Ceny ofertowe w wielu dużych miastach zostały skorygowane, ale jednocześnie część rynków notuje wzrosty cen transakcyjnych

Rynek nieruchomości w IV kwartale 2025 – korekta oczekiwań, selektywne wzrosty i twarde negocjacje

IV kwartał 2025 przyniósł wyraźne wyhamowanie optymizmu widocznego w III kwartale. O ile wcześniej obserwowaliśmy odbudowę oczekiwań cenowych i szerokie wzrosty cen ofertowych, o tyle końcówka roku pokazuje większą selektywność rynku.

Najnowsze dane NBP za ostatni kwartał roku 2025 pokazał, że sprzedający zaczęli korygować oczekiwania, a kupujący nadal skutecznie negocjują, szczególnie na rynku wtórnym. W części miast ceny transakcyjne rosną mimo spadku ofert, co oznacza jedno: rynek staje się bardziej profesjonalny i weryfikuje przeszacowane wyceny

Rynek wtórny – IV kwartał 2025 (ceny transakcyjne)

W przeciwieństwie do III kwartału, gdzie dominowały wzrosty w mniejszych i średnich miastach, ceny mieszkań za IV kwartał 2025 pokazały większe zróżnicowanie.

Największe wzrosty cen transakcyjnych (III vs IV kw. 2025):

• Bydgoszcz: +5,16%
• Zielona Góra: +2,67%
• Warszawa: +2,11%
• Gdańsk: +1,42%
• Kraków: +1,31%

Najmocniej rośnie więc Bydgoszcz, która w III kwartale była jednym z tańszych rynków. Wzrosty wracają też do największych miast, w tym do Warszawy i Gdańska.

Największe spadki cen transakcyjnych:

• Rzeszów: -2,68%
• Kielce: -1,96%
• Lublin: -1,59%
• Gdynia: -1,19%
• Białystok: -1,09%

To odwrócenie sytuacji z III kwartału, kiedy to mniejsze ośrodki notowały dynamiczne wzrosty. Teraz część z nich koryguje wcześniejsze zwyżki.

Najdroższe rynki wtórne (IV kw. 2025):

• Warszawa: 16 750 zł/m²
• Kraków: 14 898 zł/m²
• Gdańsk: 13 392 zł/m²

Najtańsze rynki:

• Bydgoszcz: 7 957 zł/m²
• Łódź: 8 038 zł/m²
• Kielce: 8 086 zł/m²

Rynek wtórny – negocjacje cenowe IV kwartał 2025

W III kwartale średni rabat wynosił około 8,4%. W IV kwartale nadal mieliśmy mocne negocjacje, a w części miast były one jeszcze wyraźniejsze.

Największe różnice między ceną ofertową a transakcyjną:

• Gdynia: -16,85%
• Gdańsk: -15,60%
• Poznań: -12,49%
• Warszawa: -11,36%
• Bydgoszcz: -10,86%

Nadmorskie rynki nadal oferują największe pole do negocjacji. W Gdyni i Gdańsku różnice przekraczają 15%.

Najmniejsze różnice:

• Zielona Góra: +0,42%
• Rzeszów: -4,01%
• Kielce: -5,56%
• Opole: -5,63%

Zielona Góra to wyjątek. Cena transakcyjna jest wyższa niż ofertowa. To rzadkie zjawisko i pokazuje silny popyt przy ograniczonej podaży dobrze wycenionych mieszkań.

Rynek wtórny – zmiany cen ofertowych (III vs IV kw. 2025)

Po wyraźnych wzrostach ofert w III kwartale, IV kwartał przynosi korektę.

Największe spadki cen ofertowych:

• Łódź: -2,95%
• Kraków: -1,02%
• Warszawa: -1,02%
• Gdynia: -0,96%

Największe wzrosty:

• Bydgoszcz: +3,74%
• Poznań: +1,90%
• Lublin: +1,71%
• Olsztyn: +1,60%

W największych miastach widać schłodzenie oczekiwań sprzedających. Rynek przestaje akceptować nadmiernie podbite ceny ofertowe z poprzedniego kwartału.

Rynek pierwotny – IV kwartał 2025 (ceny transakcyjne)

Tu obraz jest bardziej złożony niż w III kwartale.

Największe wzrosty cen transakcyjnych:

• Białystok: +5,18%
• Kielce: +3,70%
• Lublin: +2,86%
• Olsztyn: +2,11%
• Gdynia: +2,03%

Największe spadki:

• Opole: -7,51%
• Rzeszów: -5,24%
• Zielona Góra: -4,17%
• Wrocław: -3,22%

W III kwartale to Gdańsk i Opole były liderami wzrostów. W IV kwartale Opole notuje najsilniejszą korektę. Rynek pierwotny jest dziś wyraźnie bardziej selektywny.

Najdroższe rynki pierwotne (IV kw. 2025):

• Warszawa: 16 583 zł/m²
• Kraków: 15 588 zł/m²
• Wrocław: 14 062 zł/m²

Najtańsze:

• Zielona Góra: 8 985 zł/m²
• Łódź: 9 708 zł/m²
• Rzeszów: 10 028 zł/m²

Rynek pierwotny – negocjacje IV kwartał 2025

Średnia skala negocjacji utrzymuje się na wysokim poziomie.

Największe rabaty:

• Białystok: -13,69%
• Łódź: -13,27%
• Szczecin: -11,77%
• Gdańsk: -10,60%
• Bydgoszcz: -10,41%

Najmniejsze rabaty:

• Olsztyn: -0,98%
• Lublin: -2,72%
• Gdynia: -2,76%

W III kwartale średnia obniżka wynosiła około 6,4%. W IV kwartale w wielu miastach przekracza 10%, co oznacza jedno: deweloperzy nadal oficjalnie trzymają ceny, ale realnie sprzedają taniej.

Rynek pierwotny – zmiany cen ofertowych (III vs IV kw. 2025)

Tu sytuacja jest odwrotna niż na rynku wtórnym. W IV kwartale część deweloperów ponownie podnosi ceny ofertowe.

Największe wzrosty ofert:

• Bydgoszcz: +6,77%
• Białystok: +2,76%
• Poznań: +2,69%
• Warszawa: +2,23%
• Opole: +2,22%

Największe spadki:

• Gdynia: -3,76%
• Lublin: -0,87%
• Gdańsk: -0,59%

Deweloperzy testują rynek, ale dane transakcyjne pokazują, że nie wszędzie popyt akceptuje wyższe stawki.

Co zmienił IV kwartał?

1. Rynek wtórny zaczyna się stabilizować. W największych miastach wracają wzrosty cen transakcyjnych mimo korekty ofert.
2. Negocjacje pozostają mocne, szczególnie w miastach nadmorskich.
3. Mniejsze miasta, które rosły dynamicznie w III kwartale, w części przypadków korygują wzrosty.
4. Na rynku pierwotnym rośnie rozjazd między ceną ofertową a realną ceną sprzedaży.

Nie ma dziś jednego rynku nieruchomości w Polsce. Każde miasto idzie własną ścieżką. W dużych ośrodkach widać odporność cenową. W mniejszych rynkach trwa selekcja i korekta. Negocjacje są normą, nie wyjątkiem.

Ceny mieszkań zaIV kwartał 2025 nie przyniosły załamania. Przyniosły weryfikację oczekiwań. A to zwykle oznacza dojrzewanie rynku, nie jego słabość.