Czy w powietrzu wisi kryzys?

Co z tym rynkiem finansowym?

Rosnąca inflacja, wysokie stopy procentowe, szybujące w górę ceny nieruchomości mogą dawać do zastanowienia czy ta bańka w końcu pęknie? Żyje nam się coraz drożej i coraz częściej zastanawiamy się nad pytaniem „co z tym rynkiem finansowym?”. Podstawowy koszyk produktów żywnościowych z miesiąca na miesiąc jest coraz droższy. Raty kredytów hipotecznych drylują budżety domowe, a na dodatek rynek nieruchomości jak by w ogóle nie reagował na zmniejszony popyt finansowaniem nieruchomości. Lada moment ludzie mogą stanąć przed wyborem czy mają opłacić rachunki bieżące, ratę kredytu hipotecznego czy też kupić podstawową żywność. Takie wybory zdecydowanie mogą skutkować falą pogorszenia się portfela kredytów hipotecznych. Analizy Biura Informacji Kredytowej pokazują iż od początku 12/2021 systematycznie rośnie udział kredytów, które mają opóźnioną spłatę. W 12/2021 problem ze spłatą kredytu hipotecznego miało 1,5% portfela kredytów (opóźnienia pow. 30 dni) oraz 1,1% portfela kredytów (opóźnienia pow. 90 dni) a na koniec 08/2022 problem ze spłatą ma już 1,8% portfela kredytów hipotecznych (opóźnienia pow. 30 dni) oraz 1,3% portfela kredytów (opóźnienia pow. 90 dni). Niby nie wielki wzrost lecz, gdy skorelujemy to z liczbą aktywnych umów kredytu hipotecznego podlegających spłacie, która na koniec sierpnia 2022 wyniosła 2,6 mln aktywnych umów to problem zaczyna nabierać znaczenia a przede wszystkim skali. Czy czeka nas zatem kryzys finansowy i fala upadłości, tudzież wyprzedaży nieruchomości?

Polityka zarządzania pieniądzem a w zasadzie reagowanie na to co dzieje się na rynku powoli przestaje istnieć. Narodowy Bank Polski, który w dużej mierze sam wywołał problem wysokich stóp procentowych, obecnie zaczyna wywieszać białą flagę na znak poddania się. Pokazuje to chociażby październikowa decyzja w zakresie oczekiwanej podwyżki stóp procentowych. Finalnie Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się dokonywać żadnych ruchów, pozostawiając stopy na niezmienionym poziomie. Dla przypomnienia celem inflacyjnym Narodowego Banku Polskiego jest poziom 2,5% inflacji plus/minus 1 punkt procentowy. Poziom ten został przekroczony w kwietniu 2021, gdy inflacja wyniosła 4,3% a stopy procentowe zaczęto podnosić dopiero w październiku 2021, gdy pozwolono już rozszaleć się inflacji do poziomu 6,8%. Tym samym rozpoczęto walkę z inflacją dopiero, gdy przekroczono cel inflacyjny prawie dwukrotnie. Decyzje rządu w zakresie polityki socjalnej absolutnie wykluczają się z decyzjami NBP. Tarcze antyinflacyjne, wakacje kredytowe, wszelkie inne dopłaty mające rekomepsować wysokie ceny dóbr podstawowych i rachunków w zasadzie dolewają tylko oliwy do ognia. Z jednej strony Narodowy Bank Polski podnosi stopy procentowe by ludzie zaczęli konsumować mniej z drugiej strony rząd dosypuje pieniędzy by ludzie mogli więcej zaoszczędzić w swoich portfelach, tudzież więcej kupić. Jedno wyklucza drugie.

Niestety, ale ostatnie odczyty inflacji, które przekazał Główny Urząd Statyczny nie napawają optymistycznie. Jest bardzo duże prawdopobieństwo, że sprzeczna polityka, którą prowadzi NBP oraz rząd doprowadzi do wieloletniego kryzysu i załamania rynku finansowego. Coraz więcej ludzi posiadających kredyt hipoteczny zaczyna mieć problem ze spłatą bo stopy procentowe są najwyższe od 20 lat. Szacunki mówiące o tym, że wysoka inflacja zostane z nami może do końca 2023 coraz bardziej zaczynają mijać się z prawdą. Co za tym idzie wysoka inflacja to również wysokie stopy procentowe, które również mogą zostać z nami dłużej niż pierwotnie zakładano, a to może wywołać potężny kryzys finansowy.

Co z rynkiem nieruchomości?

Obecnie funkcjonujący rynek nieruchomości jest bardzo mocno nieprzewidywalny. Mimo rosnących stóp, jak również wysokiej inflacji ceny nieruchomości nie chcą spadać. Ostatnie analizy opublikowane przez zespół PKO BP wskazują na wolniejsze wzrosty cen nieruchomości, które to spowodowane są głównie zmniejszoną akcją kredytową. Analitycy PKO BP szacują, iż rynek nieruchomości może doczekać się spaków cen transakcyjnych w przedziale od 0%-5% na przełomie III kwartału 2022 a II kwartału 2023. Zastrzegają jednak, że spadek cen może zostać wyhamowany przez:

• doświadczenie deweloperów, którzy wiedzą jak dostosować się do zmian, zwłaszcza gdy zainteresowanie kupnem nowych mieszkań spada (np. wstrzymanie nowych inwestycji),
• szybkim wzrostem zainteresowania nieruchomościami na wynajem – finalnie nieruchomości będą kupowane, ale nie na własne potrzeby mieszkaniowe a przeznaczone na wynajem (na kredyt w końcu obecnie mało kogo stać, a przecież wynajmując mieszkanie nikt nie sprawdza zdolności kredytowej),
• wysoką inflację, która może utrzymać się dłuższy okres czasu – inwestycja w mieszkanie w dobie szalejącej inflacji to ciągle dobre rozwiazanie, bowiem nieruchomości nie tracą tak szybko na wartości jak pieniądze, które zjada inflacja,
• wysoki koszt budowy z czasów wysokiej inflacji – deweloperzy nie dopłacą do inwestycji, skoro kupili drogie materiały budowlane to nie sprzedadzą nieruchomości poniżej progu wyjścia „na zero” z inwestycji,
• koszty Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – koszt składki deweloperzy przerzucą na kupujących mieszkanie, tym samym cena nie spadnie.

Czy rynek nieruchomości czeka także korekta? Zobaczymy w przeciągu najbliższych miesięcy. Słychać powoli, że idzie czas kupujących nieruchomości a kończy się czas sprzedających nieruchomości. Do niedawna przecież to sprzedający stawiali warunki, bowiem na jedną nieruchomość potrafiło przypadać kilku kupujących. Trend ten może ulec zmianie, że to sprzedający będą zabiegać bardziej o kupno nieruchomości, gdyż za chwilę czeka nas nadpodaż nieruchomości, czyli więcej nieruchomości do kupienia, niżeli chętnych na ich zakup.