Czy czas sprzyja na zmiany?
Refinansowanie kredytu hipotecznego
Coraz częściej da się zauważyć zachęty do refinasowania kredytu hipotecznego, czy to w internecie, czy w od swojego doradcy w banku bądź eksperta, który prowadził sprawę a nawet spotkać można na rynku specjalne promocje w bankach na refinansowanie kredytu hipotecznego. Propozycja refinansowania o ile kusząca, o tyle powinna być na pewno dobrze rozważona, bowiem nie zawsze może być uzasadniona ekonomicznie. Jeżeli mamy zdolność kredytową a nasza nieruchomość nadaje się na zabezpieczenie w banku to kwestia przeniesienia kredytu do innego banku będzie raczej formalnością. Wszystko zależy jednak od wielu innych czynników. Zatem czy to dobry czas na refinansowanie kredytu hipotecznego? Postaram się trochę przyjrzeć bardziej wnikliwie tematowi.
Kredyt ze zmiennym/stałym oprocentowaniem
Obecne poziomy marż kredytów hipotecznych opartych o zmienną stopę procentową są już na całkiem przyzwoim poziomie, więc jeżeli marża zawarta w umowie kredytowej jest na wyższym poziomie niż to co obecnie oferuje rynek i ciągle podtrzymujemy chęć spłaty kredytu opartego o zmienną stopę procentową to jest to czas na refinansowanie, a na pewno zielone światło do rozmów na ten temat. Sytuacja (moim zdaniem) jest znacząco inna gdy w grę wchodzi przeniesienie kredytu ze zmiennej stopy na stałą. Oprocentowanie okresowo stałe, które obecnie oferują banki jest co prawda dostosowane do warunków rynkowych, lecz ciągle zostawiam do indywidualnej decyzji zaciąganie kredytu opartego o okresowo stałą stopę procentową, która nie jest w cale na niskim poziomie a czas jaki musimy wytrzymać z taką stopą to minimum 5 lat. Tym bardzej, iż kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą można zawsze aneksować na stałą stopę w swoim banku, ale sytuacja odwrotna, w której stopy kiedyś pewnie zaczną spadać jest już nie możliwa. Nie ma opcji przejścia ze stałej stopy procentowej na zmienną. Pozostaje jedynie opcja refinansowania.
Hipoteka zaciągana w czasach „covidowych”
Poziomy marż kredytów hipotecznych zaciąganych w latach 2020/2022 były znacząco wyższe, niż w latach wcześniejszych oraz obecnych. Wynikało to głównie z faktu, iż stopy procentowe spadły niemal do zera, banki rekompensując sobie niskie stopy procentowe podnosiły marżę na kredytach hipotecznych. Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny w tych czasach na pewno mają obecnie duży potencjał do tego by zmienić warunki swoich umów na lepsze. Wszystko jak zwykle rozbija się o zdolność kredytową.
Kredyty hipoteczne z 10% wkładem własnym
Potencjał do dobrego refinansowania kredytu hipotecznego na lepsze warunki upatruję w grupie osób, które wniosły 10% wkład własny a kredyt hipoteczny zaciągały w ostatnich paru latach. Nieruchomości na rynku w przeciągu ostatnich paru lat drastycznie wystrzeliły w górę. Może okazać się bowiem, iż saldo obecnego kredytu w stosunku do obecnej wartości nieruchomości będzie poniżej 80%, co daje nam z automatu lepsze warunki cenowe w bankach.
Kredyty z dofinansowaniem
Jednym z ostatnich programów, które dawał dodatkowy wkład własny był program „Mieszkanie dla Młodych”. Państwo, za pośrednictem Banku Gospodarstwa Krajowego fizycznie przekazywało brakujący wkład własny do banku finansującego zakup pierwszej nieruchomości. Program obowiązywał w latach 2014 – 2018 i jednym z warunków nie zwracania dofinansowania jest brak wcześniejszej spłaty kredytu w okresie pierwszych 5 lat od dnia zawarcia umowy z bankiem. Rok 2023 może być jeszcze rokiem, w którym duża część osób łapie się na okres karencji a refinansowanie kredytu do innego banku to fizycznie spłata kredytu MDM. Co prawda zwrot dofinansowania odbywa się na zasadach proporcji w kwocie udzielonego wsparcia, jednakże jest to rzecz o której należy pamiętać rozważając refinansowanie kredytu.
Kredyty bez wpisu hipoteki
W roku ubiegłym w życie weszła bardzo ważna zmiana w zakresie opłat, które banki pobierały za brak fizycznego wpisu hipoteki. Ustawą wprowadzono obowiązek zwrotu opłat za brak wpisu hipoteki, lecz zmiana dotyczyła tylko wybranej grupy kredytobiorców. Zwrot opłat za brak wpisu hipoteki dotyczy umów kredytowych zawartych od dnia 17/09/2022 bądź umów zawartych wcześniej, które na dzień wejścia w życie ustawy nie miały zrobionego wpisu hipoteki. Sytuacja dotyczy osób, które czekają bardzo długo na wpis hipoteki (i nadal się nie doczekały) a w szczególności osób, które zawierały umowy deweloperskie i są skłonne do przeniesienia kredytu do innego banku. Biorąc pod uwagę fakt, iż na rynku znajdzie się co najmniej jeden bank, który zgodzi się na refinansowanie kredytu hipotecznego w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej ale bank finansujący wypłacił już wszystkie transze (jest to warunek bezwględny do zgody na refinansowanie) to istnieje bardzo duża pokusa przeniesienia takiego kredytu wcześniej, jeszcze przed założeniem księgi wieczystej. Otóż przenosząc kredyt hipoteczny do innego banku w takiej konstrukcji jak opisałem tracimy szansę na zwrot pobranego ubezpieczenia pomostowego w banku, który pierwotnie wypłacał transzę deweloperowi. Jak wiadomo budowa deweloperska może potrwać nawet 2 lata i więcej, wiec okres pobierana ubezpieczenia pomostowego w cale również nie jest mały tak samo jak kwoty, które zostały pobrane. Warto o tym pamiętać.
Kredyty z prowizją / ubezpieczeniem płatnym jednorazowo
Znajdzie się także całkiem spora grupa kredytobiorców, która uruchamiając swój kredyt hipoteczny musiała zapłacić bankowi prowizję za udzielenie kredytu bądź jednorazową składkę ubezpieczeniową za pewien okres ubezpieczenia (najczęściej 4/5 lat z góry). W przypadku prowizj bankowej to jest ona zwrotna proporcjonalnie do niewykorzystanego okresu kredytowania w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu (a takim przypadkiem jest refinansowanie) pod warunkiem, że umowa kredytowa była zawarta od dnia 22 lipca 2017. Każda wcześniej zawarta umowa kredytu hipotecznego podlegała zupełnie innym regulacjom prawnym i zwrot prowizji niestety nie będzie się należał. Szerzej na temat przypadków, w których należy się zwrot prowizji bankowej omawiał Rzecznik Finansowy na swojej stronie. Sytuacja jest trochę inna, gdy mówimy o składkach ubezpieczniowych pobranych jednorazowo. Każdorazowo będzie przysługiwał zwrot pobranej składki (również na zasadach proprocji), ale tylko w czasie kiedy obowiązywała ochrona ubezpieczeniowa. Mówiąc wprost, jeżeli składkę ubezpieczeniową bank pobrał za pierwszych 5 lat z góry a kredyt refinansujemy w 6 roku spłaty kredytu to zwrot składki nie będzie nam należny. Jeżeli refinansujemy kredyt przed okresem pierwszych 5 lat za które bank pobrał składkę to zwrot ubezpieczenia jest jak najbardziej nam należny. To kolejna grupa kredytobiorców, która może zyskać a na pewno odzyskać część pobranych środków przez bank przed z uruchomieniem kredytu.
Prowizja za wcześniejszą spłatę
Rzecz, na którą także bezwględnie należy spojrzeć refinansując swój kredyt hipoteczny to czy przenosząc kredyt do innego banku występuje prowizja za wcześniejszą spłatę? Tutaj dużo zależeć będzie też od daty zawarcia umowy kredytowej. Jeżeli umowa zawierana była od dnia 22 lipca 2017 to tutaj w okresie pierwszych 3 lat od daty podpisania umowy kredytowej bank ma prawo do pobierania prowizji za wcześniej spłacony kredyt. Przy większych kwotach kredytu prowizja za wcześniejszą spłatę ma już znaczenie. W przypadku, gdy umowa kredytowa podpisywana była przed dniem 22 lipca 2017 to bank mógł pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w całym okresie jej spłaty i tu należy sięgnąć do umowy kredytowej, kolejno do tabeli opłat i prowizji banku bo tylko tam dowiemy się czy będzie prowizja od wcześniej spłaconego kredytu.
Od siebie mogę dodać, że prowizja za wcześniejszą spłatę czasami w tym samym banku pobierana jest dla kredytów opartych o zmienną stopę procentową, a dla tych opartych o stałą stopę już nie 🙂 Mając kredyt oprocentowany zmienną stopą, w którym występuje prowizja za wcześniejszą spłatę warto sprawdzić wcześniej, czy nie bardziej opłaca się nam przejść na stałą stopę chwilę przed refinansowaniem kredytu bo możemy dzięki temu uniknąć prowizji za wcześniejszą spłatę.
Świadomie podejmowanie decyzji kluczem do sukcesu
Nim zdecydujecie się na przeniesienie kredytu hipotecznego warto skonsultować to z kimś, kto ma wiedzę i doświadczenie w tej materii. Chociażby z moją skromną osobą 🙂 Z kimś, kto zajrzy w umowę kredytową i powie gdzie może być haczyk. O zyskach mówi każdy, lecz czasami warto poczekać pół roku by zyskać więcej a już na pewno nie stracić. Czy to dobry czas na refinansowanie kredytu? I tak i nie. Zbyt wiele składowych się na to zbiera, by móc jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Warto sprawdzać i konsultować każdą decyzję.
