Zakup działki w trakcie scalania lub podziału może komplikować procedurę uzyskania kredytu hipotecznego

Scalanie i podział działki a finansowanie hipoteczne

Zakup działki pod budowę domu czy inwestycję to dla wielu osób pierwszy krok w realizacji marzenia o własnym domu. Bywa, że deweloperzy optymalizując swoje inwestycje postanawiają również podzielić lub scalić działki. Sytuacja komplikuje się jednak, gdy działka, na której planowana jest inwestycja, jest w trakcie scalania lub podziału. Jak wtedy wygląda procedura kredytowa z punktu widzenia banku?

Co to jest scalanie i podział działki?

• Scalanie działki polega na połączeniu kilku sąsiadujących działek w jedną większą nieruchomość.
• Podział działki oznacza natomiast wydzielenie z jednej większej działki kilku mniejszych działek.

Obie procedury wymagają decyzji administracyjnej od oraz wpisu do księgi wieczystej.

Dlaczego banki zwracają uwagę na status działki?

Dla banku podstawową kwestią jest wartość i status prawny nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Jeśli działka nie ma jednoznacznego statusu – np. jest w trakcie scalania lub podziału – bank nie ma pewności, jak wygląda jej granica, powierzchnia czy właściciel. To zwiększa ryzyko kredytowe.

Jak wygląda procedura kredytowa w takim przypadku?

1/ Ocena dokumentacji

Bank poprosi o:

• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy lub kopię mapy,
• projekt podziału lub scalenia działki bądź decyzję administracyjną o scaleniu lub podziale, jeśli już została wydana.

Jeżeli decyzja jest dopiero w trakcie procedowania, bank może:

• wstrzymać wydanie decyzji kredytowej lub,
• odrzucić wniosek do momentu zakończenia procedury.

2/ Wycena nieruchomości

Rzeczoznawca bankowy może mieć trudności z wyceną działki w trakcie scalania lub podziału. Wycena będzie w takim wypadku warunkowa – bank zastrzega, że ostateczna kwota kredytu może ulec zmianie po zakończeniu procedury administracyjnej.

3/ Zabezpieczenie kredytu

Bank wymaga, aby działka stanowiąca zabezpieczenie kredytu miała jasny status prawny i geodezyjny. Jeśli procedura scalania/podziału nie została zakończona, bank może:

• udzielić kredytu warunkowo,
• poprosić o dodatkowe oświadczenia,
• w niektórych przypadkach odmówić udzielenia kredytu aż do zakończenia procedury.

Kiedy bank może wydać warunkowo decyzję kredytową?

Sytuacja taka możliwa jest jedynie dla nieruchomości z rynku pierwotnego (od dewelopera), które są w budowie – wówczas pod warunkiem, iż deweloper zobowiąże się w umowie deweloperskiej do podziału/scalenia działki przed aktem przeniesienia własności pojedyńcze banki są w stanie wydać decyzję kredytową na podstawie samego projektu podziału/scalenia działki.

W pozostałych przypadkach bank będzie potrzebował decyzji podziałowej/scalającej działki najpóźniej do wydania decyzji ostatecznej, o ile w ogóle zechce rozpatrzyć wniosek na podstawie samego projektu.

Co warto zrobić, aby przyspieszyć proces?

1. Sprawdzić status działki w ewidencji gruntów i księgach wieczystych.
2. Uzyskać decyzję administracyjną o scaleniu/podziale lub potwierdzenie w trakcie procedury.
3. Skontaktować się z ekspertem hipotecznym przed składaniem wniosku o kredyt – omówić możliwe rozwiązania warunkowe.

Podsumowanie

Banki podchodzą do działek w trakcie scalania lub podziału ostrożnie, ponieważ status prawny i geodezyjny działki ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa kredytu. Procedura kredytowa może być wydłużona, a decyzja warunkowa, dopóki proces administracyjny nie zostanie zakończony.

Dlatego przed planowaniem zakupu działki w takim stanie warto dokładnie sprawdzić dokumenty i konsultuwać się. Dobre przygotowanie pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i przyspieszyć proces uzyskania kredytu hipotecznego.