Czy można sprzedać mieszkanie, gdy jego cena nie wystarcza na spłatę kredytu? Wzrost kursu waluty lub zaległości w ratach mogą doprowadzić do takiej sytuacji

Zadłużenie większe niż cena mieszkania – co zrobić przed sprzedażą?

Sprzedaż mieszkania nie zawsze pozwala całkowicie spłacić kredyt zaciągnięty na jego zakup. Zdarza się, że kwota wymagana przez bank przewyższa cenę, jaką można uzyskać za nieruchomość. Taka sytuacja może dotyczyć również osób, które przez lata terminowo regulowały każdą ratę. Przy kredycie powiązanym z walutą obcą wzrost jej kursu może sprawić, że zadłużenie przeliczone na złote będzie wyższe od wartości mieszkania.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przewyższającym jego wartość nadal może być możliwa, ale wymaga wcześniejszego ustalenia, jak zostanie rozliczona brakująca kwota i na jakich warunkach bank zwolni nieruchomość z hipoteki. Kupujący powinien znać te warunki, zanim zobowiąże się do zakupu i wpłaci pieniądze.

Najpierw sprawdź aktualne saldo kredytu

Warto przy tym rozróżnić wartość rynkową mieszkania i uzgodnioną cenę sprzedaży. To właśnie cena przesądza, ile pieniędzy z transakcji będzie można przeznaczyć na spłatę kredytu. Nawet wyższa wycena nieruchomości nie rozwiązuje problemu, jeżeli nabywca płaci mniej.

Pierwszym krokiem jest uzyskanie z banku aktualnego zaświadczenia o zadłużeniu oraz warunkach wcześniejszej spłaty. Nie należy opierać wyliczeń wyłącznie na kwocie hipoteki wpisanej do księgi wieczystej. Określa ona zakres zabezpieczenia, a nie aktualną kwotę pozostałą do oddania bankowi.

Przy kredycie walutowym lub powiązanym z walutą obcą trzeba dodatkowo ustalić saldo w walucie kredytu, sposób jego przeliczenia i zasady całkowitej spłaty. Wzrost kursu może podwyższać złotową wartość zobowiązania mimo regularnego zmniejszania kapitału wyrażonego w walucie.

Załóżmy, że do spłaty pozostaje 120 tys. jednostek waluty. Przy przykładowym kursie 4,50 zł daje to 540 tys. zł, a przy kursie 4,80 zł – już 576 tys. zł. Jeżeli cena mieszkania wynosi 550 tys. zł, zmiana kursu oznacza przejście od nadwyżki do niedoboru 26 tys. zł. To uproszczone wyliczenie, bez odsetek i dodatkowych kosztów. Pokazuje, dlaczego kwota ustalona na początku rozmów z kupującym może okazać się niewystarczająca w dniu rozliczenia.

Dlatego sprzedający powinien uzgodnić z bankiem nie tylko wysokość spłaty, lecz także jej termin, walutę i rachunek. W umowie z kupującym warto jednoznacznie określić, kto pokrywa ewentualną różnicę kursową. Nie można zakładać, że kupujący automatycznie dopłaci ponad ustaloną cenę, jeśli kurs wzrośnie przed wykonaniem przelewu.

Jak pokryć różnicę między ceną mieszkania a zadłużeniem?

Najprostszym sposobem uzupełnienia niedoboru jest dopłata ze środków sprzedającego. Jeżeli mieszkanie kosztuje 550 tys. zł, a bank wymaga 576 tys. zł, właściciel powinien zapewnić brakujące 26 tys. zł oraz środki na ewentualne dodatkowe koszty. Kolejność wpłat należy dopasować do warunków banku, tak aby suma pieniędzy od sprzedającego i kupującego pozwoliła zwolnić mieszkanie z zabezpieczenia.

Jeśli sprzedający nie dysponuje potrzebną kwotą, powinien rozpocząć rozmowy z bankiem jeszcze przed zawarciem wiążącej umowy z nabywcą. Można rozważyć pozostawienie części zadłużenia do dalszej spłaty, zmianę zabezpieczenia bądź skorzystanie z pomocy dla kredytobiorców przez sprzedającego.

Najważniejsze jest rozdzielenie dwóch kwestii: zwolnienia mieszkania z hipoteki i dalszego obowiązku spłaty kredytu. Bank może zaakceptować określoną wpłatę i zgodzić się na zwolnienie zabezpieczenia, a pozostałą część zobowiązania sprzedający będzie regulował już po sprzedaży indywidualnie z bankiem. Takie rozwiązanie wymaga jednoznacznego porozumienia. Samo przekazanie bankowi całej ceny mieszkania nie oznacza umorzenia reszty długu.

Jak zadbać o bezpieczeństwo kupującego?

Kupujący powinien otrzymać dokument potwierdzający, po spełnieniu jakich warunków wierzyciel wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Musi z niego wynikać, że planowane rozliczenie rzeczywiście wystarczy. Jeżeli dokument przewiduje pełną spłatę kredytu, a pieniędzy nadal brakuje, nie zabezpiecza to nabywcy przed pozostawieniem obciążenia. Bank, który udziela kredytu kupującemu będzie oczekiwał potwierdzenia spłaty całkowitej kredytu, by móc wpisać się na pierwszym miejscu w księdze wieczystej.

Jeżeli kwota potrzebna do całkowitej spłaty kredytu jest niewiele niższa od ceny zakupu mieszkania, warto uzgodnić ze sprzedającym i bankiem przekazanie całej ceny bezpośrednio na spłatę kredytu. Taki zapas może pokryć różnicę wynikającą ze zmiany kursu waluty lub dodatkowo naliczonych odsetek, zwiększając szansę na całkowite zamknięcie zobowiązania bez kolejnej dopłaty. Ewentualną nadwyżkę bank rozliczy i zwróci sprzedającemu zgodnie ze swoją procedurą – sposób i termin zwrotu należy potwierdzić przed transakcją.

Gdy zadłużenie rośnie przez zaległości w spłacie

Nieco inaczej trzeba przygotować transakcję, gdy nadwyżka zadłużenia wynika z zaległości w spłacie. Wówczas oprócz pozostałego kapitału należy uwzględnić zaległe należności, odsetki za opóźnienie oraz ewentualne koszty postępowania. Trzeba też ustalić, czy umowa kredytu została wypowiedziana i czy nieruchomość jest objęta egzekucją.

Sprzedaż zajętego mieszkania sama w sobie nie zatrzymuje postępowania komorniczego, dlatego rozliczenie wymaga uzgodnień z wierzycielami i komornikiem, a także innego podejścia do finansowania takiego zakupu kredytem hipotecznym. O szczegółach zakupu nieruchomości z licytacji komorniczej pisałem w swoim wcześniejszym artykule.

Co ustalić przed finalizacją sprzedaży?

Niezależnie od przyczyny niedoboru, przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto ustalić z notariuszem wymagane dokumenty, harmonogram płatności oraz zasady rozliczenia wpłat, jeśli porozumienie z bankiem nie dojdzie do skutku. Przy zakupie finansowanym kredytem trzeba również uwzględnić warunki banku kupującego.

Kiedy zadłużenie jest większe niż cena mieszkania sprzedaż wymaga rozwiązania problemu brakującej kwoty przed finalizacją transakcji. Jeżeli brakuje dopłaty sprzedającego lub pisemnego porozumienia pozwalającego zwolnić nieruchomość z hipoteki, należy wstrzymać transakcję do czasu ustalenia realnego sposobu rozliczenia.