Z czym mierzymy się na rynku kredytów mieszkaniowych?

Krótki wstęp do obecnej sytuacji na rynku

Druga już podwyżka stóp procentowych nie zachęca do myślenia o kredycie hipotecznym, tym bardziej że prawdopodobnie może nie być ostatnią. Galopujące ceny materiałów na budowę i rosnące ceny nieruchomości również nie napawają optymizmem. Patrząc historycznie, ostatnia podwyżka stóp procentowych z jaką mieliśmy do czynienia miała miejsce w roku 2011. Co niektórzy więc mieli szansę wchodzić w dorosłość w czasach, gdzie stopy procentowe zazwyczaj się obniża a nie podwyższa. Tym większe zaskoczenie u części kredytobiorców i strach przed braniem kredytu hipotecznego. Czy jest się zatem czego obawiać? Szczegóły poniżej.

Kto winny podwyżek stóp procentowych?

Winna podwyżek stóp jest oczywiście inflacja, która w październiku jak szacuje GUS wyniosła 6,80%. Inflacja to wzrost cen produktów, żywności, usług. Aktualny poziom inflacji można przyrównać z tym, który był w roku 2011. Wynosił wówczas 5% i wtedy także zdecydowano się podnieść stopy procentowe. Akceptowalny poziom wskaźnika inflacji w Polsce według polityki pieniądza NBP to 2,5% z pewnym odchyłem +/- 1%. By utrzymywać wskaźnik inflacji na dopuszczalnym poziomie bank centralny posiada instrumenty takie jak możliwość regulacji stóp procentowych, by w chwili gdy inflacja jest zbyt wysoka podnosić stopy procentowe co w konsekwencji ma obniżyć konsumpcję, tym samym inflację, a w czasach gdy wskaźnik inflacji jest zbyt niski obniżać stopy procentowe, by zachęcić do kupowania i napędzania popytu, tym samym ponieść wskaźnik inflacji.

Działania Narodowego Banku Polskiego

Zarządzanie pieniądzem przez bank centralny oceniam na szkolną dwóję. Za późno, szokowo, bez słuchania kogokolwiek. Nie bezpośrednio, ale pośrednio przez sposób zarządzania banku centralnego to drugi winny wysokiej inflacji w mojej ocenie. Podwyżki stóp procentowych były nieuniknione, ale można było to zrobić lepiej i mniej drastycznie, w chwili obecnej można ją zbić tylko dużymi podwyżkami.

Za późno:

Zgodnie z założeniami polityki pieniądza podwyżka stóp procentowych powinna nastąpić już w okolicach kwietnia/maja 2021, gdzie próg dopuszczalnej inflacji został przekroczony. Wówczas wskaźnik inflacji w kwietniu 2021 wynosił 4,30%, co było sygnałem do działań. Podwyżka stóp procentowych mogła być mniejsza i mniej bolesna, tym samym mogła zahamować galopującą inflację.

Szokowo:

Jak inaczej nazwać obecne działania banku centralnego? Terapia szokowa. Obecna stawka referencyjna ogłoszona na ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynosi 1,25%, tym samym prawie, że wróciliśmy do tego co było przed pandemią. Stawka ta jest także wyznacznikiem do naliczania oprocentowania kredytów hipotecznych. Od roku 2015 stawka referencyjna wynosiła 1,50%, ale wówczas inflacja była trzymana „w ryzach” dopuszczalnego wskaźnika. Po pojawieniu się pandemii w roku 2020 stawka ta została obniżona do poziomu pierwotnie 1,0%, kolejno 0,50% aż w końcu do 0,10%. Ceny żywności i usług są drogie, ale żeby zmusić społeczeństwo do mniejszej konsumpcji równie wysoka musi być podwyżka stóp procentowych. Po prostu za tą samą cenę musimy kupić mniej. Dysproporcja obecnej stawki referecyjnej do inflacji, z jaką mamy do czynienia niestety ale musi być drastyczna. Chodź był czas, by zrobić to mniej drastycznie i stopniowo. Decyzje banku centralnego są nie do przewidzenia. Prezes Glapiński najpierw twierdzi, że inflacja jest przejściowa i nie ma się czym obawiać i absolutnie nie ma mowy na temat podwyżek stóp procentowych, po czym nagle podnosi stopy. Kilku prezesów banku centralnego mogłem obserować w swojej karierze finansów i zazwczaj wcześniejsze decyzje co do prawdopodobnych zmian stóp były komunikowane przed posiedzeniem Rady Polityki Pieniężnej. W chwili obecnej każde posiedzenie jest jedną wielką niewiadomą i nijak nie można się do niej przygotować.

Bez słuchania kogokolwiek:

Grono ekonomistów już od miesięcy grzmiało, na temat podwyżek stóp procentowych. Nikt z banku centralnego nie chciał tego słuchać. Aż do chwili, gdy inflacja wymknęła się spod kontroli. Obecne rekordy inflacji, są wyższe niż przewidywania banku centralnego.

Inflacja to ukryty podatek

Chyba nie ma w Polsce bardziej szczęśliwego człowieka jak Minister Finansów w obecnych czasach 🙂 Niewielu może ma świadomość tego, że inflacja to nic innego jak ukryty podatek, który nie jest regulowany rzadną ustawą. Ceny towarów i usług są wyższe, więc budżet państwa także ma większe wpływy z tytułu podatków. Przez brak konkretnych decyzji co do zbicia inflacji w Polsce każdy z nas dołożył swoją cegiełkę do budżetu.

Czy warto obecnie brać kredyt hipoteczny?

Prawda jest taka, że kredyty hipoteczne udzielane były od lat, niezależnie jak kształtował się WIBOR. Ludzie zaciągali kredyty hipoteczne w czasach, gdzie stawka WIBOR kształtowała się na poziomie 4,25% (04/2011), 2,95% (05/2013), 1,73% (05/2017). Stawka WIBOR to tylko jedna ze składowych oprocentowania kredytu hipotecznego. Drugą składową jest marża banku. W dużej mierze zatem oprocentowanie kredytów hipotecznych również zależy od decyzji banków. Obecnie średnie stawki marż dla kredytów z 10% wkładem własnym to 2,80% i dla 20% wkładu własnego to 2,0%. Pamiętam jednakże czasy, gdzie marże kredytów hipotecznych jakie można było uzyskać kształtowały się na poziomie 0,80%-0,90%. Jeżeli zestawimy lata wcześniejsze z wyższą stawką WIBOR i mniejszą marżą oraz obecne z mniejszą stawką WIBOR i wyższą marżą to rachunek łącznego oprocentowania wychodzi bardzo podobny z pewnym wahaniem +/- 1%. Poddejrzewam, że rosnąca stawka WIBOR skłoni banki do obniżek marż kredytów hipotecznych, tak by zachować trend średniego oprocentowania kredytów hipotecznych na przełomie lat. Najbardziej i najmocniej na obecnej podwyżce stóp procentowych ucierpią osoby, które brały kredyty hipoteczne w okresie pandemii. Marże kredytów hipotecznych w czasie pandemii i niskich stóp procentowych poszły w górę, ponieważ w ten sposób banki rekompensowały sobie sobie swój zysk. Niezależnie kto w jakim okresie czasu zaciągał swój kredyt hipoteczny o jednym należy należy pamiętać – kredyt hipoteczny zawsze można przenieść do innego banku, jeżeli za jakiś czas rynek bedzie oferował lepsze warunki.

Alternatywą dla ryzyka zmiennej stopy procentowej jest wprowadzona we wszystkich bankach niedawno stała stopa procentowa. Jeżeli ktoś bardzo boi się podwyżek stóp procentowych może skorzystać z tej opcji.  Wybór co do stałej stopy powinien być bardzo przemyślany, gdyż w niektórych bankach różnice pomiędzy stałą a zmienną stopą procentową sięgają 2,5%-3,5% co daje równowartość samej marży kredytu hipotecznego, jeżeli ktoś wybrałby oprocentowanie zmienne kredytu. Tym samym stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego czasami niewiele odbiega od oprocentowania kredytytów gotówkowych. A przecież kredyt hipoteczny bierzemy w setkach tysięcy złotych a gotówkowy w dziesiątkach tysięcy złotych i tutaj każdy, nawet najmniejszy % będzie robił różnicę.

Na początku pandemii stopy procentowe drastycznie spadły, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej, tym samym na bum kredytowy. Jak donosi BIK na koniec września porównując rok do roku zainteresowanie kredytami hipotecznymi wzrosło o 31,30%. Wślad za zainteresowaniem kredytami hipotecznymi szły także ceny nieruchomości. Poza rosnącą inflacją, która również miała wpływ na ceny mieszkań trend wzrostowy utrzymywał także popyt spowodowany większą zdolnością kredytową. Trend zdolności kredytowej trochę ukróciło wprowadzenie stałej stopy procentowej. Obecne zmiany stóp procentowych prawdopodobnie także wpłyną na możliwości finansowania w bankach. Czy korektka na zdolności kredytowej przełoży się na ceny nieruchomości? Czas pokaże.

Osoby, które myślą o kredycie hipotecznym powinny na pewno rozważyć mocno kwestię zmienej lub stałej stopy procentowej. Wybierając zmienną stopę należy zawrze wziąć pod uwagę ewentualną podwyżkę i poprosić swojego eksperta o wysokość rat po ewentualnej podwyżce, tak by ocenić czy stać nas będzie wówczas na kredyt hipoteczny. Na temat zmian wysokości rat kredytów po ewentualnej podwyżce stóp procentowych pisałem tutaj.