Upadłość dewelopera – co oznacza w praktyce dla kredytobiorcy?

Niestety, nawet duże i znane firmy mogą mieć problemy finansowe, a upadłość dewelopera to scenariusz, który – choć rzadki – zawsze budzi niepokój nabywców. Warto wiedzieć, co dzieje się z kredytem hipotecznym w takiej sytuacji, jakie prawa przysługują klientowi i jakie procedury uruchamiają bank oraz instytucje chroniące konsumenta.

Kredyt hipoteczny nie znika – obowiązek spłaty pozostaje

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wobec banku, a nie wobec dewelopera. Oznacza to, że nawet upadłość dewelopera nie zwalnia kredytobiorcy z obowiązku spłaty rat kredytu – bank nadal oczekuje regulowania zobowiązań zgodnie z zawartą umową. Harmonogram spłat ustalony z bankiem pozostaje w mocy, a brak realizacji kolejnych etapów inwestycji przez dewelopera nie powoduje automatycznego zawieszenia spłaty.

W praktyce oznacza to, że nabywca mieszkania może znaleźć się w sytuacji, w której regularnie spłaca raty kredytu, a jednocześnie nie otrzymał jeszcze ukończonego lokalu. Dlatego tak ważne jest niezwłoczne poinformowanie banku o problemach z inwestycją i statusie upadłości dewelopera. Bank, mając wiedzę o sytuacji, może podjąć działania zabezpieczające interes klienta – np. wstrzymać wypłatę kolejnych transz kredytu, zaproponować restrukturyzację zobowiązania, czasowe zawieszenie spłat lub inne rozwiązania, które pomogą przetrwać trudny okres.

Im szybciej kredytobiorca zareaguje na problemy dewelopera, tym większe ma szanse na wypracowanie korzystnego rozwiązania z bankiem, a przede wszystkim na uruchomienie procedur, które pozwolą na odzyskanie środków i spłatę kredytu hipotecznego.

Rachunki powiernicze – podstawowa ochrona kupującego

Zgodnie z ustawą deweloperską środki kupujących trafiają na mieszkaniowe rachunki powiernicze prowadzone przez bank dewelopera. Rozróżniamy:

• Rachunek zamknięty – najwyższy poziom ochrony: bank powiernik (bank dewelopera) wypłaca wpłacone przez nas pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę.

• Rachunek otwarty – bank powiernik wypłaca środki transzami po zakończeniu kolejnych etapów budowy (najczęściej stosowana forma prowadzenia rachunku przez deweloperów).

Dzięki takiemu rozwiązaniu w przypadku upadłości dewelopera część środków może pozostać na rachunku powierniczym i zostać zwrócona nabywcy. O ile w przypadku rachunku zamkniętego ryzyka po stronie nabywcy praktycznie nie ma, tak w przypadku rachunku otwartego pozostaje zawsze ryzyko, że zanim deweloper ogłosił upadłość zdążył wypłacić jeszcze część środków na inwestycję, która stanęła w miejscu. W takim przypadku istotnym z punktu widzenia sprawnego odzyskania środków jest do ustalenia kwestia czy inwestycja objęta była Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – kto jest chroniony?

DFG to mechanizm, który od 2022 roku zapewnia ochronę nabywców domów i mieszkań kupowanych od deweloperów. Fundusz gwarantuje zwrot wpłaconych środków m.in. w przypadku upadłości dewelopera. Ochrona zaczyna się w momencie pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy, a kończy w chwili przeniesienia własności lokalu na nabywcę.

Kluczowe są daty umowy deweloperskiej i rozpoczęcia sprzedaży inwestycji:

• Pełna ochrona – wszystkie umowy deweloperskie zawarte po 1 lipca 2024 roku, niezależnie od daty rozpoczęcia sprzedaży inwestycji.

• Ochrona warunkowa – umowy deweloperskie zawarte od 1 lipca 2022 roku do 1 lipca 2024 roku włącznie, ale tylko wtedy, gdy sprzedaż inwestycji przez dewelopera rozpoczęła się 1 lipca 2022 roku lub później.

• Brak ochrony – umowy deweloperskie zawarte przed 1 lipca 2022 roku, a także umowy deweloperskie z lat 2022-2024, jeśli inwestycja rozpoczęła sprzedaż przed 1 lipca 2022 roku.

Rozpoczęcie sprzedaży oznacza zawarcie choć jednej umowy deweloperskiej. Umowy rezerwacyjne nie mają tu znaczenia – liczy się data podpisania umowy deweloperskiej.

Co dzieje się z inwestycją po upadłości dewelopera?

Upadłość dewelopera nie zawsze oznacza przerwanie budowy. Inwestycje mogą być kontynuowane przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje zobowiązania wynikające z umów deweloperskich. Jeśli jednak do tego nie dojdzie, nabywcy lokali objętych ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mogą liczyć na pełny zwrot wpłaconych środków.

Procedura wygląda następująco:

1. Bank prowadzący deweloperowi otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zwraca nabywcom środki, które nie zostały jeszcze przekazane deweloperowi.
2. Bank przekazuje do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego informacje o kwotach wpłaconych i już zwróconych.
3. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – po złożeniu wniosku przez nabywcę – wypłaca brakującą kwotę tak, aby każdy nabywca otrzymał całość wpłaconych środków i mógł bez problemów spłacić całkowicie swój kredyt hipoteczny.

W inwestycjach nieobjętych ochroną Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym odzyskanie środków wymaga zgłoszenia wierzytelności w postępowaniu upadłościowym i długotrwałego procesu sądowego celem odzyskania tego co zostało wpłacone. Jedyne środki do odzyskania to tylko te, które pozostają jeszcze na rachunku powierniczym. Taka sytuacja wymaga z pewnością konsultacji z prawnikiem, który specjalizuje się w prawie upadłościowym i zna specyfikę rynku deweloperskiego.

Współpraca ze swoim bankiem

W razie problemów z deweloperem:

• niezwłocznie poinformuj swój bank o sytuacji – tak by bank wstrzymał wypłatę kolejnych transz kredytu,
• zapytaj o procedury zwrotu środków z rachunku powierniczego i z DFG,
• rozważ restrukturyzację kredytu hipotecznego lub zawieszenie spłat części kapitałowej do czasu wyjaśnienia sytuacji inwestycji.

Jak ograniczyć ryzyko?

• Sprawdzaj kondycję finansową dewelopera i jego wcześniejsze realizacje – masz do tego pełne prawo.
• Analizuj umowę deweloperską z prawnikiem, zwracając uwagę na procedury w razie upadłości.
• Monitoruj harmonogram wypłat transz kredytu i postęp prac na budowie.

Podsumowanie

Upadłość dewelopera nie powoduje wygaśnięcia kredytu hipotecznego – zobowiązanie wobec banku pozostaje w mocy. Jednak dzięki rachunkom powierniczym i Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu ryzyko utraty środków wpłaconych na zakup nieruchomości jest dziś znacznie mniejsze niż jeszcze kilka lat temu. Kluczowe jest ustalenie, czy inwestycja objęta jest ochroną DFG – od tego zależy procedura i tempo zwrotu wpłat. Dla bezpieczeństwa finansowego warto zatem nie tylko porównać oferty kredytów hipotecznych, ale też dokładnie sprawdzić dewelopera i warunki inwestycji.