Deweloperzy testują rynek, sprzedający schodzą z ceny

II kwartał 2025 na rynku mieszkaniowym: korekta na wtórnym, wzrosty na pierwotnym i realia negocjacji

Rynek mieszkaniowy w Polsce w II kwartale 2025 r. pokazał dwa oblicza jak porównamy najnowsze zestawienie cen nieruchomości publikowane przez Narodowy Bank Polski. W segmencie wtórnym widać kolejne oznaki schłodzenia – ceny ofertowe delikatnie spadają, a kupujący mogą liczyć na solidne rabaty. Na pierwotnym deweloperzy nie tylko utrzymują poziomy z początku roku, ale w wielu miastach idą w górę, ograniczając przy tym możliwości negocjacji.

Rynek wtórny – korekty cen transakcyjnych w największych miastach, odbicie w kilku ośrodkach

Na rynku wtórnym w ujęciu kwartalnym dominowały lekkie spadki lub stabilizacja. Najmocniej potaniały mieszkania w Poznaniu (-3,27% w cenach transakcyjnych) oraz w Opolu (-1,68%). Niewielkie obniżki odnotowano też w Krakowie (-1,22%) i Białymstoku (-1,15%).

Po stronie wzrostów wyróżniały się:

• Szczecin – +5,51% (średnia transakcyjna 9 297 zł/m²),

• Gdańsk – +3,58%,

• Łódź – +2,69%,

• Bydgoszcz – +2,61%.

Warszawa, mimo minimalnego spadku (-0,63%), wciąż pozostaje najdroższym rynkiem wtórnym w Polsce (16 355 zł/m² w transakcjach) wedłuch danych za II kwartał 2025 na rynku mieszkaniowym.

Rynek pierwotny – umiarkowane wzrosty i pojedyncze mocne skoki w cenach transakcyjnych

Segment nowych mieszkań był nieco bardziej odporny na spadki. W większości miast ceny transakcyjne rosły, choć zwykle w tempie poniżej 3%.

Liderami wzrostu byli:

• Rzeszów – +7,49% (10 759 zł/m²),

• Wrocław – +5,35%,

• Olsztyn – +4,08%,

• Bydgoszcz – +3,90%,

• Łódź – +2,76%.

Największe spadki dotknęły Kielce (-4,10%), Szczecin (-2,68%) i Katowice (-2,15%). W Krakowie wzrost wyniósł jedynie +0,11%, co oznacza stagnację, a nie wyraźne odbicie.

Rynek wtórny – negocjacje wciąż skuteczne

W II kwartale 2025 r. największe dysproporcje odnotowano w Gdyni (-12,02%), Gdańsku (-11,71%) i Poznaniu (-11,65%). Oznacza to, że przeciętnie w tych miastach można „urwać” z ceny ofertowej nawet ponad 1 500 zł na każdym metrze.

Najmniejsze różnice zanotowano w:

• Szczecinie (-3,56%),

• Rzeszowie (-2,62%).

Warszawa, mimo różnicy na poziomie -11,04%, wciąż utrzymuje najwyższe stawki w kraju – średnio 16 355 zł/m² w transakcjach za II kwartał 2025 na rynku mieszkaniowym.

Rynek pierwotny – deweloperzy „starają się” trzymać ceny

Na rynku nowych mieszkań różnice są mniejsze, ale nadal wyraźne w niektórych miastach. Największe „pole do negocjacji” mają kupujący w Łodzi (-14,45%), Białymstoku (-11,22%) i Szczecinie (-10,31%).

Z kolei w Zielonej Górze (-0,16%) i Rzeszowie (+0,83%) ceny transakcyjne są niemal identyczne z ofertowymi – w Rzeszowie nawet minimalnie wyższe, co pokazuje, że popyt przewyższa podaż.

Rynek wtórny – lekka korekta cen ofertowych w dół

W ujęciu kwartalnym większość miast zanotowała spadki cen ofertowych. Najmocniej potaniały mieszkania w:

• Opolu (-2,45%),

• Wrocławiu (-1,39%),

• Białymstoku (-1,31%).

Wzrosty były niewielkie – liderem jest Katowice (+1,86%) i Lublin (+1,81%). Warszawa odnotowała minimalny spadek (-0,52%), utrzymując jednak rekordową średnią 18 385 zł/m² w ofertach.

Rynek pierwotny – presja na podwyżki w cenach ofertowych

Tutaj sytuacja wygląda inaczej. Owszem, w kilku miastach ceny ofertowe delikatnie spadły (najmocniej w Olsztynie: -2,61%), ale w większości lokalizacji notujemy wzrosty. Największe skoki:

• Białystok (+6,86%),

• Gdynia (+5,38%),

• Wrocław (+3,33%).

Deweloperzy w największych metropoliach wyraźnie testują górne granice możliwości kupujących – w Warszawie ceny ofertowe skoczyły o 2,03% kwartał do kwartału.

Wnioski z II kwartału 2025

II kwartał 2025 na rynku mieszkaniowym przyniósł wyraźne różnice między segmentami i regionami. Rynek wtórny lekko hamuje — obserwujemy spadki cen ofertowych w większości miast oraz utrzymanie solidnych możliwości negocjacji, co daje kupującym przewagę. W kilku lokalizacjach różnice między ceną wyjściową a finalną przekraczają nawet 11% (m.in. Gdynia, Gdańsk, Poznań, Warszawa), co świadczy o ostrożności sprzedających i rosnącej sile negocjacyjnej nabywców.

Z kolei rynek pierwotny pozostaje w ofensywie — ceny ofertowe rosną w kilkunastu miastach, ze szczególnie dynamicznym wzrostem powyżej 5% kwartał do kwartału w takich ośrodkach jak Białystok i Gdynia. Jednocześnie rozjazd między ofertami a cenami transakcyjnymi jest wyraźny, sięgając nawet 15% na rynku pierwotnym w Łodzi. Jednak nie wszędzie tak jest — w niektórych miejscach, jak Zielona Góra, ceny ofertowe niemal pokrywają się z cenami finalnymi, co świadczy o stabilności rynku i zrównoważonym popycie.

Widoczna jest także polaryzacja rynku — w dużych metropoliach deweloperzy nadal testują siłę nabywczą klientów, często utrzymując wysokie ceny ofertowe, podczas gdy na rynku wtórnym sprzedający coraz częściej decydują się na obniżki cen, aby przyspieszyć sprzedaż i dostosować się do aktualnych warunków popytowych.

Podsumowując, II kwartał 2025 na rynku mieszkaniowym to okres dostosowań i selekcji – wyraźnie widać rozdzielenie ścieżek cenowych między rynkiem pierwotnym a wtórnym, a także rosnącą rolę negocjacji w transakcjach nieruchomości.