Podział działki obciążonej hipoteką nie oznacza, że wydzielony grunt będzie wolny od zabezpieczenia banku

Podział działki obciążonej hipoteką – jak zwolnić część gruntu?

Podział działki obciążonej hipoteką jest możliwy, ale nie usuwa zabezpieczenia banku. Wydzielony grunt może nadal odpowiadać za spłatę kredytu. Aby sprzedać go bez hipoteki, trzeba zadbać o odpowiednie dokumenty wierzyciela (np. banku) i formalności w księdze wieczystej.

Warunki zwolnienia warto ustalić przed podpisaniem umowy z kupującym. Sama decyzja zatwierdzająca podział nie wystarczy, aby nowa działka była wolna od obciążenia.

Co dzieje się z hipoteką po podziale działki?

Podział geodezyjny i prawne wyodrębnienie nieruchomości to różne czynności. Po wyznaczeniu nowych działek ewidencyjnych mogą one nadal pozostawać w jednej księdze wieczystej.

Jeżeli dochodzi do podziału nieruchomości na odrębne nieruchomości, zasadą jest powstanie hipoteki łącznej. Zabezpieczenie obejmuje wówczas nieruchomości utworzone przez podział. Nie rozdziela się automatycznie proporcjonalnie do powierzchni działek. Wierzyciel może dochodzić zabezpieczonej należności z poszczególnych nieruchomości na zasadach określonych w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przykładowo: właściciel wydziela z posesji z domem mniejszą działkę przeznaczoną na sprzedaż. Nie może zakładać, że hipoteka pozostanie wyłącznie przy domu. Zwolnienie sprzedawanego gruntu wymaga odrębnego załatwienia formalności z bankiem lub innym wierzycielem hipotecznym.

Na czym polega bezciężarowe odłączenie działki?

Bezciężarowe odłączenie oznacza wydzielenie części nieruchomości do osobnej księgi wieczystej bez przeniesienia na nią wskazanej hipoteki. Jeśli zabezpieczenie zostało już wpisane do nowej księgi, potrzebne będzie jego wykreślenie.

Zgoda na podział gruntu nie jest równoznaczna ze zgodą na zwolnienie działki z hipoteki. Dokument wierzyciela musi jednoznacznie odnosić się do zwolnienia konkretnej nieruchomości i spełniać wymagania formalne pozwalające na dokonanie odpowiedniego wpisu. Takim dokumentem jest promesa banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, w którym będą zawarte warunki zwolnienia części nieruchomości, która będzie sprzedawana.

Podział działki obciążonej hipoteką – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie działu IV księgi wieczystej. Trzeba ustalić liczbę hipotek, ich treść i wierzycieli. Jeżeli nieruchomość obciążają różne zabezpieczenia, zgoda jednego banku nie usuwa pozostałych.

Następnie warto zwrócić się do wierzyciela o pisemne określenie warunków zwolnienia wydzielanego gruntu. Do rozmowy należy przygotować:

• numer księgi wieczystej;
• projekt podziału lub dokumenty zatwierdzonego podziału;
• oznaczenie działki, która ma zostać zwolniona;
• informacje o planowanej sprzedaży i sposobie rozliczenia.

Bank może uzależnić zgodę od częściowej spłaty kredytu, wyceny pozostałej nieruchomości albo ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Konkretne wymagania trzeba ustalić indywidualnie.

Warto także rozróżnić promesę wydania zgody od ostatecznego oświadczenia umożliwiającego zwolnienie gruntu. Jeżeli bank zobowiązuje się wydać dokument dopiero po otrzymaniu określonej kwoty, ten warunek należy uwzględnić przy przygotowaniu transakcji.

Jak przeprowadzić podział i przygotować grunt do sprzedaży?

Podział działki obciążonej hipoteką wymaga skoordynowania czynności geodezyjnych, uzgodnień z wierzycielem oraz zmian w księdze wieczystej. W praktyce warto przyjąć następującą kolejność:

1. Sprawdź możliwość podziału. Znaczenie mają zasady zagospodarowania terenu, dostęp do drogi publicznej i tryb właściwy dla danej nieruchomości.
2. Uzgodnij warunki zwolnienia z hipoteki. Zrób to przed przyjęciem wiążących zobowiązań wobec kupującego.
3. Zleć przygotowanie dokumentacji geodezyjnej. W typowej procedurze konieczne jest uzyskanie decyzji zatwierdzającej podział.
4. Przygotuj sposób rozliczenia sprzedaży. Jeżeli bank wymaga spłaty części zadłużenia, określ kwotę, rachunek i termin płatności.
5. Zadbaj o dokument wierzyciela i wnioski do księgi wieczystej. Treść żądania powinna odpowiadać temu, czy działka jest dopiero odłączana, czy hipoteka została już na nią przeniesiona.

Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział stanowi podstawę zmian w ewidencji gruntów i księdze wieczystej. Szczegóły procedury zależą od sytuacji nieruchomości.

Przed sprzedażą należy przekazać notariuszowi dokumenty banku. Pozwoli to dopasować treść aktu, płatności i wnioski wieczystoksięgowe do warunków zwolnienia.

Czy można żądać zwolnienia części nieruchomości z hipoteki?

Zwolnienie gruntu zwykle opiera się na porozumieniu z wierzycielem. Szczególną możliwość przewiduje jednak art. 90 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W razie sprzedaży części nieruchomości sprzedawca lub kupujący mogą żądać jej zwolnienia, jeśli część ta jest stosunkowo nieznaczna, a pozostała nieruchomość zapewnia dostateczne zabezpieczenie. Ustawa nie określa sztywnego procentu powierzchni.

Na żądanie wierzycieli środki uzyskane ze sprzedaży powinny zostać im wypłacone według pierwszeństwa hipotek. Jeżeli strony nie zgadzają się co do spełnienia ustawowych warunków, sprawa może wymagać rozstrzygnięcia sądowego.

Ile kosztuje zwolnienie działki z hipoteki?

Koszty mogą obejmować prace geodezyjne, wycenę, opłaty bankowe, wynagrodzenie notariusza i opłaty sądowe. Ich wysokość zależy od zakresu czynności oraz wymagań wierzyciela.

Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi co do zasady 100 zł. Odłączenie działki i założenie nowej księgi wieczystej mogą powodować dodatkowe opłaty określone w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Przed ustaleniem terminu sprzedaży warto mieć pisemne warunki banku oraz uzgodniony sposób ich wykonania. Dzięki temu dokumenty, płatności i odłączenie działki będą odpowiadały warunkom zwolnienia gruntu z zabezpieczenia.