Co wpłacić, żeby nie stracić?

Zadatek czy zaliczka?

Kiedy znajdziemy wymarzoną nieruchomość i chcemy ją zarezerwować, zwykle podpisujemy umowę przedwstępną. Rezerwacja nieruchomości często wiąże się z wpłatą pewnej sumy pieniędzy. To, czy nasze interesy będą odpowiednio zabezpieczone, zależy od rodzaju przedpłaty – zadatek czy zaliczka.

Jedna z nich jest uregulowana prawnie w kodeksie cywilnym, druga nie. Jedną możemy stracić, drugą odzyskać w razie rezygnacji z zakupu.

Nieprawdą jest, że wpłata zadatku lub zaliczki jest obowiązkowa przy każdym zakupie. W rzeczywistości nie mamy obowiązku wpłaty żadnej kwoty przed podpisaniem wiążącego aktu notarialnego. Nieprawdą są też pogłoski, że należy wpłacać procent ceny nieruchomości.

Prawda jest natomiast taka, że przed wypłatą kredytu przez bank obowiązkowo należy wnieść wkład własny, do którego zalicza się wcześniej wpłacony zadatek lub zaliczkę.

Zadatek

Zadatek jest uregulowany w kodeksie cywilnym (art. 394). Przepisy mówią m.in.:

• W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek, a jeśli sama go wpłaciła – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
• W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet świadczenia strony, która go wpłaciła; jeśli zaliczenie nie jest możliwe – zadatek zostaje zwrócony.
• W razie rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które odpowiedzialność ponoszą obie strony.

Zaliczka

Zaliczka to nieuregulowana prawnie forma przedpłaty, co oznacza, że jest zwrotna i niezwrotna w zależności od zapisów umownych.

• Jeśli w umowie nie ma zapisu o zatrzymaniu zaliczki przez sprzedającego, zaliczka jest zawsze zwrotna.
• Możemy odstąpić od umowy i wnioskować o jej zwrot, np. gdy nie uzyskamy kredytu hipotecznego.

Podobnie jak zadatek, zaliczka wlicza się do wkładu własnego, który musimy wnieść przed uruchomieniem kredytu. Kwota wpłacona przy podpisywaniu umowy przedwstępnej pomniejsza pozostały wkład własny.

Podsumowanie

• Zadatek może przepaść, jeśli zrezygnujemy z transakcji z własnej winy.
• Zadatek powinien zostać zwrócony w sytuacjach, za które nie ponosimy odpowiedzialności.
• Aby uniknąć sporów sądowych, warto zabezpieczyć się zapisem w umowie przedwstępnej mówiącym o zwrocie zadatku w przypadku negatywnej decyzji banku.
• Zadatek może także działać na naszą korzyść – jeśli sprzedający odstąpi od umowy, możemy domagać się dwukrotnej kwoty wpłaconego zadatku.

Jeżeli potrzebujesz wzoru umowy przedwstępnej, która zabezpiecza zwrot zadatku skorzystaj moich bezpłatnych wzorów dostępnych tutaj.