Sprawdź, kiedy bank dopuści wypłatę środków na rachunek notariusza?
Depozyt notarialny w kredycie hipotecznym – bezpieczne rozwiązanie czy formalny problem?
Zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym wymaga precyzyjnego ułożenia transakcji między kupującym, sprzedającym, bankiem i notariuszem. W sytuacjach, gdy strony chcą zwiększyć bezpieczeństwo rozliczenia, pojawia się pojęcie depozytu notarialnego. Choć w teorii to rozwiązanie zapewnia ochronę obu stron, w praktyce jego zastosowanie przy kredycie hipotecznym budzi wiele ograniczeń – zwłaszcza po stronie banków.
Czym jest depozyt notarialny?
Depozyt notarialny polega na złożeniu przez kupującego określonej kwoty pieniędzy na specjalnym rachunku bankowym prowadzonym przez notariusza, którego w żaden sposób nie można zająć. Środki te są wypłacane sprzedającemu dopiero po spełnieniu warunków wskazanych w umowie depozytowej, najczęściej po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność i przedstawieniu odpisu tego aktu notariuszowi.
Depozyt ma więc charakter instrumentu zabezpieczającego – chroni kupującego przed ryzykiem utraty pieniędzy w razie niewykonania umowy, a sprzedającego przed brakiem zapłaty po wydaniu nieruchomości.
Depozyt notarialny a kredyt hipoteczny – gdzie pojawia się problem?
W przypadku transakcji gotówkowych depozyt notarialny jest bardzo porządaną formą zapłaty. Problem zaczyna się wtedy, gdy część lub całość ceny ma zostać sfinansowana z kredytu hipotecznego. Banki w większości przypadków nie uruchamiają środków kredytowych przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność.
Dla banku kluczowe jest, by środki z kredytu zostały wypłacone bezpośrednio na rachunek sprzedającego, zgodnie z zapisami umowy kredytowej. Przekazanie ich na rachunek depozytowy notariusza oznaczałoby dla banku utratę kontroli nad dalszym przepływem pieniędzy – a to w świetle przepisów nadzorczych jest ryzykowne dla banków.
Depozyt notarialny jako forma wniesienia wkładu własnego
Warto jednak pamiętać, że depozyt notarialny może służyć nie tylko do przekazania środków z kredytu, ale również do zabezpieczenia środków stanowiących wkład własny kupującego. To rozwiązanie bywa stosowane, gdy kupujący obawia się wpłaty wysokiego zadatku lub zaliczki bez gwarancji zwrotu – na przykład w sytuacji, gdy transakcja może nie dojść do skutku z przyczyn niezależnych od niego.
W takim przypadku pieniądze z wkładu własnego trafiają do depozytu notarialnego, a notariusz wypłaca je sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu przenoszącego własność. Dzięki temu kupujący zachowuje kontrolę nad środkami do momentu sfinalizowania transakcji, a sprzedający ma gwarancję, że pieniądze są zdeponowane i czekają na realizację umowy.
To szczególnie rozsądne rozwiązanie w transakcjach na rynku wtórnym, gdzie umowa przedwstępna bywa, że wiąże się z wpłatą dużych kwot przed uzyskaniem decyzji kredytowej.
Koszty ustanowienia depozytu notarialnego
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości stawka za przechowanie pieniędzy wynosi 50% poniższych wartości:
| Przedział wartości (PLN) | Maksymalna taksa notarialna |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł (lub 7 500 zł między osobami z I grupy podatkowej) |
| UWAGA: podane stawki należy podzielić przez 2 (50%) aby uzyskać rzeczywisty koszt czynności | |
Jeśli czynność związana z depozytem notarialnym nie będzie kwalifikowana jako część aktu przeniesienia własności, to może podlegać pod “inną czynnośc notarialną”. W §16 rozporządzenia przewidziano, że czynności niewymienione wyżej – maksymalna stawka to 200 zł.
Wniosek praktyczny:
- Jeżeli depozyt notarialny zostanie ujęty w akcie notarialnym (jako część czynności aktowej), to jego koszt będzie mieścił się w ramach stawki wynikającej z wartości tej czynności głównej.
- Jeżeli będzie traktowany jako odrębna czynność notarialna, notariusz może zastosować ten przepis §16 – maksymalnie do 200 zł.
Kiedy depozyt notarialny ma sens?
Depozyt notarialny w kredycie hipotecznym może być przydatny, gdy:
- strony chcą zwiększyć bezpieczeństwo rozliczenia,
- kupujący wnosi wkład własny, ale nie chce ryzykować utraty zaliczki/zadatku lub problemów ze zwrotem,
- sprzedający zobowiązany jest do dostarczenia zaświadczeń o spłacie hipoteki obciążającej kupowaną nieruchomość,
- bank dopuszcza uruchomienie kredytu na rachunek depozytowy, po spełnieniu określonych warunków formalnych.
Podsumowanie
Depozyt notarialny to narzędzie, które może zwiększyć bezpieczeństwo finansowe stron, zwłaszcza przy rozliczeniu wkładu własnego lub dużego zadatku. Jednak przy kredycie hipotecznym jego stosowanie często napotyka na ograniczenia wynikające z polityki banków. Dodatkowo należy pamiętać, że ustanowienie depozytu wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi, które mogą podnieść łączny koszt transakcji.
Dlatego przed wyborem tej formy rozliczenia warto zasięgnąć opinii eksperta hipotecznego, by upewnić się, że depozyt notarialny będzie możliwy i uzasadniony w danej sytuacji.
