Co robić, gdy budowa jest zagrożona?

Dokończenie budowy – problem niedoszacowanej budowy

Najgorszy scenariusz dla kredytobiorcy to niedoszacowanie kosztów budowy domu, gdy umowa kredytowa jest już podpisana, a część transz wypłacona. Niestety w obecnych czasach – przy wysokiej inflacji i rosnących cenach materiałów budowlanych – jest to coraz bardziej realne.

Jeszcze dwa lata temu można było uzyskać kredyt na budowę domu, opierając kosztorys na poziomie 2 000-2 200 zł za m² powierzchni użytkowej. Obecnie banki przyjmują kosztorysy z kwotami minimum 3 500 zł/m², a niektóre nawet 4 200 zł/m².

Jak banki rozliczają budowę

Banki porównują stan zaawansowania prac budowlanych z kosztorysem załączonym do wniosku o kredyt.

• Łatwiej mają ci, którym bank wypłaca transze bez wskazania dokładnego przeznaczenia środków – rozliczany jest wtedy tylko fakt ich wydatkowania.
• Trudniej mają kredytobiorcy, którym bank ściśle narzuca wykonanie konkretnych prac z danej transzy. Wtedy już przy drugiej transzy może pojawić się problem: coś miało kosztować 70 tys. zł, a kosztuje 100 tys. zł. Dopóki nie zakończysz etapu określonego w umowie, bank nie wypłaci kolejnej części kredytu.

Co robić, gdy brakuje środków na budowę?

1. Przesunięcie środków między transzami
Spróbuj zamienić kolejność prac, by móc otrzymać środki z kolejnej transzy. W umowach, gdzie bank ściśle określa zakres prac, do wniosku o wypłatę kolejnych środków dołącz informację, które prace zostały zamienione i wykonane. Bilans musi się zgadzać – bank chce, by każda wypłacona kwota była w całości wydatkowana. To jednak rozwiązanie krótkoterminowe.

2. Podwyższenie kwoty kredytu
Jeśli wiadomo, że budowa będzie droższa, złóż wniosek o zwiększenie kredytu.

• Przygotuj nowy kosztorys z aktualnymi cenami.
• Bank ponownie sprawdzi Twoją zdolność kredytową.
• Bank wykona nową wycenę nieruchomości, która potwierdzi zasadność podniesienia kosztów budowy. Możesz próbować dostarczyć nowy operat szacunkowy – jeśli wartość nieruchomości wzrosła, masz większą szansę na wyższą kwotę, ale bank nie ma obowiązku się na to zgodzić.

3. Refinansowanie kredytu w innym banku
To przeniesienie kredytu hipotecznego do innej instytucji.

• Przy kredycie na budowę domu, którego nie wszystkie transze zostały wypłacone, refinansowanie z dobraniem brakujących środków na budowę jest możliwe, chodź nie każdym banku.
• Do wniosku dołącz nowy kosztorys.
• Nowy bank sprawdzi zdolność kredytową, dokona wyceny nieruchomości i wyda decyzję kredytową.

4. Kredyt gotówkowy
Można próbować „załatać dziurę” dodatkową gotówką, zaciągając kredyt gotówkowy.

5. Negocjacje z bankiem
Jeżeli żadne z powyższych rozwiązań nie wchodzi w grę, pozostaje:

• wnioskowanie o wydłużenie terminów oddania domu do użytkowania,
• przesunięcie terminów wypłaty kolejnych transz,
• zyskanie czasu na zebranie środków własnych.

Podczas pandemii wiele budów nie mieściło się w terminach, więc banki wykazywały zrozumienie. Dobrze umotywowany wniosek może sprawić, że bank zgodzi się na wydłużenie terminów umownych, a Ty zyskasz czas potrzebny na zgromadzenie pieniędzy na dokończenie inwestycji.