Dlaczego rośnie stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, skoro RPP nie podnosi stóp? To pytanie zadaje sobie wiele osób, które porównują oferty banków. Odpowiedź wiąże się z tym, czego rynek oczekuje w kolejnych latach.

Dlaczego rośnie stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego? Co zmieniło się na rynku?

Stan informacji: 21 września 2026 r.

Osoby szukające kredytu hipotecznego zauważają, że oprocentowanie stałe bywa obecnie droższe od zmiennego o niemal jeden punkt procentowy. Takie różnice występują we wrześniowych zestawieniach ofert bankowych. Nie dotyczą jednak każdego banku i każdego klienta.

Głównym wyjaśnieniem takiej sytuacji jest pogorszenie perspektyw inflacji i oddalenie obniżek stóp procentowych. Przy ustalaniu oprocentowania na pięć lat znaczenie ma bowiem również to, jak mogą wyglądać stopy przez następne lata. Jeśli rynek zaczyna oczekiwać, że pozostaną wyższe na dłużej, rośnie wycena stałego oprocentowania.

Sposób ustalania ceny takiego kredytu opisałem wcześniej w artykule „Jak bank wycenia stałą stopę procentową w kredycie hipotecznym?”. Teraz najważniejsze jest to, co zmieniło się w gospodarce i dlaczego wpływa na nowe oferty banków.

Obawy o inflację utrudniają oczekiwanie tańszych kredytów. Według GUS ceny konsumpcyjne w sierpniu wzrosły o 3,4% w porównaniu z poprzednim rokiem. Usługi podrożały o 5,6%, a towary o 2,5%. To najnowsze dostępne miesięczne dane o inflacji.

Dla przyszłego oprocentowania kredytów ważne jest jednak przede wszystkim to, co będzie dalej. W analizie z 21 września ING wskazuje, że głównym zagrożeniem dla inflacji pozostaje sytuacja na rynku energii. Droższa energia może zwiększać koszty firm, które następnie mogą przenosić je na ceny produktów i usług. Jeśli wzrost cen będzie trudniejszy do opanowania, RPP może dłużej utrzymywać stopy na obecnym poziomie. To możliwy scenariusz, a nie przesądzona decyzja.

Podobny problem opisuje Pekao. We wrześniowym raporcie ekonomiści banku wiążą pogorszenie perspektyw inflacji z sytuacją na Bliskim Wschodzie i cenami ropy. Wskazują również na mocniejszą aktywność gospodarczą oraz wzrost stóp za granicą jako czynniki utrudniające powrót do obniżek w Polsce.

W aktualnych prognozach obniżki stóp nie są już bliską perspektywą. ING w analizie z 21 września zakłada utrzymanie stóp bez zmian przez cały 2027 rok. Również wrześniowy scenariusz Pekao przewiduje brak zmian do końca 2027 roku. Są to prognozy dwóch banków, nie zobowiązanie Rady Polityki Pieniężnej. Pokazują jednak, dlaczego oczekiwanie szybkiego spadku oprocentowania stało się mniej uzasadnione.

Jak przekłada się to na ofertę kredytu hipotecznego? Jeżeli wcześniejsza wycena zakładała, że przez część najbliższych pięciu lat stopy będą niższe, to rezygnacja z tego założenia podnosi wycenę całego okresu. Stałe oprocentowanie może więc drożeć nawet wtedy, gdy RPP nie podnosi stóp. Wystarczy, że oddala się oczekiwany termin ich obniżenia. To wyjaśnienie mechanizmu, nie twierdzenie, że prognoza konkretnego banku sama wywołała wzrost cen.

Znaczenie ma również sytuacja za granicą. Fed, czyli bank centralny USA, 16 września podniósł stopy o 0,25 punktu procentowego. Według analizy Alior Banku podwyżki stóp w dużych gospodarkach, przy niezmienionych stopach w Polsce, mogą osłabiać złotego. Dlaczego to ważne? Przy słabszym złotym za surowce kupowane w dolarach, np. ropę, trzeba zapłacić więcej złotych. Może to podnosić ceny w Polsce i utrudniać obniżanie stóp procentowych. Taka perspektywa może z kolei podtrzymywać wyższą wycenę stałego oprocentowania. To możliwy, pośredni wpływ – nie dowód, że decyzja Fed spowodowała konkretną podwyżkę oprocentowania polskich hipotek.

Zmiany rynkowej wyceny można obserwować na wykresie pięcioletniej stawki IRS w złotych. Jest ona jednym z punktów odniesienia przy wycenie stałego oprocentowania. Według publicznej tabeli Cbonds 18 września wynosiła 4,953% – to ostatnie zweryfikowane notowanie wykorzystane w tym artykule. IRS nie jest jednak pełnym oprocentowaniem kredytu oferowanego klientowi.

Związek między gospodarką a ofertą banku można więc przedstawić następująco: obawy o utrzymującą się inflację oddalają oczekiwania na obniżki stóp. To sprzyja wyższej wycenie oprocentowania na kolejne lata i tworzy presję na podnoszenie stałych stawek w nowych ofertach hipotecznych. Przywołane źródła wyjaśniają ten kierunek zmian, ale nie pozwalają określić, jaka część podwyżki w danym banku wynika z rynku, a jaka z jego polityki cenowej.

Droższa stała stopa nie oznacza, że podwyżki stóp NBP są pewne. Pokazuje, że ustalenie oprocentowania na kilka lat do przodu przez banki jest obecnie wyceniane wyżej. Nie rozstrzyga też, czy kredyt ze stopą zmienną okaże się tańszy przez całe pięć lat – będzie to zależało od rzeczywistych zmian stóp i warunków umowy.