Jesteś wspólnikiem spółki i planujesz kredyt hipoteczny? Sprawdź, które banki zaakceptują Twój dochód i jak zobowiązania spółki wpłyną na zdolność kredytową.

Dochód ze spółki a kredyt hipoteczny – które banki go akceptują?

Dochód ze spółki a kredyt hipoteczny to temat ważny dla wspólników planujących zakup mieszkania lub budowę domu. O możliwości uzyskania finansowania decyduje nie tylko wysokość dochodu. Znaczenie mają również rodzaj spółki oraz sposób, w jaki bank uwzględnia jej zobowiązania.

Artykuł dotyczy sytuacji, w której wspólnik jako osoba fizyczna ubiega się o kredyt hipoteczny dla siebie, na cel mieszkaniowy. To jego zdolność kredytową ocenia bank, a dochód ze spółki ma stanowić źródło spłaty prywatnego kredytu.

Nie omawiam tutaj kredytów zaciąganych przez samą spółkę ani finansowania nieruchomości na cele komercyjne. Banki oferują spółkom różne formy finansowania działalności, ale stosują przy nich odrębne zasady. Brak akceptacji dochodu wspólnika przy prywatnym kredycie mieszkaniowym nie oznacza więc, że bank nie udziela kredytów danej spółce.

W jednym banku do obliczeń trafi dochód odpowiadający Twoim udziałom, ale pełne raty kredytów spółki. W innym także obciążenia zostaną podzielone proporcjonalnie. Są również sytuacje, w których bank nie zaakceptuje dochodu ze spółki, lecz uwzględni związane z nią zobowiązania.

W tym artykule porównuję akceptację dochodu wspólnika, sposób jego obliczania oraz wpływ obciążeń spółki na zdolność kredytową. Dywidendy, zatrudnienie w spółce i wynagrodzenie za pełnienie funkcji członka zarządu stanowią odrębne źródła dochodu i wymagają osobnej analizy.

Porównanie obejmuje dziesięć banków: Alior Bank, Millennium, Pekao S.A., BNP Paribas, BOŚ Bank, Erste Bank, ING Bank Śląski, mBank, PKO BP i VeloBank.

Które banki akceptują dochód ze spółki?

Najszersza akceptacja dotyczy spółek cywilnych, jawnych i partnerskich. Przy spółkach komandytowych i komandytowo-akcyjnych możliwości są znacznie bardziej ograniczone.

Akceptacja źródła dochodu jest pierwszym krokiem. Kolejnym jest ustalenie, jaką kwotę bank przyjmie do obliczeń i jakie obciążenia przypisze wspólnikowi.

Spółka cywilna a kredyt hipoteczny

Dochód wspólnika spółki cywilnej akceptują wszystkie banki objęte porównaniem. Banki wskazują, że uwzględniają dochód proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Jak banki liczą zobowiązania spółki cywilnej?

• Pekao S.A. i ING uwzględniają obciążenia proporcjonalnie do udziału wnioskodawcy.
• Alior Bank, Millennium, BNP Paribas, BOŚ Bank, Erste Bank, mBank, PKO BP i VeloBank przyjmują pełne obciążenia, niezależnie od posiadnego udziału.

Oznacza to, że posiadanie np. 30% udziałów nie zawsze ogranicza obciążenie przyjmowane przez bank do 30% raty firmowego kredytu na spółkę.

Spółka jawna a kredyt hipoteczny

Dochód ze spółki jawnej również akceptują wszystkie dziesięć banków.

Banki przyjmują dochód przypadający proporcjonalnie na wspólnika.

W przypadku obciążeń występują trzy podejścia:

• PKO BP nie uwzględnia zobowiązań spółki jawnej.

• Pekao S.A. i ING uwzględniają je proporcjonalnie do udziału.

• Pozostałe siedem banków przyjmuje je w całości.

To istotna różnica względem spółki cywilnej. PKO BP akceptuje dochód z obu form działalności, ale inaczej traktuje ich zobowiązania.

Spółka partnerska a kredyt hipoteczny

Dochód ze spółki partnerskiej akceptują wszystkie analizowane banki.

Do zdolności kredytowej brany jest dochód przypadający na wspólnika.

Podejście do obciążeń jest takie samo jak przy spółce jawnej:

• PKO BP nie uwzględnia zobowiązań spółki;

• Pekao S.A. i ING stosują proporcję do udziałów;

• pozostałe banki przyjmują pełne obciążenia.

Porównanie zobowiązań spółek cywilnych, jawnych i partnerskich

W ING pominięcie dochodu nie oznacza pominięcia zobowiązań. Bank wskazuje, że przy tych trzech rodzajach spółek uwzględnia obciążenia proporcjonalnie także wtedy, gdy działalność jest zawieszona lub jej dochód nie ma być wykorzystany do wyliczenia zdolności.

Spółka komandytowa a kredyt hipoteczny

Spośród analizowanych banków dochód ze spółki komandytowej akceptuje Millennium, ale wyłącznie w przypadku komplementariusza. Dochód komandytariusza nie jest akceptowany.

Millennium przyjmuje dochód zgodnie z udziałami wspólnika, a zobowiązania spółki uwzględnia w 100%.

Pozostałe dziewięć banków nie akceptuje tego źródła dochodu. Nie oznacza to jednak, że wszystkie pominą obciążenia spółki.

W ING komandytariuszowi co do zasady nie przypisuje się zobowiązań ani straty spółki. Bank wskazuje wyjątek dotyczący sytuacji, w której nazwisko komandytariusza znajduje się w nazwie firmy – stosuje wtedy zasady jak dla komplementariusza.

W przypadku komplementariusza ING uwzględnia obciążenia z odniesieniem do udziałów oraz sprawdza terminowość obsługi zobowiązań firmowych.

Spółka komandytowo-akcyjna a kredyt hipoteczny

Także przy spółce komandytowo-akcyjnej Millennium akceptuje wyłącznie dochód komplementariusza. Nie akceptuje dochodu akcjonariusza.

Dochód komplementariusza przyjmowany jest według udziałów, natomiast zobowiązania spółki – w 100%.

Pozostałe banki w zestawieniu nie akceptują dochodu z tej formy spółki. Ich podejście do obciążeń przedstawia się następująco:

• Alior Bank, Pekao S.A., BNP Paribas, BOŚ Bank, mBank, PKO BP i VeloBank nie uwzględniają zobowiązań spółki.

• Erste Bank nie uwzględnia zobowiązań spółki, ale bierze pod uwagę poręczenia.

• ING różnicuje podejście zależnie od tego, czy wnioskodawca jest akcjonariuszem, czy komplementariuszem.

Według przekazanego stanowiska ING akcjonariuszowi co do zasady nie przypisuje się zobowiązań ani straty spółki. Jeżeli jednak jego nazwisko znajduje się w nazwie firmy, bank wskazuje zastosowanie zasad przewidzianych dla komplementariusza. Przy komplementariuszu uwzględnia obciążenia z odniesieniem do udziałów i weryfikuje terminowość spłat.

Opis ten dotyczy sposobu oceny kredytowej przez bank. Proporcji stosowanej w kalkulacji zdolności nie należy utożsamiać z zakresem prawnej odpowiedzialności wspólnika.

Spółka z o.o. a kredyt hipoteczny

Wszystkie dziesięć banków wskazuje brak akceptacji dochodu ze spółki z o.o. w zakresie omawianym w artykule.

Większość nie uwzględnia również zobowiązań spółki. Są jednak dwa wyjątki:

• Alior Bank przyjmuje zobowiązania w 100%, jeżeli są widoczne w BIK.

• Erste Bank przyjmuje zobowiązania w 100%, jeżeli występują jako poręczenia.

Millennium, Pekao S.A., BNP Paribas, BOŚ Bank, ING, mBank, PKO BP i VeloBank wskazują brak uwzględniania zobowiązań spółki z o.o.

Sama rentowność spółki nie wystarczy więc do przyjęcia jej dochodu jako dochodu wspólnika. Ewentualne wynagrodzenie z zatrudnienia lub inne wypłaty to zupełnie inna forma dochodu.

Spółka akcyjna a kredyt hipoteczny

Przy spółce akcyjnej wszystkie analizowane banki wskazują takie same zasady:

• nie akceptują dochodu ze spółki w omawianym zakresie;

• nie uwzględniają zobowiązań spółki w zdolności kredytowej.

Także tutaj odrębnej ocenie podlegają inne źródła dochodu osoby związanej ze spółką, np. wynagrodzenie z zatrudnienia czy dywidendy.

Dochód ze spółki a kredyt hipoteczny – jak obciążenia zmieniają zdolność?

Załóżmy, że masz 50% udziałów w spółce, a bank ustalił przypadający na Ciebie dochód na 10 tys. zł miesięcznie. To już Twoja część dochodu – nie dzielimy jej ponownie według udziałów. Spółka spłaca kredyt z miesięczną ratą 4 tys. zł.

W zależności od podejścia banku różna będzie kwota pozostająca po uwzględnieniu tej raty:

Choć w każdym wariancie dochód wspólnika wynosi tyle samo, po uwzględnieniu firmowej raty pozostaje odpowiednio 6 tys., 8 tys. lub 10 tys. zł. Różnica między skrajnymi wariantami to aż 4 tys. zł miesięcznie.

Kwota w ostatniej kolumnie nie jest jeszcze kwotą dostępną na ratę kredytu hipotecznego. To uproszczony wynik po odjęciu wyłącznie wskazanego obciążenia spółki. Przy ocenie zdolności bank uwzględni również m.in. koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz pozostałe zobowiązania wnioskodawcy.

Warto też rozróżnić sam dochód od obciążeń: bank może nadal wykazywać 10 tys. zł dochodu, a firmową ratę uwzględnić osobno po stronie zobowiązań. Przykład pokazuje ich łączny wpływ na środki pozostające do dalszej oceny zdolności, a nie dokładny algorytm każdego banku.

Dlatego porównując oferty, warto sprawdzić nie tylko, czy bank zaakceptuje dochód ze spółki, lecz także ile pozostanie z niego po uwzględnieniu obciążeń.

Podsumowanie – porównuj dochód razem z obciążeniami

Dochód ze spółki a kredyt hipoteczny to zagadnienie, w którym sama odpowiedź „bank akceptuje dochód” nie wystarczy. Trzeba jeszcze sprawdzić, jak bank wyliczy jego wysokość i jakie zobowiązania uwzględni.

Wspólnicy spółek cywilnych, jawnych i partnerskich mają najszerszy wybór spośród analizowanych banków. Najważniejsze różnice dotyczą tego, czy bank przyjmie pełne zobowiązania, część odpowiadającą udziałom, czy pominie je w kalkulacji.

Przy spółkach komandytowych i komandytowo-akcyjnych akceptację wskazuje Millennium – wyłącznie dla komplementariusza. Dochód ze spółek z o.o. i akcyjnych nie jest akceptowany w zakresie tego porównania.

Przed wyborem banku warto zatem ustalić trzy rzeczy: czy zaakceptuje Twoje źródło dochodu, jak obliczy jego wysokość i jakie obciążenia przypisze Tobie jako wspólnikowi. Dopiero takie porównanie pokazuje, jak dana spółka wpłynie na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego.