Dowiedz się, czym różni się zwrot, odrzucenie i oddalenie wniosku, kiedy przysługuje skarga lub apelacja oraz kiedy lepiej złożyć nowy wniosek o wpis hipoteki?

Co zrobić, gdy Sąd odmówił wpisu hipoteki?

Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nie zawsze kończy się wpisaniem hipoteki. Sąd może wezwać do poprawienia braków we wniosku, zwrócić go, odrzucić albo oddalić.

Wiele osób mówi wtedy po prostu, że „sąd odrzucił wniosek”.  Jeżeli sąd odmówił wpisu hipoteki, pierwszym krokiem powinno być ustalenie, z czego wynika taka decyzja i jakie działania możesz jeszcze podjąć. W rzeczywistości każde z tych rozstrzygnięć oznacza coś innego i wymaga podjęcia innych działań.

Dlatego pierwszym krokiem powinno być dokładne przeczytanie pisma z sądu i sprawdzenie, co tak naprawdę się wydarzyło. Czy sąd:

• zwrócił wniosek,
• odrzucił wniosek,
• oddalił wniosek.

Od tego zależy, co należy zrobić dalej. W niektórych przypadkach wystarczy poprawić formularz i złożyć go ponownie, w innych konieczne będzie uzupełnienie dokumentów albo wniesienie skargi na orzeczenie referendarza sądowego lub apelacji.

Które przepisy regulują wpis hipoteki?

Zasady wpisywania hipoteki do księgi wieczystej określają przede wszystkim przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, a dokładniej przepisy dotyczące postępowania wieczystoksięgowego zawarte w art. 626¹ i następnych.

Zgodnie z art. 626² § 1 k.p.c. wniosek o wpis trzeba złożyć na urzędowym formularzu. Z kolei art. 626² § 3 k.p.c. wskazuje, że do wniosku należy dołączyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Jeżeli hipoteka zabezpiecza kredyt bankowy, podstawą wpisu są przede wszystkim dokumenty wystawione przez bank oraz oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki sporządzone w wymaganej formie. To, jakie dokumenty będą potrzebne, zależy od konkretnej sprawy i warunków kredytu.

Dodatkowe wymagania dotyczące wpisu hipoteki wynikają również z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Co bada sąd przy wpisie hipoteki?

Wiele osób zakłada, że sąd szczegółowo analizuje całą sprawę. W rzeczywistości jego rola jest znacznie bardziej ograniczona. To właśnie dlatego zdarzają się sytuacje, w których sąd odmówił wpisu hipoteki mimo przekonania kredytobiorcy, że wszystkie dokumenty zostały przygotowane prawidłowo.

Zgodnie z art. 626⁸ § 2 k.p.c. sąd sprawdza przede wszystkim:

• treść i poprawność wniosku,
• dokumenty dołączone do wniosku,
• treść księgi wieczystej.

W przypadkach przewidzianych przepisami sąd porównuje również dane zawarte we wniosku z odpowiednimi rejestrami i ewidencjami.

Oznacza to, że sąd nie będzie poprawiał dokumentów ani domyślał się, co miał na myśli wnioskodawca lub bank. Jeżeli we wniosku albo w dokumentach pojawią się błędy lub braki, mogą one uniemożliwić dokonanie wpisu hipoteki.

Oddalenie, odrzucenie i zwrot wniosku to nie to samo

W codziennych rozmowach każde niekorzystne rozstrzygnięcie sądu często określa się po prostu jako „odrzucenie wniosku”. Z punktu widzenia prawa nie jest to jednak to samo. Zwrot, odrzucenie i oddalenie wniosku oznaczają trzy różne sytuacje, a każda z nich może wymagać podjęcia innych działań.

Dlatego zanim złożysz kolejny wniosek lub zdecydujesz się na wniesienie środka zaskarżenia, dokładnie przeczytaj treść otrzymanego postanowienia albo zarządzenia. Zwróć uwagę nie tylko na samo rozstrzygnięcie, ale również na jego uzasadnienie oraz pouczenie.

Zwrot wniosku

Zwrot wniosku najczęściej wynika z tego, że wniosek zawiera braki formalne lub nie została prawidłowo uiszczona opłata sądowa, a wskazane przez sąd braki nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie.

Może chodzić między innymi o:

• brak podpisu pod wnioskiem,
• niewypełnienie wszystkich wymaganych pól formularza,
• złożenie wniosku na niewłaściwym formularzu,
• brak wymaganej opłaty sądowej,
• nieusunięcie innych braków formalnych mimo wezwania sądu.

Nie każdy brak dokumentu oznacza jednak zwrot wniosku. Jeżeli do wniosku nie dołączono dokumentu stanowiącego podstawę wpisu hipoteki albo dokument ten nie potwierdza prawa, które ma zostać wpisane do księgi wieczystej, sąd może uznać, że nie ma podstaw do dokonania wpisu i oddalić wniosek na podstawie art. 626⁹ k.p.c.

Zwrot wniosku oznacza, że sąd w ogóle nie rozpatrywał jego treści. Jeżeli usuniesz przyczynę zwrotu, co do zasady możesz ponownie złożyć prawidłowo przygotowany wniosek.

Trzeba jednak pamiętać, że nowy wniosek otrzyma nową datę i godzinę wpływu. Jest to bardzo ważne, ponieważ sądy rozpoznają wnioski o wpis do księgi wieczystej zgodnie z kolejnością ich wpływu.

Odrzucenie wniosku

Odrzucenie wniosku następuje wtedy, gdy występuje przeszkoda procesowa, która uniemożliwia sądowi merytoryczne rozpoznanie sprawy.

W praktyce postępowań wieczystoksięgowych odrzucenie wniosku zdarza się znacznie rzadziej niż jego zwrot lub oddalenie. Warto również pamiętać, że sam brak uprawnienia do złożenia wniosku nie zawsze prowadzi do jego odrzucenia. W zależności od okoliczności może być podstawą do oddalenia wniosku.

Dlatego nie warto kierować się wyłącznie potocznym stwierdzeniem, że „sąd odrzucił wniosek”, usłyszanym od kredytobiorcy, pracownika banku czy innej osoby. Najważniejsze jest to, co dokładnie wynika z rozstrzygnięcia wydanego przez sąd lub referendarza sądowego.

Oddalenie wniosku

Oddalenie wniosku oznacza, że sąd przeanalizował jego treść, dołączone dokumenty oraz księgę wieczystą, ale uznał, że nie ma podstaw do dokonania wpisu hipoteki.

Zgodnie z art. 626⁹ k.p.c. sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli nie istnieją podstawy do jego dokonania albo występują przeszkody uniemożliwiające wpis.

Oddalenie wniosku może nastąpić między innymi wtedy, gdy:

• dołączony dokument nie stanowi wystarczającej podstawy wpisu hipoteki,
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki nie zostało sporządzone w wymaganej formie,
• treść oświadczenia właściciela nie jest zgodna z dokumentami bankowymi,
• suma hipoteki wpisana we wniosku różni się od sumy wskazanej w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu,
• dane wierzyciela, właściciela lub nieruchomości nie pozwalają na ich jednoznaczną identyfikację,
• osoba ustanawiająca hipotekę nie jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty i nie ma podstaw do jednoczesnego ujawnienia jej prawa,
• treść żądania jest sprzeczna z dołączonymi dokumentami,
• nie dołączono oświadczenia lub zgody wymaganej do obciążenia danego prawa,
• zamiast dokumentu w wymaganej formie przedstawiono jedynie jego kopię,
• dokument stanowiący podstawę wpisu zawiera wady, których nie da się usunąć przez zwykłe uzupełnienie braków formalnych wniosku,
• z treści księgi wieczystej wynika przeszkoda uniemożliwiająca wpis hipoteki.

Pierwszy krok: przeczytaj uzasadnienie i pouczenie

Jeżeli sąd odmówił wpisu hipoteki, właśnie uzasadnienie postanowienia pozwoli ustalić, czy problem dotyczy dokumentów, samego wniosku czy przeszkód prawnych. Po otrzymaniu postanowienia sprawdź:

1. Kto wydał orzeczenie: referendarz sądowy czy sędzia.
2. Czy wniosek został zwrócony, odrzucony czy oddalony.
3. Jaki powód wskazano w uzasadnieniu.
4. Jaki środek zaskarżenia Ci przysługuje.
5. W jakim terminie trzeba go złożyć.
6. Czy problem można rozwiązać przez złożenie nowego wniosku.

W postępowaniu wieczystoksięgowym rozstrzygnięcia mogą wydawać zarówno sędziowie, jak i referendarze sądowi. To, kto wydał decyzję w Twojej sprawie, ma wpływ na to, co możesz zrobić dalej.

Skarga na orzeczenie referendarza sądowego

W postępowaniu wieczystoksięgowym wiele rozstrzygnięć wydaje referendarz sądowy. Jeżeli to właśnie referendarz oddalił albo odrzucił wniosek o wpis hipoteki, uczestnik postępowania ma prawo wnieść skargę na wydane przez niego orzeczenie.

Podstawę wniesienia skargi stanowi art. 518¹ § 1¹ k.p.c. Z kolei zgodnie z art. 398²² § 2 k.p.c. skargę wnosi się do sądu, w którym referendarz wydał zaskarżone orzeczenie, w terminie tygodnia od dnia jego doręczenia.

W skardze należy wskazać:

• zaskarżone orzeczenie,
• sygnaturę sprawy,
• zakres zaskarżenia,
• zarzuty wobec rozstrzygnięcia,
• uzasadnienie,
• wniosek o zmianę albo uchylenie zaskarżonego orzeczenia i dokonanie żądanego wpisu.

Samo stwierdzenie, że wnioskodawca „nie zgadza się z decyzją”, nie wystarczy. W skardze trzeba wyjaśnić, dlaczego referendarz niesłusznie uznał, że istnieje przeszkoda do dokonania wpisu, albo wykazać, że przedstawione dokumenty były wystarczającą podstawą do wpisu hipoteki.

Warto również pamiętać, że skarga nie służy do uzupełniania braków merytorycznych wniosku ani do tworzenia nowej podstawy wpisu. Jeżeli problem wynika z wadliwego dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, w wielu przypadkach lepszym rozwiązaniem będzie uzyskanie prawidłowego dokumentu i złożenie nowego wniosku o wpis hipoteki.

Apelacja od postanowienia sądu

Jeżeli wniosek o wpis hipoteki został oddalony przez sąd, a nie przez referendarza sądowego, właściwym środkiem zaskarżenia może być apelacja.

Jeżeli rozstrzygnięcie wydał sąd, od postanowienia rozstrzygającego sprawę co do istoty może przysługiwać apelacja. Informację o terminie i sposobie jej wniesienia znajdziesz w pouczeniu dołączonym do doręczonego postanowienia. To właśnie jego treścią należy się kierować.

Apelację wnosi się za pośrednictwem sądu, który wydał zaskarżone postanowienie, do właściwego sądu drugiej instancji.

W apelacji można podnosić między innymi:

• błędną wykładnię przepisów,
• niewłaściwe zastosowanie art. 626⁹ k.p.c.,
• błędne uznanie, że istnieje przeszkoda do dokonania wpisu,
• błędną ocenę treści lub formy dokumentu,
• pominięcie treści dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej.

Warto pamiętać, że postępowanie odwoławcze nadal ma charakter postępowania wieczystoksięgowego. Oznacza to, że sąd drugiej instancji również ocenia przede wszystkim treść wniosku, dokumenty stanowiące podstawę wpisu oraz treść księgi wieczystej.

Czy do skargi albo apelacji można dołączyć poprawione dokumenty?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Co do zasady sąd wieczystoksięgowy ocenia, czy w chwili złożenia wniosku istniały podstawy do dokonania wpisu. Jest również związany kolejnością wpływu wniosków. Zasadę tę potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 16 grudnia 2009 r., sygn. akt III CZP 80/09, której nadano moc zasady prawnej.

Nie oznacza to jednak, że każdy dokument złożony później albo każda zmiana dokonana po złożeniu wniosku zostanie automatycznie pominięta. W praktyce trzeba odróżnić kilka różnych sytuacji:

• sąd błędnie ocenił dokument, który już znajdował się w aktach sprawy,
• usuwany jest wyłącznie brak formalny wniosku,
• dokument stanowiący podstawę wpisu istniał już w chwili złożenia wniosku, ale z przyczyn formalnych nie został uwzględniony,
• dokument lub oświadczenie stanowiące podstawę wpisu zostały sporządzone dopiero po złożeniu wniosku.

Największe znaczenie ma ostatnia z tych sytuacji. Jeżeli dokument stanowiący podstawę wpisu został sporządzony dopiero po złożeniu wniosku, jego dołączenie do skargi albo apelacji co do zasady nie usuwa pierwotnego braku podstawy wpisu. W takiej sytuacji często lepszym rozwiązaniem będzie uzyskanie prawidłowego dokumentu i złożenie nowego wniosku o wpis hipoteki.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy sąd błędnie ocenił dokument, który już znajdował się w aktach sprawy, albo gdy problem dotyczy wyłącznie braków formalnych. W takich przypadkach wniesienie skargi albo apelacji może być w pełni uzasadnione.

Kiedy lepiej złożyć nowy wniosek zamiast skargi?

Jeżeli sąd odmówił wpisu hipoteki z powodu oczywistego błędu we wniosku albo dokumentach, często szybciej będzie przygotować poprawny wniosek niż prowadzić postępowanie odwoławcze. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy:

• we wniosku wpisano błędną kwotę hipoteki,
• podano nieprawidłową nazwę banku,
• pomylono numer księgi wieczystej,
• formularz nie został podpisany,
• dołączono niewłaściwy dokument,
• oświadczenie banku zawiera błędne dane,
• nie dołączono wymaganego pełnomocnictwa,
• treść oświadczenia właściciela nie jest zgodna z treścią oświadczenia banku.

W takich przypadkach zaskarżanie prawidłowego rozstrzygnięcia sądu zazwyczaj tylko niepotrzebnie wydłuży całą procedurę. Znacznie szybciej będzie usunąć błąd i złożyć nowy, prawidłowo przygotowany wniosek.

Przed ponownym złożeniem wniosku warto jednak sprawdzić, czy:

• wzmianka o poprzednim wniosku została już wykreślona albo czy zostanie wykreślona,
• bank wymaga przedstawienia dodatkowych lub określonych dokumentów,
• nie upłynął termin na dokonanie wpisu wynikający z umowy kredytowej,
• nieruchomość nie została w międzyczasie obciążona innym prawem.

Najczęstsze przyczyny odmowy wpisu hipoteki

Rozbieżność w kwocie hipoteki

Kwota hipoteki wpisana we wniosku KW-WPIS musi być zgodna z dokumentem stanowiącym podstawę wpisu. Nie należy wpisywać kwoty kredytu, jeżeli bank w swoim oświadczeniu wskazał wyższą sumę hipoteki.

Wynika to z tego, że hipoteka może zabezpieczać nie tylko spłatę kapitału kredytu, ale również odsetki, prowizje, opłaty oraz inne należności banku. Z tego powodu suma hipoteki często jest wyższa niż kwota samego kredytu.

Błędne dane banku

Dane wierzyciela hipotecznego wpisane we wniosku powinny być zgodne z dokumentem stanowiącym podstawę wpisu. Odmowa wpisu może nastąpić przede wszystkim wtedy, gdy rozbieżności uniemożliwiają jednoznaczną identyfikację wierzyciela albo powodują niezgodność pomiędzy treścią wniosku a dołączonymi dokumentami.

Błędne dane właściciela

Osoba ustanawiająca hipotekę musi być ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości.

Jeżeli w księdze wieczystej nadal jako właściciel figuruje sprzedający, a wniosek o wpis prawa własności kupującego nie został jeszcze rozpoznany, możliwość wpisu hipoteki może zależeć od prawidłowej kolejności złożonych wniosków.

Nieprawidłowe oświadczenie banku

Oświadczenie banku powinno pozwalać na jednoznaczne ustalenie:

• wierzyciela,
• dłużnika,
• wierzytelności zabezpieczonej hipoteką,
• rodzaju hipoteki,
• sumy hipoteki,
• waluty hipoteki,
• nieruchomości, która ma zostać obciążona.

Jeżeli z dokumentu nie wynika jednoznacznie treść hipoteki, sąd może uznać, że nie stanowi on wystarczającej podstawy do dokonania wpisu.

Brak zgodności pomiędzy dokumentami

Dane zawarte we wniosku, oświadczeniu właściciela, oświadczeniu banku, umowie kredytowej oraz księdze wieczystej powinny być ze sobą zgodne.

Nawet pozornie niewielka rozbieżność może doprowadzić do odmowy wpisu hipoteki, jeżeli uniemożliwia jednoznaczne ustalenie jej treści.

Co zrobić krok po kroku?

Wiele osób obawia się, że jeżeli sąd odmówił wpisu hipoteki, bank od razu wypowie umowę kredytową. W praktyce nie wygląda to w ten sposób.

Krok 1. Ustal rodzaj rozstrzygnięcia

Najpierw sprawdź, czy sąd zwrócił, odrzucił czy oddalił wniosek. Nie są to pojęcia oznaczające to samo, dlatego nie należy używać ich zamiennie.

Krok 2. Sprawdź, kto wydał postanowienie

Ustal, kto wydał rozstrzygnięcie. Jeżeli zrobił to referendarz sądowy, najczęściej przysługuje skarga na jego orzeczenie. Jeżeli postanowienie wydał sąd, właściwym środkiem zaskarżenia może być apelacja.

Krok 3. Zanotuj datę odbioru pisma

Terminy na wniesienie środków zaskarżenia są krótkie. W przypadku skargi na orzeczenie referendarza wynoszą co do zasady tydzień od dnia doręczenia orzeczenia.

Pamiętaj, że termin liczy się od dnia skutecznego doręczenia postanowienia, a nie od daty jego wydania, chyba że z przepisów lub pouczenia wynika inaczej.

Krok 4. Porównaj wniosek z dokumentami banku

Sprawdź przede wszystkim:

• sumę hipoteki,
• walutę,
• nazwę banku,
• dane właściciela,
• numer księgi wieczystej,
• rodzaj hipoteki,
• treść żądania,
• podpisy,
• pełnomocnictwa,
• opłatę sądową.

Krok 5. Skontaktuj się z bankiem

W większości przypadków warto jak najszybciej poinformować bank o odmowie wpisu hipoteki. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy umowa kredytowa przewiduje obowiązek ustanowienia zabezpieczenia w określonym terminie.

Krok 6. Wybierz właściwą drogę

Jeżeli uważasz, że sąd popełnił błąd, warto rozważyć wniesienie skargi albo apelacji.

Jeżeli natomiast problem wynika z błędu we wniosku lub dołączonych dokumentach, szybszym i praktyczniejszym rozwiązaniem może być poprawienie błędów oraz złożenie nowego wniosku o wpis hipoteki.

Krok 7. Pilnuj obowiązków wynikających z umowy kredytowej

Brak wpisu hipoteki może wiązać się z dodatkowymi konsekwencjami finansowymi. W zależności od treści umowy kredytowej oraz zasad obowiązujących w danym banku mogą to być między innymi:

• obowiązek dostarczenia potwierdzenia złożenia nowego wniosku,
• podwyższone oprocentowanie do czasu ustanowienia zabezpieczenia,
• dodatkowa opłata,
• wezwanie do ustanowienia zabezpieczenia,
• ryzyko naruszenia warunków umowy kredytowej.

Dlatego nie warto odkładać rozwiązania problemu, nawet jeżeli odmowa wpisu hipoteki wynika z błędu, który można stosunkowo łatwo poprawić.

Czy bank może wypowiedzieć umowę z powodu braku wpisu hipoteki?

Sama odmowa wpisu hipoteki nie oznacza jeszcze, że bank automatycznie wypowie umowę kredytową.

W pierwszej kolejności bank będzie oczekiwał wyjaśnienia przyczyny odmowy oraz podjęcia działań, które pozwolą skutecznie ustanowić hipotekę. Istotne znaczenie ma treść umowy kredytowej, powód odmowy wpisu oraz to, czy kredytobiorca współpracuje z bankiem i sądem w celu usunięcia problemu.

Poważniejsza sytuacja może wystąpić wtedy, gdy wpis hipoteki okaże się niemożliwy z przyczyn prawnych. Może tak być na przykład wtedy, gdy kredytobiorca nie jest właścicielem nieruchomości albo gdy nieruchomość nie może stanowić zabezpieczenia w sposób przewidziany w umowie kredytowej.

Czy można przywrócić termin do wniesienia skargi lub apelacji?

Jeżeli termin na wniesienie skargi albo apelacji został przekroczony bez winy uczestnika postępowania, można rozważyć złożenie wniosku o przywrócenie terminu.

Zgodnie z art. 169 § 1 k.p.c. wniosek o przywrócenie terminu wnosi się co do zasady w ciągu tygodnia od dnia ustania przyczyny uchybienia. W piśmie należy uprawdopodobnić okoliczności uzasadniające wniosek, a jednocześnie dokonać czynności, dla której termin został przekroczony, na przykład dołączyć skargę.

Samo przeoczenie terminu, urlop, natłok obowiązków czy nieznajomość przepisów z reguły nie stanowią wystarczających podstaw do przywrócenia terminu.

Czy prawomocne oddalenie wniosku zamyka drogę do wpisu hipoteki?

Nie zawsze.

Prawomocne oddalenie konkretnego wniosku nie oznacza automatycznie, że wpis hipoteki nigdy nie będzie możliwy. Jeżeli przyczyna odmowy zostanie usunięta, można złożyć nowy wniosek oparty na nowych lub poprawionych dokumentach.

Trzeba jednak pamiętać, że nowy wniosek będzie rozpoznawany według stanu księgi wieczystej oraz kolejności wniosków istniejących w chwili jego złożenia. W międzyczasie w księdze wieczystej mogą pojawić się nowe wzmianki, hipoteki, roszczenia albo zajęcia egzekucyjne.

Podsumowanie

Jeżeli sąd odmówił wpisu hipoteki, nie warto od razu składać kolejnego identycznego wniosku ani automatycznie zaskarżać wydanego postanowienia.

Najpierw należy ustalić:

• jaki rodzaj rozstrzygnięcia został wydany,
• kto je wydał,
• jaka była przyczyna odmowy,
• czy problem wynika z błędu sądu, wniosku czy dokumentów,
• jaki środek zaskarżenia przysługuje,
• jaki termin wskazano w pouczeniu.

Jeżeli sąd błędnie ocenił prawidłowo sporządzone dokumenty, właściwym rozwiązaniem może być wniesienie skargi na orzeczenie referendarza sądowego albo apelacji.

Jeżeli natomiast dokument banku zawiera błędy, dane są ze sobą niezgodne lub wniosek został nieprawidłowo wypełniony, zazwyczaj szybciej będzie usunąć przyczynę odmowy i złożyć nowy, poprawnie przygotowany wniosek o wpis hipoteki.

W każdej z tych sytuacji warto również jak najszybciej poinformować bank. Brak wpisu hipoteki nie powoduje automatycznie nieważności umowy kredytowej, ale może oznaczać dalsze naliczanie kosztów związanych z brakiem docelowego zabezpieczenia oraz konieczność przedstawienia bankowi potwierdzenia, że procedura wpisu hipoteki jest nadal kontynuowana.