Czy bank udzieli kredytu na zakup mieszkania z najemcą? Sprawdź, kiedy kupujący przejmuje umowę najmu i co ustalić przed transakcją, jeśli chce otrzymać pusty lokal.

Czy bank sfinansuje mieszkanie, w którym nadal mieszka najemca?

Zakup mieszkania z najemcą może być finansowany kredytem hipotecznym. Kluczowe jest jednak to, co stanie się z najmem po sprzedaży. Jeżeli najem zostanie zakończony, sama obecność najemcy w chwili zakupu zasadniczo nie stanowi przeszkody kredytowej. Jeśli kupujący zamierza kontynuować wynajem, znaczenie ma polityka wybranego banku.

Osobną kwestią pozostaje faktyczne przekazanie mieszkania. Bank nie organizuje wyprowadzki najemcy i nie gwarantuje, że kupujący otrzyma pusty lokal.

Zakup mieszkania z najemcą a kredyt hipoteczny – czy bank zapyta o wynajem?

Niektóre banki pytają we wniosku kredytowym wprost, czy kupowana nieruchomość będzie przeznaczona na wynajem. Odpowiedź ma znaczenie dla oceny celu finansowania.

Jeżeli najem będzie kontynuowany, a polityka danego banku wyklucza finansowanie takiego zakupu, deklaracja wynajmu może skutkować odmową, również automatyczną. Nie oznacza to jednak, że każdy bank odrzuci taką transakcję.

Jeżeli najem nie będzie kontynuowany, a kupujący zamierza zamieszkać w lokalu, sytuacja jest inna. Obecność najemcy w chwili sprzedaży nie oznacza jeszcze, że mieszkanie jest kupowane pod wynajem. We wniosku należy przedstawić rzeczywisty cel zakupu.

W opisanym modelu finansowania bank nie wymaga umowy najmu ani dokumentów potwierdzających jej zakończenie. Nie uzależnia też wypłaty kredytu od wyprowadzki najemcy.

Akceptacja celu kredytu nie jest równoznaczna z oceną, czy najem został skutecznie zakończony. O tę część transakcji musi zadbać kupujący.

Czy kredyt mieszkaniowy można przeznaczyć na mieszkanie pod wynajem?

Kredyt mieszkaniowy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych kredytobiorcy. Jeżeli kupowane mieszkanie ma być nadal wynajmowane, będzie służyło potrzebom najemcy.

Zakup mieszkania z najemcą i plan kontynuowania wynajmu mogą więc prowadzić do dokładniejszej analizy wniosku, a w konsekwencji nawet do odmowy finansowania, zależnie od zasad danego banku.

Czy czynsz od najemcy pomoże uzyskać kredyt?

Nie należy zakładać, że przyszły czynsz z kupowanego mieszkania zwiększy zdolność kredytową. Umowa zawarta przez sprzedającego nie jest historią dochodów kupującego.

Banki akceptujące dochód z najmu wymagają jego wcześniejszego, udokumentowanego uzyskiwania. W zależności od banku wymagany okres może wynosić 6-12 miesięcy wstecz, a szczegółowe warunki różnią się między ofertami.

Dla kupującego oznacza to, że zdolność kredytową powinien oceniać na podstawie dochodów już uzyskiwanych i akceptowanych przez bank. Przyszłe wpływy z kupowanego mieszkania nie powinny być podstawą założenia, że otrzyma finansowanie.

Zakup mieszkania z najemcą wymaga również policzenia, czy wpływy z wynajmu wystarczą na ratę i pozostałe wydatki. Sam fakt, że czynsz jest wyższy od raty, nie oznacza jeszcze, że mieszkanie będzie na siebie zarabiać. Dochodzą podatki, ubezpieczenie, naprawy i okresy bez najemcy.

Szerzej opisałem to w swoim artykule „Kredyt hipoteczny a wynajem”, w którym znajdziesz również kalkulator pomagający ocenić opłacalność wynajmu.

Raty kredytu trzeba spłacać także wtedy, gdy najemca nie płaci lub mieszkanie pozostaje puste. Dlatego warto mieć rezerwę na takie sytuacje.

Czy nowy właściciel przejmuje umowę najmu?

Jeśli najem nadal obowiązuje w chwili sprzedaży, nabywca co do zasady wstępuje w stosunek najmu w miejsce sprzedającego. Wynika to z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Zmiana właściciela sama w sobie nie kończy umowy.

Przed zakupem trzeba więc przeczytać umowę i aneksy oraz sprawdzić okres najmu, czynsz, kaucję i ewentualne zaległości.

Czy kupujący chce kontynuować najem?

Jeżeli kupujący planuje dalszy wynajem, powinien ustalić przekazanie dokumentów, rozliczenie kaucji i poinformowanie najemcy o zmianie właściciela.

Jeśli chce zamieszkać w lokalu, warto uzgodnić zakończenie najmu i wyprowadzkę przed zakupem. Przy zwykłym najmie mieszkalnym art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza wypowiedzenie do przyczyn ustawowych. Wymaga też pisemnej formy i wskazania przyczyny, pod rygorem nieważności.

Gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu a sprzedający posiada podpisaną zwykłą umowę najmu, ustawa przewiduje:

• co najmniej sześciomiesięczne wypowiedzenie – jeśli zapewnia lokal zamienny albo lokator ma tytuł do innego mieszkania spełniającego wymagania przepisu (art. 11 ust. 4);
• co najmniej trzyletnie wypowiedzenie – jeśli właściciel nie zapewnia lokalu zamiennego, a lokator nie ma prawa do odpowiedniego innego mieszkania (art. 11 ust. 5).

Oba terminy kończą się na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym obowiązują odrębne reguły, zgodnie z art. 19e i art. 19j. Strony mogą również zakończyć najem za porozumieniem.

Rozwiązana umowa nie oznacza jeszcze pustego mieszkania

Zakup mieszkania z najemcą wymaga rozróżnienia zakończenia umowy od faktycznego opuszczenia lokalu. Nawet skuteczne zakończenie najmu nie gwarantuje, że osoba zajmująca mieszkanie odda klucze w uzgodnionym terminie.

Przykład? Sprzedający kończy umowę najmu, kupujący podpisuje akt notarialny, a dotychczasowy najemca nadal mieszka w lokalu. Nowy właściciel ma już kredyt do spłaty, ale nie może się wprowadzić.

Problem odzyskania mieszkania dotknie wtedy kupującego. Ewentualne roszczenia wobec sprzedającego nie zapewnią natychmiastowego dostępu do lokalu. Dlatego samo zapewnienie, że „umowa najmu została rozwiązana”, jest niewystarczające.

Co ustalić przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto potwierdzić, czy wybrany bank akceptuje planowany sposób wykorzystania mieszkania. Następnie trzeba ustalić ze sprzedającym, czy najem będzie kontynuowany, czy lokal ma zostać przekazany pusty.

Jeśli kupujący chce zamieszkać w mieszkaniu, powinien zadbać o:

• sprawdzenie skuteczności zakończenia najmu;
• ustalenie terminu faktycznej wyprowadzki;
• zapisanie obowiązku wydania pustego lokalu i konsekwencji jego niewykonania;
• sprawdzenie opróżnienia mieszkania i przekazanie kluczy.

Najbezpieczniej doprowadzić do wyprowadzki i sprawdzić lokal przed przeniesieniem własności.

Bank może sfinansować zakup mieszkania z najemcą, ale decyzja zależy między innymi od planów dotyczących dalszego wynajmu i zasad wybranej oferty. Natomiast zakończenie najmu oraz otrzymanie pustego mieszkania pozostają kwestiami, które kupujący musi zabezpieczyć w samej transakcji.