Kredyt na dom modułowy - czy jest możliwy do uzyskania?

Finansowanie budowy domu modułowego kredytem hipotecznym – jak podchodzą do tego banki?

Budowa domu modułowego to coraz popularniejszy sposób na własne „cztery kąty” – szybki czas realizacji, wysoka energooszczędność i coraz bardziej zaawansowane technologie prefabrykacji przyciągają uwagę inwestorów. Jednak pojawia się pytanie: czy banki skłonne są finansować tego typu inwestycje kredytem hipotecznym?

Dom modułowy – tak, ale musi być trwale związany z gruntem

Większość banków dopuszcza możliwość finansowania domu modułowego pod warunkiem, że:

• jest on trwale związany z gruntem (związany fundamentami),

• jest budynkiem całorocznym, przeznaczonym do zamieszkania (posiada wszystkie instalacje wodne, kanalizacyjne, centralnego ogrzewania, elektrykę).

Kluczowe wymagania banków

1/Wypłata transz

Zdecydowana większość banków wypłaca transze kredytu dopiero po wykonaniu określonego etapu budowy. W przypadku domów modułowych część prac (jak prefabrykacja modułów) odbywa się poza placem budowy – najczęściej w zakładzie producenta. Jest to problematyczne dla banków, gdyż wymagają inspekcji po wypłacie transzy. Jeśli bank nie akceptuje kosztów poniesionych przed pojawieniem się elementów budynku na działce, klient musi finansować początkowe etapy ze środków własnych i kolejno dopiero refinasnować je kredytem hipotecznym.

2/Kosztorys i inspekcje

Transze wypłacane są w oparciu o kosztorys budowy i inspekcje potwierdzające postęp prac. Dotyczy to również sytuacji, gdy inwestor współpracuje z generalnym wykonawcą.

3/Ograniczenia w wysokości transz

Niektóre banki wprowadzają limity dla pierwszych wypłat, np. Santander czy Pekao S.A. wypłacają pierwszą transzę do wysokości wartości działki. Millenium oraz VeloBank z kolei ogranicza jednorazową transzę do 200 tys. zł, lecz ciągle nie więcej jak wartość działki. Alior Bank nie dopuszcza finansowania budowy realizowanej przez zewnętrznego wykonawcę – wspiera jedynie budowę systemem gospodarczym, więc wypłacał będzie transze zgodnie z zaakceptowanym przez siebie harmonogramem transz.

Najbardziej liberalne banki

1/ PKO BP – umożliwia finansowanie budowy domu modułowego, również z opcją przedpłaty. Stawia jednak wymagania co do samej inwestycji.

• Wymogi wobec umowy realizacyjnej. Umowa musi:
  • być zawarta z firmą działającą w Polsce,
  • mieć jeden, uzgodniony wariant budowy,
  • być podpisana pisemnie lub z podpisem kwalifikowanym (zweryfikowanym przez bank),
  • zawierać numerowane aneksy przy ewentualnych zmianach,
  • zawierać m.in. szczegóły przedmiotu, harmonogram, obowiązki stron, wynagrodzenie, zasady rozliczeń i kary umowne, bez klauzul abuzywnych,
  • dzielić inwestycję na etapy (np. przygotowanie, fundamenty, szkielet z dachem, wykończenie),
  • mieć termin realizacji do 12 miesięcy,
  • zawierać jasne wyliczenie wynagrodzenia (ryczałtowe lub kosztorysowe),
  • dopuszczać wypłatę wynagrodzenia etapami,
  • określać zasady rozliczeń przy odstąpieniu od umowy (np. protokół inwentaryzacyjny).
• Zabezpieczenie kredytu:
  • oprócz standardowego zabezpieczenia stosuje przelew wierzytelności z umowy realizacyjnej.
• Warunki LTV (wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości):
  • standardowo: maksymalnie 70% LTV (co oznacza 30% wkład własny),
  • umożliwia finansowanie do 80% LTV (czyli z 20% wkładem własnym), jeśli:
    • działka stanowi ponad 30% wartości inwestycji,
    • kredyt obejmuje również wykończenie (po rozliczeniu z wykonawcą),
    • działka jest już własnością kredytobiorcy i nie jest obciążona innym kredytem.
• Warunki wypłaty kredytu – budowa domu modułowego zależna od harmonogramu realizacji:
  • dwa etapy:
    • min. 10% wkładu własnego wnoszonego przed wypłatą pierwszej transzy (10% kosztu budowy, bez wartości działki),
    • 1 transza: max. wartość działki,
    • 2 transza: po zakończeniu wszystkich prac i kontroli banku (po fizycznym zamontowaniu domu na działce),
  • trzy etapy:
    • również min. 10% wkładu własnego wniesionego wcześniej (10% kosztu budowy, bez wartości działki),
    • 1 transza: max. wartość działki,
    • 2 transza: max. 40% wartości umowy, wypłacana na podstawie faktury pro forma lub protokołu,
    • 3 transza: po zakończeniu prac i kontroli banku (po fizycznym zamontowaniu domu na działce).
• Możliwość obejścia ograniczeń – jeśli kredytobiorca zabezpieczy kredyt inną nieruchomością (np. własną lub osoby trzeciej), ograniczenia dotyczące LTV i transz nie obowiązują.

2/ ING Bank Śląski – bardzo elastycznie podchodzi do finansowania domów modułowych, z zachowaniem poniższych wytycznych:

• Wypłaca środki na budowę tylko 2 transzach:
  • 1 transza: 40% kosztu budowy,
  • 2 transza: 60% kosztu budowy oraz po kontroli banku wykonania środków z transzy pierwszej.
• Wymagany wkład własny: 20% (działka liczona jest jako wkład własny).

3/ Santander Bank Polska

• Wypłaca środki zgodnie z harmonogramem który przedstawia firma w umowie przedwstępnej budowy, przy założeniu, że:
  • 1 transza: max. wartość działki,
  • 2 i kolejne transze: zależne od harmonogramu w umowie.
• Wymagany wkład własny: 20% (działka liczona jest jako wkład własny).

4/ BOŚ Bank

• Potrafi dostosować się ze swoim harmonogramem do producenta wypłacając kredyt po wykonaniu danych etapów.
• Nie ogranicza wypłaty pierwszej transzy – dostosowuje transze do harmonogramu płatności inwestycji.
• Wymagany wkład własny: 10% (działka liczona jest jako wkład własny).

Banki nie finansujące budowy domów modułowych

mBank – nieruchomość gruntowa z planowaną budową w technologii modułowej, kontenerowej jest nieruchomością nieakceptowalną dla banku.

Citi Handlowy – nie finansuje budowy domów w ogóle.

Podsumowanie – co warto wiedzieć?

Budowa domu modułowego może zostać sfinansowana kredytem hipotecznym, ale:

• projekt musi spełniać standardy budownictwa całorocznego i być trwale związany z gruntem,
• banki wypłacają środki po zakończeniu danego etapu, co wymusza zaangażowanie własnych funduszy na starcie,
• wypłata pierwszej transzy zwykle nie przekracza wartości działki,
• koszty produkcji elementów domu u producenta mogą nie zostać uwzględnione bezpośrednio w pierwszych transzach kredytu.

Wnioski dla inwestorów? Przed złożeniem wniosku o kredyt warto:

1. Skonsultować planowaną technologię z ekspertem hipotecznym.
2. Być gotowym na częściowe finansowanie inwestycji środkami własnymi.
3. Dobrze zaplanować harmonogram płatności z producentem lub wykonawcą.