Czym jest i dla kogo?

Kooperatywa mieszkaniowa – mała deweloperka dla osób fizycznych

Nowa instytucja, jaką jest kooperatywa mieszkaniowa, obowiązuje od 1 marca 2023 roku. Ustawa została podpisana przez Prezydenta RP w grudniu 2022 roku.

Kooperatywa mieszkaniowa umożliwia współdziałanie osób fizycznych przy realizacji inwestycji mieszkaniowej, która może obejmować:

1. Budowę budynku wielorodzinnego – nabycie działki i wybudowanie co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego (np. mały blok).
2. Budowę domów jednorodzinnych – nabycie działki i wybudowanie domów, z których da się wyodrębnić minimum 2 lokale mieszkalne (np. bliźniak) lub więcej niż 2 domy jednorodzinne.
3. Modernizację istniejących budynków – nabycie działki z co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzenie robót budowlanych, tak aby można było wyodrębnić co najmniej 2 lokale lub 2 domy.

Warunki ustawowe:

• Inwestycja musi zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe.
• Kooperatywa musi zostać założona przez minimum 3 osoby fizyczne.
• W przypadku budowy domów jednorodzinnych na kilku działkach (np. działki sąsiadów), ustawa wymaga podziału działek po zakończeniu inwestycji, aby każdy członek kooperatywy mógł wyodrębnić swoją własność.
• W przypadku lokali mieszkalnych należy wyodrębnić samodzielność lokalu i przenieść własność na członka kooperatywy.

Forma prawna kooperatywy

Umowa kooperatywy mieszkaniowej może być zawarta:

• w formie zwykłej umowy,
• lub jako umowa spółki cywilnej (nazwa musi zawierać słowo „kooperatywa mieszkaniowa”).

Szczegółowe wymagania dotyczące umowy określa art. 6 Ustawy o kooperatywach. Możliwa jest także forma spółdzielni mieszkaniowej.

Benefity dla członków kooperatywy

Ustawa przewiduje możliwość otrzymania od gminy gruntu pod budowę inwestycji. Gmina może zbyć grunt w przetargu, a zapłata za niego może mieć różne formy:

1. Kompensata – np. jeden wybudowany lokal lub dom przekazywany gminie.
2. Najem – przekazywanie gminie należności z tytułu najmu.
3. Raty miesięczne – od minimum 5 do maksymalnie 20 lat, liczonych od dnia zbycia nieruchomości.
4. Bonifikata – częściowe umorzenie ceny gruntu po spłacie 2/3 ceny i upływie 2/3 okresu spłaty, z możliwością skrócenia tego terminu do 5 lat, jeśli raty były płacone terminowo.

Warunki uczestnictwa w przetargu

Gmina może ograniczyć liczbę uczestników przetargu, np.:

• Wiek członków – 2/3 członków nie starszych niż 40 lat.
• Sytuacja rodzinna – członkowie pozostają w związkach małżeńskich lub wychowują co najmniej jedno dziecko, bądź samotnie wychowują co najmniej jedno dziecko.

Prawo pierwokupu przez gminę

Gmina może skorzystać z prawa pierwokupu w przypadku, gdy:

• Kooperatywa nie wykorzysta gruntu do realizacji inwestycji lub jej nie ukończy.
• Inwestycja powstanie z większą liczbą lokali niż zakładano.
• Nie zostaną spełnione wymagania określone przez radę gminy.
• Sprzedaż lokalu/domów nastąpi bez wyodrębnienia samodzielnego lokalu w ciągu 20 lat od zbycia gruntu.

Cena pierwokupu zostanie pomniejszona o kwotę niespłaconej części ceny nieruchomości.

Co na to banki?

Nieliczne banki wprowadziły do oferty możliwość wzięcia kredytu w ramach kooperatywy mieszkaniowej. Członkowie kooperatywy jednakże będą mogli skorzystać z programu „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy”.