Zakup nieruchomości ze spadku na kredyt wymaga sprawdzenia kilku ważnych kwestii

Zakup nieruchomości ze spadku – jakie formalności trzeba zakończyć przed kredytem?

Zakup nieruchomości ze spadku można sfinansować kredytem hipotecznym. Aby transakcja przebiegła sprawnie, trzeba udokumentować własność, ustalić wszystkie osoby uprawnione do sprzedaży i wyjaśnić obciążenia nieruchomości. Sam testament czy zapewnienie, że „sprawa spadkowa jest już załatwiona”, nie wystarczą.

Warto rozróżnić trzy etapy: złożenie wniosku o kredyt, podpisanie umowy sprzedaży i wypłatę pieniędzy przez bank. Część dokumentów jest potrzebna do analizy kredytowej, inne służą przygotowaniu aktu notarialnego lub spełnieniu warunków wypłaty kredytu.

Najpierw trzeba potwierdzić, kto odziedziczył nieruchomość

To, kto odziedziczył spadek po zmarłym i w jakich udziałach, potwierdza prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia sądu zgodnie z art. 95j ustawy prawo o notariacie.

Kupujący powinien uzyskać dokument potwierdzający dziedziczenie i przekazać go do weryfikacji bankowi oraz notariuszowi. Jeżeli nieruchomość przechodziła przez kilka kolejnych spadków, konieczne może być udokumentowanie całego ciągu dziedziczenia – na przykład najpierw po pierwotnym właścicielu, a następnie po jego zmarłym spadkobiercy.

Nie należy utożsamiać stwierdzenia nabycia spadku z przyznaniem konkretnego mieszkania jednej osobie. Jeśli spadkobierców jest kilku, samo potwierdzenie dziedziczenia zwykle nie daje jednemu z nich prawa do samodzielnej sprzedaży całej nieruchomości.

Czy przed sprzedażą trzeba przeprowadzić dział spadku?

Dział spadku polega na podziale odziedziczonego majątku między spadkobierców. Określa, jakie składniki majątku przypadną poszczególnym osobom oraz czy będą się z tym wiązać spłaty lub dopłaty. W jego wyniku mieszkanie może na przykład przypaść jednemu ze spadkobierców, który spłaci pozostałych.

Dział spadku nie zawsze jest konieczny przed sprzedażą. Jeżeli wszyscy uprawnieni współwłaściciele wspólnie sprzedają całą nieruchomość, mogą zrobić to bez wcześniejszego podziału majątku spadkowego. Każdy z nich musi uczestniczyć w transakcji osobiście albo przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sprzedającym ma być tylko jeden ze spadkobierców. Trzeba wtedy sprawdzić, czy ma udokumentowane prawo do całej nieruchomości, na przykład na podstawie przeprowadzonego działu spadku. Umowny dział spadku obejmujący nieruchomość wymaga aktu notarialnego; możliwy jest również dział dokonany przez sąd. Te kwestię rozpatrują art. 1035, 1036 oraz 1037 kodeksu cywilnego.

Przykładowo: jeżeli mieszkanie odziedziczyło troje rodzeństwa, mogą oni wspólnie sprzedać je kupującemu. Jeśli jako jedyna właścicielka sprzedać je chce siostra, musi najpierw uzyskać i udokumentować własność całego lokalu. Zwykłe oświadczenie o zgodzie pozostałych spadkobierców nie zastępuje przeniesienia własności ani odpowiedniego pełnomocnictwa.

Co sprawdzić w księdze wieczystej?

Zakup nieruchomości ze spadku powinien poprzedzać przegląd całej księgi wieczystej, ze szczególnym uwzględnieniem:

• działu II – właścicieli i ich udziałów;
• działu III – praw, roszczeń i ograniczeń, np. służebności lub wpisów dotyczących egzekucji;
• działu IV – hipotek;
• wzmianek o złożonych, jeszcze nierozpoznanych wnioskach.

Jeżeli w dziale II nadal widnieje zmarły właściciel, nie oznacza to, że przed ubieganiem się o kredyt trzeba zakończyć wpisywanie spadkobierców. Następstwo prawne można wykazać dokumentami spadkowymi, które pozwalają bankowi ustalić aktualnych właścicieli i ich udziały.

Gdy nieruchomość przechodziła przez kilka kolejnych spadków, dokumentacja powinna pozwalać prześledzić cały ciąg dziedziczenia. Wcześniejszego ujawnienia spadkobierców w księdze wieczystej nie należy przedstawiać jako obowiązkowego warunku uzyskania kredytu.

Sprawy podatkowe: zaświadczenie nie zawsze jest obowiązkowe

Przed sprzedażą odziedziczonej nieruchomości trzeba sprawdzić, czy sprzedający uporządkował sprawy podatkowe związane ze spadkiem. Obowiązki te dotyczą spadkobiercy, czyli sprzedającego.

Osoby dziedziczące po najbliższej rodzinie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Zasadniczo wymaga to zgłoszenia spadku na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Samo potwierdzenie dziedziczenia u notariusza nie zastępuje tego zgłoszenia.

Jeżeli spadkobierca spełnił warunki zwolnienia określonego w art. 4a ustawy, przy sprzedaży nie ma obowiązku przedstawiania zaświadczenia z urzędu skarbowego przewidzianego w art. 19 ust. 6. Wynika to z wyjątku wskazanego w ust. 7.

Jeśli ten wyjątek nie ma zastosowania, do sprzedaży potrzebne jest odpowiednie zaświadczenie z urzędu skarbowego albo uprzednia pisemna zgoda naczelnika. Zaświadczenie potwierdza zwolnienie podatkowe, zapłatę podatku lub przedawnienie zobowiązania.

Przed ustaleniem terminu sprzedaży warto przekazać notariuszowi dokumenty spadkowe i informacje o rozliczeniu podatku. Pozwoli to ustalić, jakie dokumenty są potrzebne w sytuacji każdego ze sprzedających.

Hipoteka i prawa innych osób wymagają wyjaśnienia

Odziedziczona nieruchomość może być obciążona kredytem, służebnością, prawem dożywocia albo innymi prawami osób trzecich. Takie kwestie trzeba wyjaśnić przed ustaleniem ostatecznego harmonogramu zakupu.

Jeśli istnieje hipoteka, należy ustalić z wierzycielem i bankiem kupującego sposób spłaty zadłużenia oraz uzyskania dokumentu pozwalającego na jej wykreślenie. Może to oznaczać przekazanie części ceny bezpośrednio na rachunek wierzyciela. Dokumenty i sposób rozliczenia muszą odpowiadać warunkom finansowania konkretnej transakcji.

Warto również sprawdzić, kto faktycznie zajmuje nieruchomość i na jakiej podstawie. Ustalenia dotyczące najmu, opróżnienia lokalu i przekazania kluczy powinny znaleźć się w umowie.

Umowa przedwstępna powinna uwzględniać formalności spadkowe

Planując zakup nieruchomości ze spadku, warto przekazać dokumenty do wstępnej oceny bankowi oraz notariuszowi jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku. Pozwala to ustalić, czy planowany termin sprzedaży jest realny.

W umowie warto precyzyjnie określić, kto sprzedaje nieruchomość, jakie dokumenty ma dostarczyć, do kiedy mają zostać wyjaśnione obciążenia oraz jak zostanie rozdzielona cena między sprzedających. Trzeba też świadomie uzgodnić skutki odmowy kredytu lub opóźnienia formalności. Sam fakt finansowania zakupu kredytem nie zapewnia automatycznego zwrotu zadatku.

Co przygotować do rozmowy z bankiem?

W przypadku nieruchomości ze spadku przydatny zestaw obejmuje przede wszystkim:

• numer księgi wieczystej (o ile jest założona dla nieruchomości);
• dokumenty potwierdzające dziedziczenie, w tym cały ciąg następstwa prawnego, jeśli było kilka spadków;
• dokument działu spadku, jeśli wpływał na własność nieruchomości;
• umowę przedwstępną albo inny dokument zakupu akceptowany przez bank;
• dokumenty dotyczące istniejących hipotek i ich spłaty;
• pełnomocnictwa, jeśli któryś ze sprzedających działa przez przedstawiciela.

Bank może zażądać dodatkowych dokumentów dotyczących nieruchomości. Dokładny wykaz należy uzyskać dla konkretnego wniosku.

Zakup nieruchomości ze spadku można sprawnie sfinansować kredytem, jeśli dokumenty jednoznacznie wskazują właścicieli, wszyscy sprzedający są gotowi do transakcji, a kwestie podatkowe i obciążenia zostały wyjaśnione. Sprawdzenie tych spraw przed wpłatą zadatku pomaga ustalić realny termin zakupu i uniknąć opóźnień.