Gdzie program nie sprzyja kredytobiorcom?

Bezpieczny kredyt 2%

Wprowadzony z dniem 1 lipca 2023 program rządowy zwany „bezpiecznym kredytem 2%” cieszy się ogromnym zainteresowaniem kredytobiorców. Jak donosi Biuro Informacji Kredytowej w swoim artykule z początku sierpnia indeks popytu na kredyty mieszkaniowe wystrzelił jak z procy, odnotowując wzrost zainteresowania hipoteką o 273,10%!!! Takiego wzrostu zainteresowania BIK nie odnotował nigdy w swojej historii, odkąd prowadzi statystyki na ten temat.

Program rządowy jest z pewnością odpowiedzią na wiele potrzeb osób, które wstrzymywały się z decyzją o zakupie własnego M bądź budowie lub dokończeniu budowy z uwagi na niepewną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Wiele wskazywało na to, że będą obowiązywały limity na kredyty z dopłatą bowiem wprowadzona Ustawa zakładała limity kredytów z dopłatą. Na rok wejścia w życie programu założono limit dopłat w kwocie 8 000 000 zł, co według moich szybkich szacunków wystarczyłoby na jakieś 500/600 umów kredytu hipotecznego w programie. Tak się nie stało, limity nie będą obowiązywały w tym roku, co powinno ucieszyć wszystkich, którzy myślą nadal o kredycie z dopłatą ale jeszcze nie złożyli wniosku. Każdy, kto złoży wniosek na kredyt hipoteczny w tym roku w programie otrzyma dopłatę.

Banki kontra Ustawa

Program bezpieczny kredyt działa prawie półtora miesiąca i można już powiedzieć parę rzeczy na temat „smaczków”, które są czasami nieoczywiste a wynikają z niejasnych zapisów Ustawy bądź podejscia banków.

1. Posiadanie mieszkania przez jednego z małżonków przed ślubem i jego sprzedaż przed dniem zawarcia związku małżeńskiego – z początku banki defitywnie mówiły NIE takim transakcjom, chodź zapisy Ustawy dawały dowolność interpretacji bowiem widnieje zapis mówiacy o nieposiadaniu prawa do nieruchomości (z wyjątkiem*) w okresie tworzenia gospodarstwa domowego a tym dniem w myśl przepisów Ustawy jest zawarcie związku małżeńskiego i jednocześnie widnieje zapis wykluczajacy się, mówiący, że kredytobiorca nie może posiadać wcześniej praw do nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem*). Po interpretacji Ministerstwa podejście banków mówi, iż jeżeli jeden z małżonków posiadał prawo do nieruchomości mieszalnej i je zbył przed dniem zawarcia związku małżeńskiego a drugi nie posiada i nie posiadał nigdy prawa do nieruchomości mieszkalnej to osoby te kwalifikują się do programu bezpieczny kredyt.
2. Roździelność majątkowa – temat dla banków również nie do przeskoczenia z początkiem wejścia w życie programu. Pierwotnie banki uważały, że do kredytu muszą przystąpić oboje małżonków, jeżeli żadne z nich nie posiada obecnie i nie posiadało wcześniej prawa do nieruchomości mieszkalnej (z wyjątkiem*). Po interpretacji Ministerstwa okazuje się, że zabieg ten jest możliwy – jeżeli osoby będące małżeństwem nie posiadają obecnie prawa nieruchomości mieszkalnej i nie posiadały wcześniej (z wyjątkiem*) to jeden z małżonków może wziąć kredyt w programie tylko na siebie, posiadając jednocześnie roździelność majątkową.
3. Odkupienie posiadanych udziałów w ramach BK2% – kolejna rzecz, o której nie ma słowa w Ustawie a jest możliwa do sfinansowania w ramach programu za sprawą wydanej interpretacji Ministerstwa. Ustawa mówi jasno, iż programem nie można finansować odkupu udziałów. Całkiem nie tak dawno Ministerstwo wydało swoją interpretację, iż odkupienie udziałów jest możliwe w ramach programu bezpieczny kredyt pod warunkiem, że obecnie posiadane udziały zostały nabyte w drodze dziedziczenia.
4. Zaangażowanie w budowę a dokończenie budowy – to też problem w jednym z banku (Bank PeKaO SA), jeżeli wartość działki i obecny stan zaawansowania budowy przekracza równowartość 200 000 zł wówczas bank PeKaO SA nie udzieli kredytu w ramach programu (inne banki jak najbardziej). Natomiast paradoksem jest fakt, iż gdyby wkład własny był mniejszy jak 200 000 zł z wartością działki to bank pochyli się nad wnioskiem.
5. Finansowanie budowy domu/zakup domu – to z kolei temat prawie nie do przeskoczenia w Alior Banku, który nie udziela kredytu w ramach programu z ubezpieczeniem niskiego wkładu, co ogranicza finansowanie do poziomu tylko 56% wartości nieruchomości (dla budowy) lub ceny transakcyjnej (dla zakupu). Prawie wyklucza to możliwość wnioskowania o kredyt w programie, bowiem w przypadku budowy domu nie wiadomo czy osiągnie się odpowiednią wartość wyceny, która pozwoli na wybudowanie domu z takim wskaźnikiem (jeżeli budowa domu kosztuje 600 000 zł i tyle samo potwierdzi się wycena domu z działką a bank udziela kredytu do 56% tej kwoty, to resztę trzeba zapłacić gotówką a to z kolei generuje już wkład własny większy jak 200 000 zł, co jednocześnie wyklucza dostępną kwotę kredytu 500/600 tys. i kwalifikuje na kwotę kredytu 100/150 tys. w ramach programu). W przypadku zakupu domu sytuacja jest identyczna, jeżeli dom kosztuje 500 000 zł to bank udziela kredytu do 56% tej kwoty (280 000 zł), jednocześnie różnicę należy wnieść wkładem własnym (220 000 zł) co z kolei wyklucza udział w programie bo maksymalny wkład własny jaki można wnieść to 200 000 zł. Pozostałe banki nie mają z tym problemu. W przypadku Alior Banku istotną kwestią są segmenty/bliźniaki również – jeżeli sprzedawane są jako dom to wskaźnik finansowania również wyniesie 56%, z kolei jeżeli sprzedawane są jako lokale mieszkalne to jak najbardziej bank udzieli bezpiecznego kredytu do wartości 80% ceny transakcjynej.
6. Koszt budowy – to z kolei kolejna rzecz, która może być problematyczna dla banków. Banki mają swoje minimalne koszty budowy. Problem pojawia się z dużymi domami, bowiem budując dom od podstaw koszt budowy według wymogów banku robi się bardzo duży a z kolei by złapać się na program bezpieczny kredyt kwota kredytu musi zmieścić się w maksymalnej dostępnej kwocie kredytu w ramach progamu tj. 500/600 tys. Można finansować budowę do stanu deweloperskiego co trochę ucina koszty budowy, bądź wybrać bank, który nie przyjmuje sztywno minimalnego kosztu budowy bądź nie wlicza powierzchni garażu w bryle do powierzchni użytkowej domu. Mało tego, jeżeli wartość samej działki przekracza 200 000 zł to nie można wnieść już ani złotówki wkładu własnego swoimi środkami (co z kolei rodzi kolejny paradoks, bo jeżeli bank w swoich procedurach przyjmuje minimalny koszt budowy na poziomie np. 400 000 zł a zdolność kredytowa pozwala na wzięcie kredytu w kwocie 399 000 zł to nawet jeżeli mieścimy się w limicie kwoty kredytu programu to nie przeskoczymy kosztu budowy bo nie można wnieść już ani złotówki wkładu własnego z uwagi na wartość działki powyżej 200 000 zł, tym samym nie kwalifikujemy się do programu).
7. Finansowanie pomieszczeń przynależnych (komórka lokatorska, garaż, miejsca postojowe, schowek) – można je finasować kredytem w programie bezpieczny kredyt, lecz jest małe ALE, które rzutuje na całość kwalifikacji do programu. Bowiem kupując nieruchomość (zwłaszcza nieruchomość z rynku pierwotego) cena zakupu nie może być rozbita na poszczególne pomieszczenia (np. mieszkanie kosztuje X, komórka lokatorska kosztuje X, garaż/miejsce postojowe kosztuje X). Taka konstrukcja automatycznie wyklucza z finansowania w ramach programu wszystkich pomieszczeń, które mają określoną cenę (co sprowadza do finansowania jedynie ceny mieszkania/domu i zapłatę reszty z własnych środków). Druga rzecz, która bezwzględnie wyklucza z finanowania w ramach programu bezpieczny kredyt to przynależność tych pomieszeczń – jeżeli nie będą one przynależne do mieszkania/domu na jednej księdze wieczystej to bank sfinansuje tylko zakup mieszkania/domu a resztę każe zapłacić gotówką. By sfinansować zakup mieszkania/domu z pomieszczeniami przynależnymi jedyna forma, która umożliwia finansowanie w ramach programu całości to taka, w której napisane jest, iż zakupujemy mieszkanie/dom za cenę X i w ramach tej ceny przynależne są poszczególne pomieszczenia (bez rozbicia ich na kwoty) a także pod warunkiem, że będą one przynależne na jednej księdze wieczystej. Jest to problem zwłaszcza dla nieruchomości z rynku pierwotnego, bowiem deweloperzy bardzo często rozbijają na umowach wszystkie pomieszczenia dla celów wewnętrznych rozliczeń.

*wyjątek to:

• nabycie prawa do nieruchomości w drodze dziedziczenia z udziałem do 50% i jednocześnie nie zamieszkiwanie w niej od min. 12 miesięcy;
• posiadanie prawa do nieruchomości, która jest wyłączona z użytkowania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną, skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu;
• posiadanie prawa do nieruchomości, która jest wyłączona z użytkwania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego od co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie kredytu;
• nabyto nieruchomość mieszkalną, którą zbyto przed ukończeniem 18 roku życia,
• jeden z małżonków zbył nieruchomość mieszkalną jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, a drugi z małżonków nie posiada i nigdy nie posiadał nieruchomości mieszkalnej.

Czy bezpieczny kredyt faktycznie jest taki „bezpieczny”?

Program rządowy owiany jest ograniczeniami, które należy ściśle respektować by nie utracić prawa do dopłat, w szczególności są nimi:

• warunek zamieszkania w kredytowanej nieruchomości w terminie 24 miesięcy liczony od dnia nabycia prawa własności do nieruchomości aktem notarialnym bądź liczony od dnia zakończenia budowy,
• zbycie całości lub części kredytowanej nieruchomości – z wyjątkiem rozszerzenia wspólności majątkowej,
• zmiana sposobu użytkowania nieruchomości w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych,
• nabycie prawa do innej nieruchomości mieszkalnej, nawet w jej nadrobniejszym udziale – z wyjątkiem odziedziczenia nieruchomości,
• wynajęcia nieruchomości osobie trzeciej, nawet krótkoterminowo,
• zaprzestania zamieszkiwania w nieruchomości na okres dłuższy jak 12 miesięcy – z wyjątkiem sytuacji, w której drugi współkredytobiorca nadal w niej mieszka bądź nieruchomość nie nadaje się do zamieszkiwania z uwagi na decyzję nadzoru budowlanego,
• prowadzenie w nieruchomości działalności gospodarczej, włączając w to fakt posiadania tylko samego adresu podanego do rozliczeń działalności gospodarczej,
• dokonania nadpłaty kredytu w okresie pierwszych 3 lat, które spełnia jeden z warunków: spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją albo łączna wysokość nadpłaty i wniesionego wkładu własnego  nie przekroczyła kwoty 200 000 zł albo łączna wysokość nadpłaty i zapłaconej raty kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej raty, którą kredytobiorca zapłacił pomniejszoną o dopłatę do raty,
• kredytobiorca zmienił rodzaj oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne,
• prawomocny wyrok Sądu za przestępstwo bankowe, związane z fałszowaniem dokumentacji, udzielaniem nieprawdziwej informacji,
• ogłoszenia upadłości konsumenckiej przez kredytobiorcę,
• stroną umowy kredytu przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielenia kredytu spełniał warunek wieku – nie więcej jak 45 lat – z wyjątkiem sytuacji, w której kredytobiorca spełniający ten warunek przestał być nim w zwiazku z jego śmiercią.

Naruszenie powyższych zasad kończy prawo do naliczenia dopłat do oprocentowania. Jest jednakże dobra wiadomość – nie kończy defitywnie. W przypadku, gdyby ziścił się jeden z powyższych scenariuszów to kredytobiorca ma możliwość naprawienia swojego błędu (np. zarejestrowana działalność w kredytowanej nieruchomości, która powoduje utratę prawa do dopłat i kolejno wykreślenie adresu prowadzenia działalności z kredytowanej nieruchomości) można zgłosić się ponownie do banku, podpisać oświadczenie, iż ponownie spełniamy warunki do dopłat i dopłaty zostaną włączone ponownie. Oczywiście za czas, kiedy prawo do dopłat zostało wyłączone należy zapłacić pełną ratę kapitałowo-odsetkową bez dopłat.

Z ciekawostek mogę dodać od siebie, że w prawo do dopłat zostanie również odebrane jeżeli spóźnimy się z ratą kredytu hipotecznego nawet o 1 dzień. Dopłata nie zostanie po prostu naliczona w miesiącu, w którym rata została opóźniona. Od kolejnego miesiąca dopłata będzie już przysługiwała (pod warunkiem terminowego opłacenia raty kredytu).