

• powierzchnia w umowie: 60,00 m²,
• powierzchnia po obmiarze: 60,80 m²,
• cena 1 m²: 15 000 zł.

Kupujący będzie musiał dopłacić:

0,80 m² × 15 000 zł = 12 000 zł

Skąd wziąć środki na dopłatę?

Najczęściej kupujący pokrywa różnicę z własnych środków.

Jeżeli jednak kwota jest wysoka, warto sprawdzić, czy bank dopuści zwiększenie finansowania.

W praktyce można złożyć wniosek o podwyższenie kwoty kredytu hipotecznego, jednak:

• bank ponownie oceni zdolność kredytową,
• trzeba wykonać nowy operat szacunkowy,
• bank nie ma obowiązku wyrażenia zgody na zwiększenie kredytu.

Dlatego nie należy zakładać, że bank automatycznie sfinansuje dodatkową kwotę.

Mieszkanie ma mniejszą powierzchnię. Powstaje nadpłata.

Jeżeli deweloper zmienił powierzchnię mieszkania i ostateczny metraż okazał się mniejszy niż wskazany w umowie, kupującemu przysługuje zwrot części ceny zgodnie z zasadami określonymi w umowie deweloperskiej.

Problem polega jednak na tym, że środki za mieszkanie zostały już wcześniej wypłacone przez bank.

Deweloper nie zawsze może po prostu zwrócić pieniądze na rachunek kupującego. W wielu przypadkach prawa z umowy deweloperskiej zostały bowiem scedowane na bank jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Oznacza to, że sposób zwrotu środków powinien być zgodny z wymaganiami banku, a nie wyłącznie z ustaleniami pomiędzy deweloperem i kupującym.

To właśnie dlatego przed dokonaniem zwrotu kupujący powinien skontaktować się ze swoim bankiem i uzyskać informację, w jaki sposób nadpłata powinna zostać rozliczona.

Kto powinien otrzymać zwrot?

To zależy od stanowiska banku.

Przed przyjęciem zwrotu kupujący powinien skontaktować się ze swoim bankiem i poprosić o wydanie pisemnej informacji określającej:

• komu powinien zostać przekazany zwrot,
• numer rachunku, na który mają trafić środki,
• sposób rozliczenia nadpłaty.

Bank może wskazać między innymi:

• rachunek kredytowy w celu częściowej spłaty kredytu,
• rachunek klienta, jeżeli zgodnie z warunkami umowy jest to dopuszczalne.

Deweloper powinien wykonać zwrot zgodnie z otrzymanymi wytycznymi.

Dlaczego nie warto samodzielnie ustalać sposobu zwrotu?

Niektórzy kupujący zakładają, że skoro pieniądze formalnie wracają od dewelopera, mogą bez przeszkód otrzymać je na własne konto.

Nie zawsze jest to prawidłowe.

Bank finansował zakup konkretnej nieruchomości za określoną cenę. Jeżeli cena uległa obniżeniu, bank może oczekiwać odpowiedniego rozliczenia środków.

Dlatego najlepiej uzyskać oficjalne stanowisko banku jeszcze przed wykonaniem przelewu przez dewelopera.

Pozwoli to uniknąć późniejszych wyjaśnień oraz konieczności korygowania rozliczeń.

Czy każdy bank postępuje tak samo?

Nie.

Poszczególne banki mogą stosować nieco odmienne procedury dotyczące rozliczenia nadpłat wynikających ze zmiany powierzchni mieszkania.

Różnice dotyczą przede wszystkim:

• sposobu wydania dyspozycji zwrotu,
• wymaganych dokumentów,
• rachunku, na który powinny zostać zwrócone środki.

Dlatego zawsze warto skontaktować się bezpośrednio z bankiem prowadzącym kredyt hipoteczny i uzyskać indywidualne wytyczne.

O czym warto pamiętać?

Zmiana powierzchni mieszkania po zakończeniu budowy nie jest niczym nadzwyczajnym. To standardowy element procesu odbioru inwestycji.

Najważniejsze jest prawidłowe rozliczenie różnicy:

• jeżeli powierzchnia wzrosła, kupujący najczęściej dopłaca brakującą kwotę z własnych środków, a w niektórych przypadkach może spróbować uzyskać podwyższenie kredytu,
• jeżeli powierzchnia zmalała, przed przyjęciem zwrotu od dewelopera należy uzyskać z banku informację wskazującą, komu i na jaki rachunek powinny zostać przekazane środki.

Dzięki temu rozliczenie będzie zgodne zarówno z umową deweloperską, jak i warunkami kredytu hipotecznego.

Podsumowanie

Zmiana powierzchni mieszkania po obmiarze wykonanym po zakończeniu budowy może oznaczać zarówno konieczność dopłaty, jak i zwrot części zapłaconej ceny. Sam fakt, że kredyt hipoteczny został już w całości wypłacony, nie oznacza jednak, że rozliczenie odbywa się wyłącznie pomiędzy kupującym a deweloperem.

W przypadku niedopłaty kupujący zazwyczaj finansuje różnicę z własnych środków, a jedynie wyjątkowo może ubiegać się o zwiększenie kwoty kredytu. Z kolei przy nadpłacie warto w pierwszej kolejności uzyskać z banku pisemną informację wskazującą sposób rozliczenia zwracanych środków. Pozwoli to uniknąć problemów zarówno z deweloperem, jak i z bankiem oraz prawidłowo zakończyć całą transakcję.