Antresola potrafi dodać mieszkaniu funkcjonalności i metrażu, ale dla banku to nie zawsze oczywiste „dodatkowe metry”

Jak bank patrzy na antresolę w mieszkaniu – powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita

Antresole stały się popularnym rozwiązaniem w mieszkaniach z wysokimi sufitami. Pozwalają powiększyć przestrzeń, dodać sypialnię, biuro czy strefę wypoczynku. Problem pojawia się wtedy, gdy w grę wchodzi kredyt hipoteczny i wycena rzeczoznawcy. Bank nie zawsze uzna antresolę za pełnoprawną część mieszkania, a różnica między powierzchnią użytkową a całkowitą może mocno wpłynąć na wartość nieruchomości.

W tym artykule wyjaśniam, jak banki podchodzą do antresoli i na jakiej podstawie oceniają, czy powiększa ona wartość mieszkania.

Powierzchnia użytkowa a powierzchnia całkowita – kluczowa różnica

• Powierzchnia użytkowa – to powierzchnia pomieszczeń nadających się do normalnego użytkowania. To ona wpływa na wycenę mieszkania, cenę za m² i zdolność kredytową (pośrednio przez LTV).
• Powierzchnia całkowita – obejmuje wszystko: także antresole, schowki, czy powierzchnie pomocnicze. Bank zwykle traktuje ją tylko informacyjnie.

Dlatego walka toczy się o jedno: czy antresola spełnia warunki, by stać się powierzchnią użytkową?

Powierzchnia użytkowa a antresola: co mówi prawo?

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych budynków, aby przestrzeń mogła być traktowana jako pomieszczenie przeznaczone na pobyt ludzi, musi spełniać kilka wymogów. Kluczowy z nich to minimalna wysokość.

W §72 ust. 1 rozporządzenia pojawia się zapis dotyczący antresoli:

„Pomieszczenia (…) usytuowane na antresoli – minimalna wysokość 2,2 m.”

To oznacza jedno:

✔ Jeśli antresola ma co najmniej 2,2 m, może być zakwalifikowana jako przestrzeń użytkowa.

✘ Jeśli ma mniej – nie spełnia warunków przepisów i nie może być traktowana jako powierzchnia użytkowa.

Wysokość mierzona jest „w świetle”, czyli od podłogi do sufitu. W praktyce rzeczoznawca będzie to sprawdzał podczas oględzin.

Kiedy antresola może być powierzchnią użytkową?

Wymogi wynikające z przepisów to jedno, ale bank patrzy również na funkcjonalność i dokumenty. Dopiero połączenie obu elementów decyduje o tym, czy antresola zwiększy powierzchnię użytkową mieszkania.

1. Wysokość min. 2,2 m

Bez tego nie ma nawet rozmowy o użytkowej funkcji antresoli.

2. Doświetlenie

Antresola musi mieć dostęp do światła – własne okno lub światło wpadające z głównej przestrzeni. Brak światła to sygnał, że jest to powierzchnia pomocnicza lub rekreacyjna, a nie mieszkalna.

3. Standard wykończenia

Bank oczekuje pełnego standardu mieszkalnego:

• podłoga,
• ściany wykończone,
• bezpieczne barierki,
• brak elementów surowej konstrukcji.

To nie może być składzik ani techniczna platforma.

4. Bezpieczne wejście

Drabinka często dyskwalifikuje antresolę jako pełnoprawną przestrzeń użytkową – chodź to decyzja banku uważam. Schody lub stabilne wejście są wymagane, aby rzeczoznawca mógł traktować przestrzeń jako funkcjonalną.

Dokumenty a uznanie antresoli przez bank

Banki nie opierają się wyłącznie na tym, co zobaczy rzeczoznawca. Bardzo często proszą o:

• rzuty pomieszczeń,
• wypis z kartoteki lokali,
• dokumentację projektową,
• informacje od dewelopera,

żeby sprawdzić, czy antresola jest wpisana do powierzchni użytkowej jako element lokalu.

Kiedy bank może odrzucić antresolę?

✔ gdy nie ma jej w projekcie,
✔ gdy nie widnieje w kartotece lokalu jako powierzchnia użytkowa,
✔ gdy jest zbyt niska lub niedoświetlona,
✔ gdy wejście nie spełnia standardu bezpieczeństwa.

W takich przypadkach antresola nie zostanie ujęta jako powierzchnia użytkowa, a wycena mieszkania będzie oparta wyłącznie na powierzchni podstawowej, bez uwzględnienia antresoli.

Jak wygląda praktyka bankowa?

Jeden z banków w odpowiedzi branżowej wskazał, że antresola może być uznana za powierzchnię użytkową, jeśli spełnia wymogi pomieszczenia mieszkalnego: ma odpowiednią wysokość, doświetlenie, standard oraz nadaje się do normalnego użytkowania. Tego rodzaju wypowiedzi dobrze odzwierciedlają podejście większości banków – ocena jest indywidualna, ale zawsze oparta na funkcjonalności i dokumentach.

Wniosek jest jasny:

✔ Bank nie patrzy na antresolę przez pryzmat „ładnie wygląda”, ale przez to, czy realnie zwiększa użytkową przestrzeń lokalu.

Dlaczego to ma znaczenie dla kredytu?

Bo powierzchnia użytkowa wpływa na:

• wartość nieruchomości w operacie,
• wkład własny,
• parametry kredytu.

Mieszkanie, które według ogłoszenia ma np. 40 m² + 12 m² antresoli, w operacie może nagle mieć tylko 40 m². A to potrafi zmienić wycenę o kilkadziesiąt tysięcy złotych w dół.

Podsumowanie

Antresola może być ogromnym atutem mieszkania – ale tylko wtedy, gdy spełnia warunki techniczne i formalne.

Jak bank patrzy na antresolę? Otóż wliczy ją do powierzchni użytkowej mieszkania, jeśli:

• ma minimum 2,2 m wysokości,
• jest doświetlona,
• ma standard mieszkalny,
• ma bezpieczne wejście,
• jest ujęta w dokumentacji lokalu,
• rzeczoznawca potwierdzi jej funkcjonalność.

W przeciwnym razie potraktuje ją jako powierzchnię pomocniczą, rekreacyjną lub dekoracyjną – bez wpływu na wartość mieszkania.