Budowa domu z kredytem hipotecznym – o czym trzeba pamiętać?

Coraz więcej osób decyduje się na budowę domu finansowaną kredytem hipotecznym. Warto jednak wiedzieć, że proces ten odbywa się na zasadach określonych przez banki. Poniżej znajdziesz najważniejsze kwestie, które pomogą Ci bez problemu przejść przez formalności i przygotować się na każdy etap inwestycji.

Jak rozliczać budowę z bankiem?

Środki otrzymane z banku trzeba rozliczyć. Czy potrzebne będą faktury, rachunki czy paragony? To zależy od tego, w jakim systemie prowadzona jest budowa domu – samodzielnie (system gospodarczy) czy z pomocą generalnego wykonawcy.

Budowa systemem gospodarczym

Ten sposób daje dużą elastyczność – można oszczędzić na materiałach, usługach, a część prac wykonać samemu. Rozliczenie jest proste:

• bank nie wymaga faktur ani rachunków,
• wystarczą zdjęcia postępu prac i wpisy w dzienniku budowy, czasem bank przeprowadza inspekcję.

Środki z kredytu wypłacane są w transzach, a wysokość i liczbę transz zwykle ustala analityk bankowy. Jeśli pojawią się wątpliwości co do kosztów, zawsze można okazać faktury, by szybko wyjaśnić sprawę.

Budowa z generalnym wykonawcą

W tym przypadku konieczna jest pisemna umowa z firmą budowlaną, która powinna jasno określać:

• standard wykończenia,
• cenę budowy,
• harmonogram wpłat.

Umowa jest podstawą do złożenia wniosku kredytowego. Środki z kredytu zwykle trafiają bezpośrednio na konto wykonawcy, a bank wymaga cesji praw z umowy pomiędzy klientem, bankiem i wykonawcą. Budowa rozliczana jest w transzach, czasem również na podstawie faktur zaliczkowych.

Na co można przeznaczyć środki z kredytu?

Poza samą konstrukcją domu (fundamenty, dach, okna, drzwi) kredyt hipoteczny może sfinansować m.in.:

• robociznę i prace ziemne,
• wykończenie domu (stan deweloperski lub „pod klucz”),
• garaż w bryle budynku,
• instalacje alarmowe, klimatyzację, system odgromowy,
• ogrodzenie działki i małą architekturę,
• zabudowę stałą w kuchni i łazience (wraz z AGD w zabudowie),
• biały montaż, stolarkę, elementy wykończeniowe,
• przydomowe oczyszczalnie ścieków, panele fotowoltaiczne.

Jak bank ocenia koszt budowy domu?

Budując systemem gospodarczym trzeba oszacować koszt inwestycji. Bank zweryfikuje, czy przyjęta kwota jest realna i czy spełnia minimalne progi kosztów budowy. Warto to sprawdzić w banku jeszcze przed złożeniem wniosku.

Przy wyliczaniu powierzchni użytkowej uwaga na poddasze:

• jeśli projekt mówi, że jest nieużytkowe – nie wliczamy go,
• jeśli jest użytkowe lub możliwe do adaptacji – bank doliczy jego powierzchnię.

Dlaczego warto wnioskować o nieco wyższy kredyt?

Koszt budowy rzadko jest znany co do złotówki. Warto zaplanować pewną rezerwę:

• jeśli nie wykorzystasz całej kwoty, bank naliczy raty tylko od faktycznie wypłaconych środków,
• masz pewność, że nie zabraknie pieniędzy w kluczowym momencie budowy.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy kredytu brakuje – wtedy trzeba przechodzić całą procedurę od nowa, a bank szczegółowo analizuje, dlaczego środki okazały się niewystarczające.

Czas na zakończenie budowy i karencja w spłacie

Budowa finansowana kredytem hipotecznym musi się zakończyć w ciągu 24 miesięcy. Jeśli prace się opóźnią, warto wcześniej poinformować bank – zwykle można uzyskać dodatkowy czas w wyjątkowych sytuacjach aneksując umowę kredytu.

Na czas budowy bank przyznaje karencję w spłacie kapitału – do momentu zakończenia budowy płacisz tylko odsetki. Po zgłoszeniu zakończenia inwestycji rozpoczynasz spłatę pełnych rat kapitałowo-odsetkowych.

Pobierz bezpłatny e-book

Chcesz wiedzieć więcej? Pobierz bezpłatnego e-booka o tym, jak skutecznie zaplanować budowę domu finansowaną kredytem hipotecznym – praktyczny przewodnik, który krok po kroku przeprowadzi Cię przez cały proces.

Kliknij tutaj, aby pobrać darmowy e-book.