Budowa domu finansowana kredytem hipotecznym wymaga dobrego planu
Budowa domu etapami – jak uniknąć problemów z kolejną transzą?
Budowa domu to proces, który praktycznie w ogóle nie odbywa się „na raz”. Zazwyczaj inwestycja realizowana jest etapami – od prac ziemnych, przez stan surowy, po wykończenie. Dla osób finansujących budowę kredytem hipotecznym oznacza to konieczność zaplanowania wypłaty środków w transzach. Warto zrobić to mądrze, żeby w trakcie budowy nie zabrakło pieniędzy, a bank nie wstrzymał wypłaty kolejnych części kredytu.
Kredyt na budowę domu – jak działa wypłata w transzach?
W przeciwieństwie do zakupu gotowej nieruchomości, w przypadku budowy domu bank nie wypłaca całej kwoty kredytu jednorazowo. Środki trafiają do kredytobiorcy w kilku częściach – tzw. transzach, zgodnie z harmonogramem budowy. Każda transza ma sfinansować określony etap inwestycji, np.:
- Przygotowanie działki i fundamenty.
- Stan surowy otwarty (ściany, dach).
- Stan surowy zamknięty (okna, drzwi, brama garażowa).
- Instalacje wewnętrzne.
- Wykończenie i odbiór budynku.
Liczba transz i ich wysokość zależą od kosztorysu budowy, który stanowi załącznik do wniosku kredytowego.
Kosztorys budowy – dokument, od którego zależy płynność finansowania
Bank opiera się na kosztorysie nie tylko przy ustalaniu kwoty kredytu, ale też przy wypłacie transz. Dlatego musi on być realny i dobrze przemyślany. Zbyt optymistyczne założenia (np. zaniżone koszty materiałów czy robocizny) mogą doprowadzić do sytuacji, w której środki z kredytu skończą się, zanim budowa dojdzie do końca.
Najlepiej opracować kosztorys wspólnie z doświadczonym kierownikiem budowy lub architektem, który zna aktualne ceny i potrafi je właściwie rozłożyć między etapy. Pomóc przy kosztorysie może ekspert hipoteczny.
Warto również założyć bufor bezpieczeństwa – minimum 5-15% wartości całej inwestycji – na nieprzewidziane wydatki.
Jak ustala się harmonogram wypłaty transz?
Bank analizuje kosztorys i na jego podstawie wydaje decyzję kredytową, czasami tworzy harmonogram wypłat. W praktyce często wygląda to tak:
| Etap | Zakres prac | Udział procentowy |
|---|---|---|
| I. Stan zerowy (prace ziemne i fundamenty) | Roboty ziemne, fundamenty, ściany fundamentowe, izolacje przeciwwilgociowe | 10% |
| II. Stan surowy otwarty | Ściany nadziemia, stropy, schody, ściany działowe, konstrukcja dachowa, pokrycie dachowe z izolacją | 41% |
| III. Stan surowy zamknięty | Stolarka zewnętrzna (okna i drzwi), elewacja z ociepleniem | 13% |
| IV. Instalacje i prace wewnętrzne | Instalacje wod.-kan., instalacja elektryczna, instalacja gazowa, instalacja c.o., tynki, podłoża, posadzki, malowanie, stolarka wewnętrzna | 26% |
| V. Wykończenie i zagospodarowanie | Trwała zabudowa (kuchnia, łazienka, szafy), przyłącza, zagospodarowanie działki, dokumentacja i nadzór | 10% |
Niektóre banki wymagają potwierdzenia postępu prac wizytą rzeczoznawcy po każdej transzy. Inne dopuszczają dokumentację zdjęciową.
Na co uważać przy planowaniu transz kredytu?
a) Zbyt duże rozłożenie transz
Jeśli zaplanujesz zbyt wiele małych transz, każda z nich będzie wymagała odrębnej weryfikacji postępów, co może wydłużyć budowę i generować dodatkowe koszty.
b) Niedoszacowanie kosztów materiałów
Ceny materiałów budowlanych potrafią zmieniać się gwałtownie. Jeśli kosztorys nie uwzględnia marginesu bezpieczeństwa, może się okazać, że transza nie wystarczy na zakończenie etapu.
c) Brak wkładu własnego na start
Banki zazwyczaj wypłacają pierwszą transzę dopiero po udokumentowaniu wykonania części prac z własnych środków (o ile ich wniesienie jest wymagane). Jeśli nie masz gotówki na rozpoczęcie budowy, możesz mieć problem z uruchomieniem kredytu.
d) Kolejna transza uzależniona od zakończenia poprzedniego etapu
Bank nie wypłaci następnej części kredytu, dopóki nie potwierdzi zakończenia poprzedniego etapu. Oznacza to, że jeśli zabraknie środków „po drodze”, prace mogą stanąć.
e) Zmiana zakresu prac w trakcie budowy
Wielu inwestorów wprowadza poprawki po rozpoczęciu robót – np. decyduje się na droższe okna, inne ogrzewanie czy większy taras. Każda taka zmiana wpływa na kosztorys i może spowodować, że zaplanowane transze przestaną odpowiadać rzeczywistym wydatkom.
f) Opóźnienia w budowie i weryfikacji postępu prac
Banki często wymagają wizyty inspektora, zanim uruchomią kolejną transzę. Jeśli termin jego wizyty się przesunie, możesz czekać nawet kilka tygodni na wypłatę środków – a ekipa budowlana nie będzie chciała czekać z wypłatą.
g) Wydatki poza kosztorysem
Nie wszystko, co wiąże się z budową, bank uzna jako koszt kwalifikowany. Niektóre elementy (np. ogrodzenie tymczasowe, projekt ogrodu, meble, sprzęty AGD) trzeba sfinansować samodzielnie.
h) Zbyt mały bufor bezpieczeństwa w budżecie
Budowa domu prawie nigdy nie mieści się w pierwotnym kosztorysie. Zawsze pojawią się nieprzewidziane wydatki – dodatkowe materiały, poprawki, transport, wzrost cen robocizny.
Jak uniknąć problemów z wypłatą kolejnych transz?
- Nie zaniżaj kosztorysu. Lepiej pokazać realne koszty, zawsze możesz wypłacić nieco mniej kredytu hipotecznego.
- Planuj etapy szerzej. Lepiej mieć 3-4 transze po większych kwotach niż 8 małych.
- Zachowaj bufor finansowy. Nawet kilka tysięcy złotych rezerwy może uratować budowę między transzami.
- Monitoruj harmonogram. Każde opóźnienie w pracach przesuwa kolejną wypłatę kredytu.
Co zrobić, gdy zabraknie środków?
Jeżeli środki z kredytu nie wystarczą na dokończenie budowy, masz kilka opcji:
- Wniosek o aneks do umowy kredytowej – bank może zwiększyć kwotę kredytu, jeśli masz zdolność i pozwala na to wartość nieruchomości.
- Zwiększenie wkładu własnego – możesz pokryć brakujące koszty z własnych środków.
- Przesunięcie środków między transzami – czasem bank pozwala „przesunąć” część środków z kolejnych etapów.
- Refinansowanie kredytu do innego banku z dokończeniem budowy – jeśli nie masz innej opcji, spróbuj przenieść kredyt do innego i dobierz do tego gotówkę na dokończenie budowy.
Podsumowanie
Budowa domu etapami i finansowanie jej kredytem hipotecznym wymagają solidnego planu. Kluczem do sukcesu jest realny kosztorys, rozsądny harmonogram transz i zachowanie bufora finansowego. Lepiej zaplanować wszystko z wyprzedzeniem niż potem martwić się, że zabrakło pieniędzy w połowie budowy.
Odpowiednie przygotowanie pozwoli nie tylko uniknąć stresu, ale też zakończyć inwestycję zgodnie z planem – bez nerwów i niepotrzebnych przestojów.
Jeżeli potrzebujesz więcej informacji na temat samej budowy wspomaganej kredytem hipotecznym mogę polecić Ci również mój bezpłatny ebook w którym jasno i przejrzyście opisuję cały proces od A do Z 😉
