Kupujecie mieszkanie na wspólny kredyt, ale jedno z Was wnosi więcej oszczędności? Nadal możecie zostać właścicielami po połowie.

Nierówny wkład własny a wspólny kredyt hipoteczny – jak ustalić udziały w mieszkaniu?

Jedno z Was ma więcej oszczędności na zakup mieszkania? Nadal możecie zostać właścicielami po połowie. Bank musi wiedzieć, w jakich udziałach kupujecie nieruchomość, ale zazwyczaj nie rozlicza, kto wniósł jaką część wkładu własnego. Nierówny wkład własny nie przeszkadza w zakupie mieszkania, ale warto jednak pamiętać, że o te rozliczenia może zapytać urząd skarbowy.

Nierówny wkład własny a wspólny kredyt hipoteczny to temat, który pojawia się przy wielu zakupach mieszkania przez partnerów. Jedna osoba odkładała pieniądze dłużej, druga ma mniejsze oszczędności. Czasem jedno z partnerów otrzymuje też wsparcie od rodziców.

Czy większa wpłata musi oznaczać większy udział w mieszkaniu? Nie. Partnerzy mogą ustalić równe udziały mimo nierównego wkładu własnego. Ważne, żeby świadomie uzgodnili podział własności oraz sposób rozliczenia pieniędzy.

Poniżej opisuję zakup mieszkania przez partnerów, którzy nie są małżeństwem.

Czy można kupić mieszkanie po połowie przy nierównym wkładzie?

Tak. Nierówny wkład własny nie wyklucza zakupu mieszkania w udziałach po 1/2.

Załóżmy, że kupujecie mieszkanie za 700 tys. zł. Wnosicie 140 tys. zł wkładu własnego, a pozostałe 560 tys. zł finansujecie wspólnym kredytem hipotecznym.

Jedno z Was wpłaca 100 tys. zł oszczędności, drugie 40 tys. zł. Możecie zdecydować, że każde będzie właścicielem połowy mieszkania. Możecie również wybrać nierówne udziały.

Udziały określacie w akcie notarialnym zakupu. Sam przelew większej kwoty nie sprawia, że dana osoba automatycznie staje się właścicielem większej części nieruchomości. Podstawowe zasady nabywania nieruchomości i współwłasności określa Kodeks cywilny.

Nierówny wkład własny a wspólny kredyt hipoteczny – co sprawdza bank?

Bank musi wiedzieć, w jakich udziałach nabędziecie mieszkanie. Dlatego podział warto wskazać już w umowie przedwstępnej. W zależności od procedury bank może również przyjąć oświadczenie o planowanych udziałach.

W praktyce banki zazwyczaj nie wnikają w to, czy każde z partnerów wpłaciło część wkładu własnego odpowiadającą jego udziałowi w mieszkaniu.

Jeśli więc kupujecie nieruchomość po połowie, bank co do zasady nie wymaga, żeby każde z Was wniosło dokładnie połowę wkładu własnego. Większa wpłata jednej osoby nie oznacza automatycznie konieczności ustalenia dla niej większego udziału.

Bank może natomiast wymagać potwierdzenia wniesienia wkładu własnego oraz dokumentów dotyczących pochodzenia pieniędzy. Szczegółowe wymagania należy sprawdzić w wybranym banku.

Równe udziały i nierówny wkład własny są więc możliwe także przy wspólnym kredycie hipotecznym.

Udział w mieszkaniu nie określa odpowiedzialności za kredyt

Własność mieszkania i odpowiedzialność za spłatę kredytu to osobne kwestie.

Jeśli zgodnie z umową kredytową odpowiadacie za zobowiązanie solidarnie, bank może żądać spłaty całego wymagalnego zadłużenia od każdego z Was. Mniejszy udział w mieszkaniu nie ogranicza wtedy odpowiedzialności tej osoby do takiej samej części kredytu.

Możecie ustalić między sobą, że raty płacicie po połowie albo w innej proporcji. Takie ustalenie samo w sobie nie zmienia jednak praw banku wynikających z umowy. Na temat zasada odpowiedzialności solidarnej pisałem w swoim artykule „Kredyt hipoteczny a odpowiedzialność solidarna spłaty”.

Dlaczego urząd skarbowy może mieć pytania?

Przy temacie „nierówny wkład własny a wspólny kredyt hipoteczny” łatwo skupić się wyłącznie na wymaganiach banku. Tymczasem akceptacja banku nie rozstrzyga skutków podatkowych rozliczeń między partnerami.

Jeśli kupujecie mieszkanie po połowie, ale jedno z Was wnosi większą część wkładu własnego, urząd skarbowy może zapytać, z czego wynika ta różnica. Może sprawdzać, czy jedna osoba nie sfinansowała nieodpłatnie części zakupu przypadającej na drugą.

Nie oznacza to, że każda nierówna wpłata automatycznie jest darowizną. Znaczenie mają rzeczywiste ustalenia: czy dodatkowe pieniądze mają zostać zwrócone, na jakich zasadach i jak zostało to udokumentowane.

Jeżeli jedna osoba finansuje część zakupu partnera bez obowiązku zwrotu, może pojawić się kwestia podatku od darowizny.

Niespokrewnieni partnerzy, którzy nie są małżeństwem, nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Kwota wolna od podatku od darowizn wynosi w ich przypadku obecnie 5733 zł od jednej osoby (dane na 2026 r.). Przy jej sprawdzaniu uwzględnia się również wcześniejsze nabycia od tej samej osoby – z roku ostatniego nabycia oraz pięciu poprzednich lat. Zasady opodatkowania darowizn.

Dlatego sposób rozliczenia większego wkładu warto omówić z notariuszem lub doradcą podatkowym jeszcze przed zakupem. Jeśli pieniądze mają zostać zwrócone, również należy sprawdzić skutki podatkowe wybranego rozwiązania.

Co ustalić przed zakupem mieszkania?

Przed podpisaniem umowy uzgodnijcie trzy rzeczy:

• Udziały we własności – czy kupujecie mieszkanie po połowie, czy w innych proporcjach.
• Spłatę kredytu – ile każde z Was będzie dokładać do rat.
• Rozliczenie większego wkładu – czy dodatkowa kwota wniesiona przez jedną osobę ma zostać zwrócona, czy jest przekazywana bez obowiązku zwrotu.

Zadbajcie o zapisanie ustaleń i zachowanie potwierdzeń przelewów. Warto też określić, jak rozliczycie większy wkład w razie sprzedaży mieszkania lub rozstania.

Możecie mieć mieszkanie po połowie, mimo że jedno z Was wniesie więcej pieniędzy. Bank powinien znać udziały, w jakich kupujecie nieruchomość, ale zazwyczaj nie rozlicza między Wami proporcji wkładu własnego. Odrębnie trzeba zadbać o wzajemne rozliczenia i ich skutki podatkowe.