Na co zwracają uwagę analitycy?
Jakie czynniki wpływają na decyzję kredytową banku?
Uzyskanie kredytu hipotecznego to często jeden z najważniejszych kroków w drodze do własnego mieszkania lub domu. Niestety, nie zawsze bank wydaje decyzję pozytywną. Poniżej znajdziesz główne czynniki, które wpływają na ocenę zdolności kredytowej i decyzję banku.
Stabilny dochód
Banki chcą mieć pewność, że kredytobiorca będzie regularnie spłacał raty kredytu. Dlatego brak stabilnego dochodu często oznacza odrzucenie wniosku.
- Rodzaj i źródło dochodu – każdy bank ma własną politykę, ale za najbardziej stabilne uznaje umowy na czas nieokreślony. Umowy terminowe są akceptowane, pod warunkiem odpowiednio długiego okresu trwania i jasnej daty zakończenia.
- Historia zatrudnienia – przy krótkim stażu pracy bank może poprosić o dodatkowe dokumenty potwierdzające wcześniejsze zatrudnienie. Częsta zmiana pracy działa na niekorzyść wnioskodawcy.
- Dochody z działalności gospodarczej – banki nie lubią strat w firmie ani nagłych wahań dochodów. Analityk może poprosić o wyjaśnienie przyczyn zmian.
- Premie, prowizje i dodatki – regularne premie mogą być uwzględniane, choć nie zawsze w 100%. Duża dysproporcja między częścią stałą wynagrodzenia a zmienną jest analizowana szczegółowo.
Zbyt wysokie i częste zadłużanie się
Bank ocenia nie tylko dochody, ale też wydatki i zobowiązania finansowe.
- Obciążenia kredytowe – jeśli zadłużenie jest zbyt wysokie w stosunku do dochodów, bank może odmówić kredytu hipotecznego.
- Limity kart i kont – nawet niewykorzystane limity kredytowe i karty obciążają zdolność kredytową (najczęściej 3-5% przyznanego limitu). Warto rozważyć ich obniżenie lub rezygnację.
- Produkty pozabankowe – korzystanie z pożyczek spoza sektora bankowego, nawet darmowych, jest widoczne w BIK i może negatywnie wpłynąć na decyzję.
- Częstotliwość zaciągania zobowiązań – kredyty celowe (mieszkaniowe, samochodowe) zwykle nie budzą zastrzeżeń, ale częste pożyczki gotówkowe na „dowolny cel” mogą wzbudzić nieufność banku.
Samo zadłużanie nie jest złe, jednak zbyt wysokie lub zbyt częste będzie działało na niekorzyść wnioskującego.
Wkład własny
Im wyższy wkład własny, tym mniejszy kredyt trzeba zaciągnąć – a to zwiększa szanse na pozytywną decyzję.
- Wyższy wkład własny to mniejsze ryzyko banku – w razie spadku cen nieruchomości środki ze sprzedaży mogą pokryć cały dług.
- Kluczowy czynnik ryzyka – jeśli dochody lub zadłużenie kredytobiorcy są dla banku zbyt ryzykowne, wysoki wkład własny może zdecydować o przyznaniu kredytu.
- Kredyty bez wkładu własnego – istnieją, ale wymagają spełnienia dodatkowych warunków.
Zabezpieczenia kredytu i ograniczenia na nieruchomości
Bank ocenia rodzaj i wartość zabezpieczenia kredytu.
- Współkredytobiorca lub dodatkowa nieruchomość – podnoszą szanse na kredyt.
- Ograniczenia prawne – np. wpisane służebności, ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej, nieuregulowane grunty przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, wystawanie budynków poza działkę. Wszystkie te czynniki bank dokładnie bada.
Im mniej wątpliwości co do zabezpieczenia, tym łatwiej o pozytywną decyzję.
Stan i rodzaj nieruchomości
Bank zawsze analizuje nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem kredytu.
- Stan techniczny – im lepszy, tym mniejsze ryzyko. Przy starszych nieruchomościach bank może wymagać ekspertyzy lub warunkować kredyt przeprowadzeniem remontu.
- Lokalizacja – nieruchomość w dużym mieście lub atrakcyjnej okolicy (szkoły, sklepy, komunikacja) jest dla banku bezpieczniejsza.
- Wartość rynkowa – bank wymaga, aby wartość nieruchomości była co najmniej równa wysokości kredytu. Jeśli jest niższa, może zażądać wyższego wkładu własnego albo odmówić kredytu.
Rodzaj nieruchomości także ma znaczenie. Nie każdy bank chętnie finansuje:
- duże działki,
- grunty z zabudową siedliskową lub zagrodową,
- działki o charakterze leśnym,
- domy letniskowe.
Podsumowanie
Na decyzję kredytową banku wpływa wiele czynników – nie tylko dochód i historia kredytowa, ale też wkład własny, stan i rodzaj nieruchomości oraz sposób jej zabezpieczenia. Im lepiej przygotujesz się do procesu kredytowego (posprzątasz limity, uporządkujesz dochody, zgromadzisz wkład własny), tym większe masz szanse na uzyskanie pozytywnej decyzji.
