Działka otrzymana w darowiźnie przez jednego małżonka co do zasady nie jest przeszkodą w uzyskaniu wspólnego kredytu hipotecznego. Czy warto jednak przekazać małżonkowi udział w gruncie? Wyjaśniam, jak działa wspólny kredyt na budowę domu, co oznacza odpowiedzialność solidarna i kiedy zmianę własności trzeba zgłosić bankowi.

Działka darowana jednemu małżonkowi a wspólny kredyt na budowę domu

Działka od rodziców, wspólna budowa i finansowanie z banku – to częsty scenariusz przy planowaniu własnego domu. Wątpliwości pojawiają się wtedy, gdy właścicielem gruntu jest tylko żona albo mąż. Czy bank zaakceptuje taką sytuację? Czy przed złożeniem wniosku trzeba przekazać małżonkowi udział w działce?

Wspólny kredyt na budowę domu jest co do zasady możliwy również wtedy, gdy działka należy tylko do jednego małżonka. Warto jednak rozróżnić własność nieruchomości od odpowiedzialności za spłatę oraz sprawdzić formalności, jeśli planujecie zmianę właścicieli.

Czy wspólny kredyt na budowę domu wymaga wspólnej własności działki?

Nie. Właścicielem działki może być jeden z małżonków, a kredytobiorcami oboje. Nie trzeba przekazywać udziału w gruncie wyłącznie po to, aby razem ubiegać się o finansowanie.

Bank ocenia przede wszystkim zdolność kredytową, planowaną inwestycję i nieruchomość stanowiącą zabezpieczenie. Właściciel działki musi uczestniczyć w ustanowieniu hipoteki, natomiast drugi małżonek nie musi być współwłaścicielem, aby przystąpić do kredytu.

Przykładowo: żona otrzymała działkę od rodziców, a następnie razem z mężem planuje budowę. Oboje mogą złożyć wniosek kredytowy i przedstawić swoje dochody do oceny zdolności. Działka może przy tym pozostać własnością żony.

Szczegółowe wymagania dotyczące dokumentów i zabezpieczenia należy potwierdzić w wybranym banku.

Kto będzie właścicielem wybudowanego domu?

Działka darowana wyłącznie jednemu małżonkowi zasadniczo należy do jego majątku osobistego, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Dom trwale związany z gruntem co do zasady należy do właściciela działki.

Wspólny kredyt na budowę domu nie sprawia więc, że oboje automatycznie stajecie się właścicielami nieruchomości. Samo podpisanie umowy kredytowej i spłacanie rat nie zmienia własności.

Przed złożeniem wniosku warto zatem ustalić, kto ma odpowiadać za kredyt i do kogo ma należeć nieruchomość. Są to dwie odrębne kwestie.

Odpowiedzialność solidarna – jak działa przy wspólnym kredycie?

Przy wspólnym kredycie hipotecznym umowa przewiduje odpowiedzialność solidarną. Każdy kredytobiorca odpowiada wówczas za całe zobowiązanie, a bank może żądać zapłaty wymagalnej należności od obojga lub od jednego z nich.

Jeżeli rata wynosi 4 000 zł, możecie ustalić między sobą, że każde wpłaca po 2 000 zł. Takie ustalenie nie ogranicza jednak praw banku. Gdy jedna osoba nie wpłaci swojej części, bank może żądać uregulowania brakującej kwoty od drugiej.

Dotyczy to także małżonka, który nie ma udziału we własności działki i domu. Więcej wyjaśniam w artykule „Kredyt hipoteczny a odpowiedzialność solidarna spłaty”.

Czy po ślubie można przekazać małżonkowi część działki?

Tak. Jeśli chcecie, aby nieruchomość należała do obojga, możecie po zawarciu małżeństwa rozważyć:

• darowiznę udziału w działce na rzecz małżonka, na przykład udziału wynoszącego 1/2;
• rozszerzenie wspólności majątkowej na otrzymaną wcześniej działkę przez zawarcie odpowiedniej umowy majątkowej.

Oba rozwiązania wymagają aktu notarialnego, ale mają różne skutki. Darowizna udziału prowadzi do współwłasności w określonych częściach, natomiast rozszerzenie wspólności obejmuje nieruchomość wspólnością małżeńską. Wybór warto omówić z notariuszem.

Dla uzyskania finansowania taka zmiana co do zasady nie jest konieczna. Powinna wynikać przede wszystkim z Waszych ustaleń dotyczących własności przyszłego domu.

Zmiana własności działki po podpisaniu umowy kredytowej

Jeżeli kredyt został już udzielony, przed zmianą własności sprawdźcie zapisy umowy. Może ona przewidywać obowiązek poinformowania banku o przekazaniu udziału w nieruchomości lub objęciu jej wspólnością majątkową.

Takie czynności często mają charakter formalny, ale ich zakres zależy od konkretnej umowy. Warto ustalić:

• czy planowaną zmianę trzeba zgłosić wcześniej;
• czy wystarczy zawiadomienie, czy wymagane są dodatkowe czynności;
• jakie dokumenty i w jakim terminie należy dostarczyć bankowi.

Najlepiej sprawdzić te wymagania przed podpisaniem aktu notarialnego. Pozwoli to zaplanować transakcję i terminowo dopełnić obowiązków wobec banku.

Zmiana właścicieli nieruchomości nie zmienia automatycznie składu kredytobiorców. Jeżeli oboje podpisaliście umowę kredytu, nadal odpowiadacie za spłatę na określonych w niej zasadach.

Co ustalić przed złożeniem wniosku?

Planując wspólny kredyt na budowę domu, nie musicie najpierw przekazywać małżonkowi udziału w działce. Jeden właściciel gruntu co do zasady wystarczy, aby bank mógł sfinansować inwestycję.

Ustalcie jednak, czy nieruchomość ma pozostać własnością jednej osoby, czy chcecie przekazać udział albo rozszerzyć wspólność majątkową. Jeśli planujecie zmianę, uwzględnijcie ją już podczas przygotowywania finansowania. Dzięki temu łatwiej uporządkujecie dokumenty i ustalicie kolejność formalności w banku oraz u notariusza.