Czy III kwartał 2024 wieści dobre zmiany?

Ceny mieszkań w Polsce – zmiany w III kwartale 2024 roku

Rok 2024 przynosi kolejne zmiany na rynku nieruchomości. Opublikowane przez Narodowy Bank Polski dane nie pozostawiają złudzeń. Trzeci kwartał to kolejny kwartał, który nazwałbym  kwartałem kupujących, co widoczne jest w danych zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Przyjrzałem się, jak kształtowały się średnie ceny mieszkań w największych miastach Polski, jakie różnice występowały między cenami ofertowymi a transakcyjnymi oraz jak zmieniły się ceny w stosunku do drugiego kwartału. W miastach, gdzie ceny ofertowe i transakcyjne rosną kwartał do kwartału, różnica między nimi (tj. skala negocjacji) nadal pozostaje znacząca. Wskazuje to, że nawet przy rosnących cenach, nabywcy nadal wywierają presję negocjacyjną, która poniekąd zmusza do obniżki ceny nieruchomości.

Rynek pierwotny – negocjacje kluczem do niższych cen

Dane z III kwartału 2024 r. wskazują na znaczną różnicę między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym. W większości miast ceny transakcyjne były niższe niż ofertowe, co potwierdza skuteczność negocjacji.

• Największe różnice:
  Łódź zanotowała aż -13,19% różnicy między ceną ofertową (11 465 zł/m²) a transakcyjną (9 953 zł/m²). Podobne zjawisko zaobserwowano w Bydgoszczy (-12,40%) oraz Rzeszowie (-11,32%). Duże różnice mogą wynikać z większej elastyczności deweloperów w negocjacjach, zwłaszcza w miastach, gdzie podaż przewyższa popyt.
• Najmniejsze różnice:
  Warszawa (-3,26%) i Kraków (-3,01%) pokazały stabilność rynku. W tych miastach negocjacje cen są trudniejsze, co wskazuje na utrzymujący się popyt na mieszkania w dużych aglomeracjach.
• Wyjątek – Wrocław:
  W stolicy Dolnego Śląska ceny transakcyjne (14 725 zł/m²) były wyższe od ofertowych (13 992 zł/m², różnica +5,24%), co świadczy o konkurencji między kupującymi oraz ograniczonej podaży.

Rynek wtórny – większe wahania cen

Na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi były większe w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Dla kupujących to sygnał, że negocjacje mogą przynieść większy efekt.

• Największe różnice:
  Warszawa (-16,02%) kolejny raz notuje największy spadek ceny ofertowej (18 709 zł/m²) a ceną transakcyją (15 711 zł/m²). W tym mieście widać, że sprzedający mają ogromny apetyt na zysk, co nie koniecznie przekłada się na oczekiwania kupujących. Kolejne duże miasta tak samo notują wysoki próg negocjacji, m.in. Katowice (-12,20%), Gdańsk (-12,10%) i Poznań (-10,56%).
• Najmniejsze różnice:
  Szczecin (-0,42%), Rzeszów (-1,59%) i Zielona Góra (-3,36%). Świadczyć może to o stabilności rynku nieruchomości.

Zmiany cen ofertowych – co przyniósł III kwartał?

Dla rynku pierwotnego średnie ceny ofertowe wzrosły w większości miast, z największymi podwyżkami w Gdyni (+9,33%) i Wrocławiu (+9,17%). Z kolei w Krakowie (-1,10%) i Lublinie (-1,91%) zanotowano niewielkie spadki, co może sugerować stabilizację cen.

Rynek wtórny był bardziej stonowany – wzrosty i spadki cen ofertowych były mniejsze, co pokazuje, że sprzedający są mniej skłonni do gwałtownych zmian cen w krótkim czasie.

Zmiany cen transakcyjnych – większy ruch w dużych miastach

Na rynku pierwotnym największe wzrosty cen transakcyjnych odnotowano we Wrocławiu (+8,78%) i Krakowie (+ 5,19%). Z kolei w Gdyni (-9,18%) i Poznaniu (-4,97%) ceny transakcyjne spadły, co może świadczyć o ochłodzeniu popytu.

Rynek wtórny z kolei Szczecin (+9,53%) oraz Zielona Góra (+8,59%), w tym miastach widać największe wzrosty średnich cen transakcyjnych. Cała reszta miast stabilnie, ale w górę z niewielkim wyjątkiem jakim są Kielce (-0,58%).

Podsumowanie

Analiza cen mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w III kwartale 2024 roku pokazuje, że choć ceny ofertowe i transakcyjne w większości miast rosną kwartał do kwartału, różnice między nimi wciąż pozostają istotne. Dane te podkreślają większy potencjał negocjacyjny na rynku wtórnym, podczas gdy rynek pierwotny cechuje się większą dynamiką wzrostów cen.

Dla kupujących oznacza to, że mimo wzrostu cen w obu segmentach, wciąż istnieje przestrzeń do negocjacji, szczególnie na rynku wtórnym w miastach takich jak Warszawa czy Katowice. Jednocześnie rosnące ceny na rynku pierwotnym wskazują na dalszy popyt na nowe mieszkania, co może sugerować, że ich dostępność będzie coraz bardziej ograniczona w kolejnych kwartałach.