Bank zawsze wymaga aktu darowizny nieruchomości, nawet jeśli istnieje księga wieczysta

Kiedy bank żąda aktu darowizny nieruchomości?

W praktyce kredytowej odpowiedź jest jedna: bank żąda aktu darowizny zawsze, jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze darowizny – niezależnie czy dopiero ją kupujesz, czy należy już do Ciebie. Księga wieczysta to dopiero połowa obrazu dla banku w takiej sytuacji. Bank musi zobaczyć całą historię prawną, a ta siedzi w akcie notarialnym.

Poniżej wyjaśniam dlaczego i jakie konkretne ryzyka bank musi wykluczyć.

Księga wieczysta to nie wszystko

Dla banku KW to rejestr aktualnych wpisów, a nie pełna kronika tego, co działo się z nieruchomością. Kiedyś coś mogło zostać ustanowione, ale nie zostało ujawnione w KW, albo pominięto wpis przy zakładaniu księgi.

Bank chce wiedzieć wszystko, zanim wejdzie z hipoteką na kilkaset tysięcy lub kilka milionów złotych.

W praktyce jedynym realnym obciążeniem, które bank traktuje jako ryzyko, jest służebność. To prawo rzeczowe lub osobowe obciążające nieruchomość, które może ograniczać jej korzystanie przez właściciela lub wpływać na wartość rynkową działki. Bank sprawdza zarówno istniejące służebności wpisane do księgi wieczystej, jak i możliwość ich ukrycia – np. gdy darowizna była zawarta przed powstaniem obowiązku wpisu lub gdy w umowie pojawiły się dodatkowe ograniczenia, które formalnie stanowią służebność.

Dlatego nawet przy posiadaniu księgi wieczystej bank wymaga aktu darowizny, by mieć pewność, że nieruchomość nie jest obciążona służebnością, która mogłaby ograniczyć jej wykorzystanie jako zabezpieczenia kredytu. Bez tego dokumentu bank nie jest w stanie w pełni ocenić ryzyka, nawet jeśli wszystkie wpisy w księdze wydają się prawidłowe.

Służebności osobiste – największe ryzyko

Banki nie przejmują się służebnościami przesyłu, przejazdu czy przechodu. To standard i nie obniżają wartości zabezpieczenia. Problemem są służebności osobiste, zwłaszcza:

• dożywotnie prawo zamieszkania,
• prawo użytkowania konkretnej części nieruchomości przez określoną osobę,
• prawo do korzystania z pomieszczeń mieszkalnych lub gospodarczych.

Jeżeli w akcie takie prawo istnieje, a nie ma go w KW, bank musi to wiedzieć. Dlaczego? Bo w razie egzekucji taka osoba może mieszkać dalej, a nieruchomość z takim obciążeniem jest praktycznie nie do sprzedania.

Służebność osobista = blokada egzekucji. Dlatego bank sprawdza akt.

Podsumowanie

Wniosek jest prosty: dla banku akt darowizny nieruchomości to gwarancja, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, które mogłyby zagrozić bezpieczeństwu kredytu, a służebność pozostaje jedynym rzeczywistym ograniczeniem, które wymaga weryfikacji.