Co warto wiedzieć?

Jak dobrze kupić mieszkanie z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny — na co zwrócić uwagę i czego unikać?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to dla wielu osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. Często wiąże się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, co dodatkowo podnosi poziom stresu i ryzyka. Jak zatem podejść do tego tematu z głową? Na co zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości, a czego się wystrzegać?

Sprawdź stan prawny mieszkania

Jeżeli mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą koniecznie zapoznaj się z jej treścią. Można to zrobić online. Zwróć szczególną uwagę na poniższe działy:

Dział II – Własność

• Czy osoba sprzedająca jest rzeczywistym właścicielem?
  Jeśli nie widnieje jako właściciel, poproś o wyjaśnienie. Możliwe, że stała się nim niedawno, np. na podstawie spadku. W takim przypadku zażądaj dokumentów potwierdzających nabycie praw (np. akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu).
  Uwaga: Nie ma potrzeby składania wniosku do sądu o wpis nowego właściciela przed podpisaniem aktu notarialnego – Notariusz ujmie stosowną informację w akcie przenoszącym własność.

Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia

• Służebności przechodu, przejazdu i przesyłu – są akceptowane przez banki.

• Służebność osobista (np. dożywocie):

  • Ustal, czy dożywotnik nadal żyje.

    • Jeśli tak – będzie musiał zrzec się służebności. Warto uzyskać jego pisemne oświadczenie.

    • Jeśli nie – poproś o akt zgonu oraz dokument, na podstawie którego ustanowiono służebność (np. akt notarialny).
      Ważne: Wykreślenie służebności może nastąpić dopiero w akcie notarialnym przenoszącym własność.

• Pozostałe roszczenia – skonsultuj z ekspertem hipotecznym, który oceni, czy mogą wpłynąć na decyzję banku.

• Wpisy egzekucyjne (komornicze):

  • Jeśli są aktualne, nieruchomość może zostać zlicytowana.

  • Banki nie finansują zakupu takich mieszkań do czasu wykreślenia wpisów egzekucyjnych z księgi wieczystej.

Dział IV – Hipoteki

• Hipoteka na rzecz banku:
  – Nie stanowi problemu. Bank finansujący transakcję przeleje odpowiednią kwotę na spłatę istniejącego kredytu.
  – Jeśli kredyt jest już spłacony, a hipoteka nadal widnieje – poproś o zaświadczenie banku o zgodzie na jej wykreślenie. Wykreślenie można przeprowadzić w akcie notarialnym.

• Hipoteka na rzecz innego podmiotu niż bank (np. osoby prywatnej):
  – Wymaga analizy eksperta hipotecznego.
  – Niektóre banki akceptują spłatę takiej hipoteki, ale to sytuacja podwyższonego ryzyka

Co, jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej?

• Zapytaj sprzedającego, dlaczego księga nie została założona?

  • Możliwe, że grunt ma nieuregulowany stan prawny – wówczas bank nie sfinansuje transakcji.

  • Jeśli po prostu nikt jej dotąd nie założył – to nic niepokojącego. Banki akceptują takie transakcje.

• Poproś sprzedającego o dokumenty potwierdzające prawo własności (np. akt notarialny, orzeczenie sądu).

Uwaga: Sprzedający nie powinien składać wniosku o założenie księgi wieczystej! Jeśli to zrobi, bank rozpatrzy Twój wniosek dopiero po założeniu księgi. W standardowej procedurze to Notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej przy akcie przeniesienia własności.

Umowa najmu

Upewnij się, że mieszkanie z rynku wtórnego, które kupujesz na kredyt nie jest objęte umową najmu — osoba wynajmująca mieszkanie może mieć prawo do pozostania w lokalu mimo zmiany właściciela. W przypadku, gdy nieruchomość jest objęta umową najmu uzgodnij z obecnym właścicielem termin aktu i oddania mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu i opuszczeniu nieruchomości przez lokatora.

Stan techniczny nieruchomości

Zwróć uwagę na:

• instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne — czy są stare, aluminiowe przewody? Czy są przecieki?

• wilgoć i grzyb — szczególnie w starych kamienicach i na parterze.

• okna i drzwi — czy są szczelne i w dobrym stanie?

• ściany i podłogi — wypaczenia, pęknięcia, odklejające się płytki to często sygnał ukrytych problemów.

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego na kredyt nie musisz mieć wiedzy technicznej — zainwestuj w profesjonalnego inspektora budowlanego. To koszt kilkuset złotych, który może uchronić Cię przed dużo większymi stratami.

Otoczenie i lokalizacja

Ważne pytania:

• Czy w pobliżu są szkoły, sklepy, przystanki komunikacji miejskiej?

• Czy planowane są inwestycje mogące obniżyć wartość mieszkania (np. droga szybkiego ruchu pod oknem)?

• Jaka jest renoma dzielnicy i poziom bezpieczeństwa?

Pamiętaj, że lokalizacja to coś, czego nie możesz zmienić. Nawet najlepsze mieszkanie w złej okolicy może się okazać nietrafioną inwestycją.

Wspólnota mieszkaniowa i stan budynku

Sprawdź:

• Czy wspólnota ma zadłużenie?

• Ile wynosi fundusz remontowy?

• Jakie są miesięczne opłaty czynszowe i za co płacisz?

• Czy planowane są większe remonty (np. elewacja, dach, windy)?

Dobre pytania możesz zadać zarządcy nieruchomości lub sąsiadom. Dowiesz się np., czy budynek ma problemy z wilgocią albo głośnymi lokatorami.

Formalności pod kredyt hipoteczny

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną:

• Sprawdź, czy nieruchomość można sfinansować kredytem — niektóre banki nie akceptują mieszkań o bardzo małym metrażu (poniżej 25 m2) bądź w złym stanie technicznym.

• Pamiętaj, że stan prawny musi być jasny i czysty, bo bank go dokładnie zweryfikuje.

• Zabezpiecz się — w umowie przedwstępnej wpisz klauzulę, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej a zadatek, który wpłacisz będzie zwrotny w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego.

Czego unikać?

Najczęstsze pułapki:

• Zatajone zadłużenie mieszkania — może dotyczyć np. nieopłaconego czynszu, który nowy właściciel musi pokryć.

• Brak dostępu do piwnicy lub miejsca postojowego, mimo zapewnień sprzedającego.

• Problematyczni sąsiedzi lub współwłaściciele — np. osoby, które sprzeciwiają się sprzedaży.

• Umowy rezerwacyjne bez zabezpieczeń — nie podpisuj umów rezerwacyjnych z pośrednikami bez weryfikacji, szczególnie jeśli są jednostronne i nieprzejrzyste

• Wpłacaj jak najmniejsze kwoty na poczet zakupu mieszkania — jeśli Twój wkład własny wynosi minimum 10% wartości transakcji (chyba, że korzystasz z rodzinnego kredytu mieszkaniowego), możesz go przekazać dopiero tuż przed wypłatą środków z kredytu, czyli na końcowym etapie transakcji. Rezerwując mieszkanie, nie musisz wpłacać żadnej zaliczki ani zadatku, o ile tak się umówicie ze sprzedającym — forma i wysokość rezerwacji są kwestią ustaleń.

Zagrożenia i ryzyka zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego na kredyt warto mieć także na względzie:

• Ryzyko niższej wyceny nieruchomości — rzeczoznawca majątkowy może wycenić nieruchomość na niższą kwotę niż cena zakupu, wtedy bank udzieli niższego kredytu niż oczekujemy, co wiąże się z wyższym wkładem własnym.

• Zawyżona cena rynkowa— właściciele mają często wygórowane oczekiwania, zwłaszcza gdy „dużo włożyli” w remont, który niekoniecznie ma realną wartość rynkową.

• Nielegalne przebudowy lub samowole budowlane — ściany działowe mogą być przestawiane bez zgody wspólnoty, wentylacja może być niezgodna z przepisami, balkon zabudowany bez pozwolenia itd.

• Problemy z planem zagospodarowania przestrzennego — za oknem może powstać blok, droga szybkiego ruchu, galeria handlowa — co wpłynie na komfort życia i wartość mieszkania.

• Presja czasowa ze strony sprzedającego lub pośrednika — „bo już ktoś rezerwuje”, „bo muszę sprzedać do końca tygodnia” — to częste zagrywki, które mają Cię zmusić do pochopnej decyzji.

• Nieprzewidziane koszty poza kredytem — możesz nie mieć gotówki na finalizację transakcji mimo przyznanego kredytu, pamiętaj, że musisz mieć zabezpieczone środki również na takse notarialną, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości, opłaty sądowe i wpisy hipoteki.

Podsumowanie

Kupno mieszkania z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny wymaga cierpliwości, wiedzy i dokładności. Nie spiesz się z decyzją, weryfikuj wszystkie dokumenty i nie bój się zadawać trudnych pytań. Im lepiej przygotujesz się do zakupu, tym większa szansa, że nowe mieszkanie nie tylko spełni Twoje oczekiwania, ale i będzie bezpieczną inwestycją na lata.