Przyszła wierzytelność nabycia nieruchomości

Ekspektatywa – co to takiego?

Ekspektatywa dotyczy transakcji na rynku pierwotnym, w których deweloper bądź spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania mieszkania/domu, a stan w którym nie jesteśmy jeszcze właścicielami nieruchomości tylko niejako nabywamy prawo przyszłe do niej nazywany jest właśnie ekspektatywą. O ile samo stwierdzenie brzmi groźnie, o tyle jest to po prostu fachowe nazwanie transakcji.

Czy ekspektatywę można sprzedać?

Tak, pod warunkiem, że deweloper bądź spółdzielnia nie zastrzegli w umowie zapisów zakazujących cesji praw z umowy. Zbywcający ekspektatywę może rządać od nas odstępnego w zamian za dokonanie cesji praw z umowy o wybudowanie nieruchomości. Cesja przenoszącą prawa i obowiązki na nowego nabywcę, oraz „wypięcie” zbywcy z transakcji powinno nastąpić w formie aktu notarialnego, gdyż taka transakcja jest niezmiernie skomplikowana i musi zostać sporządzona przez Notariusza. Umowa cesji ekspektatywy musi zostać zawarta trójstronnie pomiędzy wstępującym (nowym nabywcą przyszłej nieruchomości), zbywającym (sprzedającym ekspektatywę), oraz deweloperem bądź spółdzielnią mieszkaniową, którzy zobowiązali się do wybudowania naszej nieruchomości.

Czy ekspektatywę można sfinansować kredytem hipotecznym?

Tak, ale nie w każdym banku i pod pewnymi warunkami. Pośród banków, które podejmą się finansowania cesji praw z umowy deweloperskiej dużo także zależeć będzie od tego, czy sprzedający wziął kredyt hipoteczny na wybudowanie owej nieruchomości czy finansował transakcję gotówką z własnych środków?

W przypadku, gdy sprzedający dokonywał wpłat na rzecz dewelopera/spółdzielni mieszkaniowej gotówką, transakcja jest jak najbardziej do skredytowania, ale żaden bank nie sfinansuje odstępnego i nie zaliczy się ona także do naszego wkładu własnego.

W przypadku, gdy sprzedający dokonywał wpłat na rzecz dewelopera/spółdzielni z udzielonego mu kredytu hipotecznego pojawia się już problem. Wszystko zależy czy zabezpieczeniem umowy kredytu hipotecznego sprzedającego był przelew umowy wierzytelności z umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego. Jeżeli jest podpisana umowa przelewu wierzytelności to niestety, ale żaden bank nie zechce podejść do tematu.

Przygotowałem poniżej tabelkę, która zobrazuje wymagania banków stawiane finansowaniu cesji praw z umowy deweloperskiej, jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości: