Czy ważny dla banku jest koszt budowy domu?

Wiele osób zadaje sobie pytanie po co bankowi sprawdzać czy wybuduję dom za 300 tys. czy za 500 tys.? Otóż bardzo mylne wrażenie. Bankom zależy, żeby nikomu nie zabrakło środków, zwłaszcza gdy finansują przysłowiową „dziurę w ziemi”. Niedokończona inwestycyja, to najgoszy scenariusz dla banku, gdyby miało dojść do jej licytacji. Gotowe domy, oddane do użytkowania są płynniejsze w sprzedaży, a bank nie ma czasu i ochoty na to by kończyć budowę i dopiero przystępować do sprzedaży. Stąd bardzo często idąc po kredyt hipoteczny do banku spotykamy się ze ścianą, w której bank narzuca nam minimalny koszt budowy domu. Widełki podane przez banki nie biorą się znikąd. Banki analizują sytuację kosztów budowy domów na rynku. Mają opracowane minimalny koszt budowy domu w poszczególnych województwach. Od inwestora zależy, czy wyda całosć środków, które dostał od banku czy też zmieści się w mniejszym koszcie budowy.

Najbardziej popularną formą budowy jest budowa systemem gospodarczym. Klienci bardzo często korzystają z dobrodziejstwa tego co oferuje rynek, np. sąsiad odsprzedaje cegły po kosztach gdyż kupił za dużo, dzięki temu inwestor omija cenę detaliczną jaką zapłaciłby w sklepie budowlanym. Przypadków oszczędzania na budowie systemie gospodarczym jest wiele. Stąd nie zawsze to co zaplanujemy sobie względem kosztów budowy, pokrywa się z tym co mówi bank. Minusem całej sytuacji jest fakt, iż bank nie udzieli kredytu na budowę domu, jeżeli nie dostosujemy kosztów budowy do jego wymogów. Co gorsza – musimy mieć także zdolność na większy kredyt, bądź wnieść odpowiednio większy wkład własny, który przeważnie jest niezbędny do zaangażowania w pierwszej kolejności. Lawina nieszczęść, które mogą się pojawić podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny zależna jest od tego jak bardzo niedoszacujemy naszej budowy. Jeżeli spełniamy wymogi minimalnych kosztów budowy, to problem mamy z głowy.

Ile wydać na budowę?

Większość banków przyjmuje, że budowa musi kosztować nie mniej niż 2 500 zł/m2 powierzchni użytkowej. Uważam także, że taki wskaźnik to absolutne minimum mierząc się z budową domu. Obecnie najmniejszy koszt budowy jaki znajdziemy na rynku oferuje Bank BNP Paribas, który przyjmuje min. 2 000 zł/m2 powierzchni użytkowej.  Kolejno Santander Bank Polska przyjmujący 2 200 zł/m2 powierzchni użytkowej + 1 700 zł pozostałej powierzchni/m2 (piwnice, garaż).

Są także banki, które rozdzielają koszt budowy względem standardu wykończenia – stan deweloperski i wykończony, oraz uwzględniają także fakt podpiwniczenia domu. Do nich należy Alior Bank, ING Bank Śląski, oraz Bank Millenium. Ten ostatni liczy dość rygorystycznie koszt budowy domu, bowiem zlicza całą powierzchnię użytkową włącznie z pomieszczeniami gospodarczymi, garażem w byle i mnoży przez swój wskaźnik.

Poniżej omówione 3 banki, które oficjalnie podają minimalny koszt budowy z podziałem na rodzaj wykończenia, jak i opcję podpiwniczenia.

Ponieważ koszt budowy domu może się zmieniać na przestrzeni lat sugeruję także każdorazowo skorzystać z mojej wyszukiwarki artykułów dostępnej w prawym górnym roku „szukaj” i po wpisaniu hasła „koszt budowy” pojawią się wszystkie najnowsze artykuły o kosztach.

Poddasze. Czy banki je także liczą?

W dużej mierze zależy od tego co znajduje się w projekcie budowlanym. Poddasze określone jako nieużytkowe nie będzie wliczane do powierzchni użytkowej przy wyliczaniu minimalnego kosztu budowy. Poddasze użytkowe natomiast zawsze będzie wliczane do minimalnego kosztu budowy. Rzeczą, z którą często także można się spotkać w projekcie budowlanym to stwierdzenie „poddasze do adaptacji”. Jest to furtka dla inwestora, ale także dla banku by zaliczyć poddasze do adaptacji także do powierzchni użytkowej domu, tym samym zwiększając koszt budowy. Bank podchodzi tutaj zdrowo-rozsądkowo. Na pewno czynnikiem, który przesądzi o wliczeniu bądź nie takiego poddasza do kosztu budowy jest liczba zamontowanych w dachu okien, ściany działowe. Jeżeli liczba okien w dachu będzie spora, bądź ułożenie ścian działowych wskazywać będzie na wyodrębnienie poszczególnych pomieszczeń to należy spodziewać się, że bank takie poddasze policzy do kosztu budowy. Jeżeli jednak nasze poddasze będzie miało niewiele okien, otwartą powierzchnię to małe prawdopodobieństwo, iż bank takie poddasze policzy.

Jeżeli planujecie poddasze w swoim domu to warto przemyśleć sprawę użytkowania, bądź wyłączenia z użytkowania już na etapie projektowania. Stwierdzenie „do adaptacji” otwiera furtkę wszystkim, nie tylko inwestorowi ale przede wszystkim bankom, żeby przyjąć większy koszt budowy, który może okazać się nie do zrealizowania biorąc pod uwagę możliwości finansowania.

Rozpisanie budowy

Jeżeli już wstępnie wiemy za ile chcemy wybudować nasz dom, oraz wiemy, iż nasza kwota spełnia minimalny koszt budowy domu w banku, do którego chcemy się udać po kredyt hipoteczny to ostatnią rzeczą pozostaje rozpisanie budowy kosztorysem bankowym. Bardzo ważny i obowiązkowy element takżej budowy. Budowa musi być dobrze rozpisana, bowiem wydatkowanie na poszczególe jej elementy są także przedmiotem analizy w banku. Za dużo, bądź za mało może okazać się kłoptem dla banku i trzeba będzie wszystko zmieniać. Mało tego banki sprawdzą także w jakim stanardzie budujemy nasz dom, czy w deweloperskim czy pod klucz. Wartości te musi także potwierdzić rzeczoznawca majątkowy.