Od 2026 roku zmieniają się zasady planowania przestrzennego w Polsce, które mogą uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym od 2026 roku
Reforma planowania przestrzennego, której pierwsze przepisy miały wejść w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., została przesunięta. Na mocy nowelizacji podpisanej przez Prezydenta RP, kluczowe zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zaczną obowiązywać od 1 lipca 2026 r., a część przepisów – od 1 stycznia 2026 r.
Poniżej najważniejsze zmiany:
- Nowy dokument gminy – „plan ogólny” – od 1 lipca 2026
Dotychczas część gmin działało na podstawie „studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”. Od reformy, studium uwarunkowań będzie zastąpione przez obowiązkowy dokument – plan ogólny dla każdej gminy. Dokument ten będzie kluczowym wyznacznikiem do uzyskiwania warunków zabudowy dla inwestorów. Po 1 lipca 2026 roku decyzję o warunkach zabudowy będzie można otrzymać tylko wtedy, gdy plan ogólny gminy przewidzi możliwość uzupełnienia zabudowy na danym obszarze. Do tej pory urzędy mogły wydawać WZ nawet tam, gdzie studium gminne nie zakładało zabudowy, co w praktyce umożliwiało budowę również na terenach słabo rozwiniętych. Kluczowe znaczenie miała tzw. „zasada dobrego sąsiedztwa” – wystarczyło, że w pobliżu istniała choć jedna podobna zabudowa, by uzyskać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. W praktyce prowadziło to do powstawania domów w miejscach oddalonych od infrastruktury, bo przepisy były interpretowane bardzo elastycznie. - Wydłużenie okresu przejściowego dla obecnych dokumentów – do 30 czerwca 2026
Gminy nie muszą dotrzymać pierwotnego terminu (koniec 2025 r.). Termin obowiązywania „studiów uwarunkowań” został przesunięty do 30 czerwca 2026 roku. Dzięki temu gminy mają więcej czasu na uchwalenie planu ogólnego, a inwestorzy nie wpadną od razu w nowe wymogi. - Zmiana przepisów w wydawaniu warunków zabudowy (WZ) – od 1 stycznia 2026
Decyzje wydawane i uprawomocnione od nowego roku będą miały ograniczony czas ważności – 5 lat. Po wejściu w życie nowego systemu (czyli po uchwaleniu planu ogólnego) – WZ będą mogły być wydawane tylko dla terenów wskazanych w planie ogólnym jako „obszary uzupełnienia zabudowy” lub tereny już zabudowane mieszkaniowo. W praktyce: jeśli działka nie zostanie odpowiednio potraktowana w planie ogólnym, inwestor może stracić możliwość uzyskania WZ, co w konsekwencji oznacza brak mozliwości zabudowy, czyli utratę wartości działki.
Rola Miejsowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w kredycie hipotecznym
Bank, udzielając kredytu hipotecznego na zakup działki, ocenia bezpieczeństwo nieruchomości jako zabezpieczenia. MPZP określa przeznaczenie terenu i dopuszczalne parametry zabudowy, co pozwala bankowi ocenić:
- czy nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową,
- jakie są dopuszczalne parametry zabudowy,
- czy w otoczeniu nie planuje się inwestycji obniżających wartość nieruchomości.
Co jeśli dla działka nie ma uchwalonego MPZP?
Brak uchwalonego MPZP nie blokuje automatycznie uzyskania kredytu, ale wówczas banki wymagają decyzji o warunkach zabudowy, tzw. „WZ”, o którą musi zawnioskować inwestor. W bardzo nielicznych bankach akceptowane jest (jeszcze) studium uwarunkowań, które po reformie zostanie zastąpione planem ogólnym.
Wpływ zmian na możliwość uzyskania kredytu hipotecznego
Zmiany mają istotne znaczenie dla osób planujących inwestycje budowlane i starających się o kredyt hipoteczny. Banki oceniają stabilność prawną nieruchomości oraz możliwość realizacji inwestycji. W praktyce:
- Nieruchomości, które nie będą objęte aktualnym planem miejscowym ani ważną decyzją o warunkach zabudowy, nie będzie można sfinansować kredytem w nowym systemie.
- Kredytobiorcy powinni śledzić wprowadzanie nowych przepisów i być przygotowani na to, że banki w okresie przejściowym bądź jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów mogą stopniowo przestać akceptować studium uwarunkowań jako zastępczy dokument dla MPZP lub WZ, mimo że obecnie niektóre instytucje wciąż je dopuszczają przy udzielaniu kredytów hipotecznych.
- W przypadku inwestycji już rozpoczętych lub wniosków złożonych przed lipcem 2026 r., stosuje się przepisy przejściowe, co daje pewną elastyczność.
Dlaczego to dla Ciebie ważne jako przyszłego kredytobiorcy lub inwestora?
Jeżeli planujesz zakup działki lub budowę domu i zamierzasz finansować ją kredytem:
- Musisz sprawdzić, czy działka jest objęta dokumentem planistycznym (MPZP lub ma wydane WZ) – bo bank zwróci na to uwagę.
- Trzeba wziąć pod uwagę, że zmiany prawne mogą ograniczyć możliwość wydania WZ albo jej ważność – co może wpłynąć na możliwość realizacji budowy i zabezpieczenie hipoteczne w ściśle określonym terminie. Brak rozpoczęcia budowy w terminie ważności WZ unieważnia wydaną decyzję.
- Lepiej działać już teraz – zmiana przepisów w wydawaniu warunków zabudowy jest już przesądzona, ale nadal masz czas by złożyć wniosek o ustalenie WZ. Urząd ma:
- 21 dni na rozpatrzenie wniosku – jeśli WZ dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora,
- 65 dni – jeśli wniosek dotyczy biogazowni rolniczej spełniającej określone warunki,
- 90 dni – w pozostałych przypadkach.
Podsumowanie
Od 2026 roku zmieniają się zasady planowania przestrzennego w Polsce. Gminy zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań nowym dokumentem – planem ogólnym, który zacznie obowiązywać od 1 lipca 2026 roku. Od tego momentu decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko tam, gdzie plan ogólny przewidzi możliwość uzupełnienia zabudowy. Co więcej, od 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ będą ważne jedynie przez 5 lat. Dla kredytobiorców oznacza to, że działki bez obowiązującego planu miejscowego lub ważnej decyzji WZ mogą nie kwalifikować się do finansowania hipotecznego.
