Budowa domu na działce rolnej

Budowa domu na działce rolnej może być korzystnym rozwiązaniem podatkowym. Jeśli jednak planujemy finansować inwestycję kredytem hipotecznym, musimy zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii – przede wszystkim na wielkość działki oraz to, czy w ogóle można na niej budować.

Aktualne warunki finansowania

Budowa domu na działce rolnej przy wsparciu kredytu hipotecznego jest możliwa, jeśli działka nie przekracza 1 ha – choć istnieją wyjątki:

• część banków finansuje budowę wyłącznie na działkach mniejszych niż 0,30 ha (30 ar),

• inne banki akceptują działki o powierzchni 0,30 ha i większe.

Niezależnie od powierzchni, bank zawsze sprawdzi dokumenty potwierdzające możliwość zabudowy mieszkaniowej:

• decyzję o warunkach zabudowy, lub

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, jeśli brak dwóch powyższych dokumentów.

Działki równe lub większe niż 1 ha

Budowę domu na działce równej lub większej niż 1 ha rozpatrują tylko nieliczne banki:

1. PKO BP – decyzja indywidualna,
2. Bank Millennium – decyzja indywidualna, ale kredyt maksymalnie do 60% wartości nieruchomości,
3. BOŚ Bank – możliwe finansowanie po analizie wniosku,
4. Banki Spółdzielcze – decyzje zależą od lokalnych oddziałów.

Jeśli działka jest równa lub większa niż 1 ha, warto też sprawdzić datę wydania decyzji o warunkach zabudowy lub miejscowego planu:

• dokumenty wydane przed 30 kwietnia 2016 r. pozwalają na łatwiejsze uzyskanie kredytu – większość banków podchodzi wtedy do inwestycji bardziej elastycznie, co pozwoli na sfinansowanie budowy na działce powyżej 1 ha,

• dokumenty wydane po tej dacie podlegają bardziej restrykcyjnym przepisom – tu do tematu podejdą tylko 4 powyższe banki.

Uwaga! Od 1 lipca 2026 r. każda nowa decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna 5 lat od dnia, w którym stanie się prawomocna. Zasada ta nie dotyczy decyzji wydanych wcześniej – te pozostaną bezterminowe. Należy jednak pamiętać, że jeśli dla działki zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania sprzeczny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy (nawet sprzed 30 kwietnia 2016 r.), decyzja ta wygaśnie, a nowy plan miejscowy zastąpi poprzednie ustalenia.

Skąd te ograniczenia?

• Do 2016 r. banki finansowały zakup i budowę na działkach rolnych bez względu na powierzchnię czy przeznaczenie.

• 30 kwietnia 2016 r. zmieniono przepisy – uchwalono ustawę ograniczającą obrót ziemią rolną. Banki zaczęły wycofywać się z finansowania takich inwestycji, pojawiły się problemy z wpisami hipotek i uruchamianiem kredytów.

• 6 lipca 2016 r. wprowadzono nowelizację: osoby niebędące rolnikami mogły kupować działki do 0,30 ha, a sądy przywróciły możliwość prawidłowego wpisu hipotek.

• 26 kwietnia 2019 r. weszły w życie kolejne przepisy, które obowiązują do dziś – osoby niebędące rolnikami mogą kupować działki do 1 ha, które mogą stanowić zabezpieczenie kredytu (z pewnymi ograniczeniami banków).