Czy prezes spółki z o.o. ma łatwiej przy kredycie hipotecznym? Niekoniecznie. Dla banku nie liczy się stanowisko, lecz forma zatrudnienia i stabilność dochodu.

Kredyt hipoteczny dla prezesa spółki z o.o.

Prezes spółki z o.o. to w teorii osoba o wysokiej pozycji i realnym wpływie na biznes. W praktyce kredytowej nie liczy się jednak funkcja, tylko forma uzyskiwania dochodu, jego stabilność oraz ryzyko utraty źródła spłaty.

Bank patrzy na prezesa inaczej niż na szeregowego pracownika. Zwłaszcza wtedy, gdy pełni on jednocześnie funkcję w zarządzie i ma udziały w spółce. Poniżej przedstawiam jak bank analizuje dochód prezesa i gdzie najczęściej pojawiają się problemy.

Prezes zatrudniony na umowę o pracę

To najprostszy wariant.

Jeżeli prezes ma podpisaną klasyczną umowę o pracę ze spółką, bank stosuje standardową metodykę analizy jak przy każdym etacie. Oceniane są:

• rodzaj umowy,
• okres zatrudnienia,
• ciągłość dochodu,
• średnia z ostatnich miesięcy,
• ewentualne premie i składniki zmienne,
• sytuacja pracodawcy, jeżeli istnieją przesłanki ryzyka.

Co istotne, samo posiadanie udziałów w spółce może spowodować, że analityk poprosi dodatkowo o dokumenty finansowe firmy. Jeżeli jednak wynagrodzenie jest wypłacane regularnie, a spółka nie wykazuje strat i nie jest zagrożona utratą płynności, proces przebiega jak przy klasycznym etacie.

Powołanie do zarządu

Tu zaczyna się prawdziwa analiza ryzyka.

Powołanie do zarządu to nie jest stosunek pracy w rozumieniu kodeksu pracy. Wynagrodzenie wynika z uchwały lub kontraktu menedżerskiego. Z punktu widzenia banku oznacza to:

• większe ryzyko odwołania w każdym momencie,
• brak klasycznej ochrony pracowniczej,
• silniejszą zależność od kondycji spółki.

Dlatego większość banków wymaga:

• minimalnego okresu uzyskiwania dochodu, najczęściej 6 lub 12 miesięcy,
• odpowiedniego okresu pozostającego do końca kadencji,
• regularnych wpływów na rachunek,
• często analizy sytuacji finansowej spółki.

Jak bank liczy dochód z powołania?

Najczęściej stosowane metody:

• średnia z 3, 6 lub 12 miesięcy,
• przyjęcie niższej wartości przy porównaniu różnych okresów wpływów,
• czasami przyjmowanie części dochodu (np. 75%) wpływów,
• wymóg minimalnego okresu obowiązywania powołania w przyszłości.

Im większy udział prezesa w spółce, tym większe prawdopodobieństwo, że bank potraktuje go jak przedsiębiorcę i zażąda sprawozdań finansowych.

Znaczenie udziałów w spółce

To element często pomijany przez klientów.

Jeżeli prezes posiada znaczne udziały, szczególnie 50 procent lub więcej, bank może:

• badać wyniki finansowe spółki,
• analizować rentowność,
• weryfikować poziom zadłużenia,
• sprawdzać, czy spółka nie generuje strat.

W praktyce przy wysokim udziale właścicielskim ryzyko jest oceniane podobnie jak przy działalności gospodarczej. Wynagrodzenie prezesa przestaje być traktowane jako w pełni niezależne źródło dochodu.

Art. 176 k.s.h., czyli świadczenie niepieniężne

To najbardziej problematyczny wariant.

Świadczenie niepieniężne wspólnika na rzecz spółki, nawet jeżeli jest wynagradzane, w ocenie większości banków nie stanowi stabilnego i akceptowalnego źródła dochodu.

Dlaczego?

• brak klasycznej umowy,
• zależność od decyzji właścicielskich,
• często brak przewidywalności wypłat,
• trudność w ocenie trwałości świadczenia.

W praktyce niemal wszystkie banki odrzucają ten typ dochodu jako podstawę do budowy zdolności kredytowej.

Podejście banków do dochodu prezesa z powołania i art. 176 k.s.h.

Poniżej zestawienie na podstawie dostarczonych danych.

Podsumowanie

Z perspektywy banku nie ma znaczenia, że ktoś jest prezesem. Liczy się konstrukcja prawna dochodu oraz jego przewidywalność. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem pozostaje klasyczna umowa o pracę, ponieważ daje analitykowi jasne ramy oceny, powtarzalność wpływów i mniejsze ryzyko nagłej utraty źródła dochodu. W takiej sytuacji procedura kredytowa przebiega najczęściej bez dodatkowych komplikacji.

Powołanie do zarządu jest akceptowane w wielu bankach, ale pod warunkiem spełnienia konkretnych wymogów dotyczących stażu, długości kadencji oraz regularności wypłat. Im krótszy okres uzyskiwania dochodu i im mniej czasu pozostaje do końca kadencji, tym większe ryzyko obniżenia zdolności lub odmowy finansowania. Dodatkowo, gdy prezes posiada znaczące udziały w spółce, bank zaczyna analizować nie tylko jego wynagrodzenie, lecz także kondycję finansową całego podmiotu. W praktyce oznacza to, że wyniki spółki, poziom zysków, brak strat oraz stabilność przychodów mają bezpośredni wpływ na decyzję kredytową.

Dochód z tytułu świadczenia niepieniężnego na podstawie art. 176 k.s.h. w obecnych realiach rynkowych niemal nie funkcjonuje jako akceptowalne źródło spłaty kredytu hipotecznego. W zdecydowanej większości instytucji nie jest on w ogóle brany pod uwagę, co w praktyce zamyka drogę do finansowania, jeśli nie istnieje inne, stabilne źródło dochodu.

Wniosek jest prosty. Jeżeli prezes spółki z o.o. planuje kredyt hipoteczny, powinien odpowiednio wcześniej uporządkować formę wynagradzania oraz zadbać o stabilność finansową spółki. W bankowości nie wygrywa stanowisko ani prestiż funkcji. Wygrywa stabilny, udokumentowany i przewidywalny dochód.