Czy da się zarobić na wynajmie mając kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny a wynajem – ile realnie musisz dopłacać, a kiedy zarabiasz?

Zakup mieszkania na kredyt z myślą o wynajmie to jeden z popularniejszych sposobów na budowanie majątku i zabezpieczenie przyszłości. W teorii: najemca spłaca raty, a właściciel zyskuje nieruchomość „za darmo”. W praktyce: nie zawsze to się opłaca.

Sprawdź, kiedy mieszkanie na wynajem z kredytem hipotecznym faktycznie zarabia, kiedy trzeba do niego dopłacać – i jak ocenić to na chłodno, za pomocą twardych wskaźników ROI i ROE.

Kredyt hipoteczny a wynajem – podstawowe założenie

Model jest prosty: kupujesz mieszkanie na kredyt, wynajmujesz je, a z czynszu pokrywasz ratę kredytu. W idealnym scenariuszu rata = czynsz = zero Twojego wkładu.

Ale w rzeczywistości pojawiają się koszty, których nie widać na pierwszy rzut oka:

• podatek od najmu (ryczałt 8,5% dla rocznych przychodów z najmu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł,

• czynsz administracyjny i fundusz remontowy,

• ubezpieczenie mieszkania,

• rezerwa na naprawy i odświeżenia,

• okresy pustostanu,

• ryzyko opóźnień w płatnościach od najemcy.

Przykład: wynajem z kredytem – ile zostaje (albo brakuje)?

Załóżmy:

• mieszkanie: 50 m² w dużym mieście, cena 600 000 zł,

• wkład własny: 20% (120 000 zł), kredyt: 480 000 zł na 25 lat,

• ratę kredytu obliczoną w kalkulatorze rat : ~3 100 zł (oprocentowanie 6%),

• czynsz najmu: 3 400 zł od najemcy.

Koszty miesięczne:

• czynsz administracyjny: 600 zł,

• podatek ryczałtowy 8,5%: 289 zł,

• ubezpieczenie i rezerwa na naprawy: 300 zł.

📉 Suma kosztów miesięcznych: ~4 289 zł
📈 Dochód z najmu: 3 400 zł
➡️ Twoja dopłata: ~ 889 zł miesięcznie

Mimo że najemca „spłaca” część mieszkania, realnie co miesiąc dopłacasz z własnej kieszeni.

Kiedy inwestycja się bilansuje?

Inwestycja najczęściej zaczyna się bilansować, gdy:

• rata kredytu jest równa lub niższa od przychodu z najmu (po odjęciu kosztów),

• unikasz długich pustostanów,

• masz najemców terminowych i bezproblemowych.

Najlepsze warunki występują, gdy:

• kredyt był zaciągnięty przy niskim oprocentowaniu (np. 2-3%),

• masz wysoki wkład własny (np. 40-50%),

• kupiłeś mieszkanie okazyjnie, np. z rynku wtórnego lub od dewelopera przed boomem cenowym,

• mieszkanie wynajmujesz na pokoje lub krótkoterminowo w dobrej lokalizacji.

A kiedy zaczynasz zarabiać?

Zarabianie przy wynajmie i kredycie hipotecznym najczęściej zaczyna się po:

✅ częściowej lub całkowitej nadpłacie kredytu,
✅ wzroście czynszów (np. po kilku latach najmu),
✅ zwiększeniu przychodów przez wynajem pokojowy,
✅ przekształceniu w wynajem krótkoterminowy (np. turystyczny).

A co z wartością nieruchomości?

Wielu inwestorów świadomie dopłaca do wynajmowanego mieszkania, bo traktują to jako budowanie majątku:

• po kilkunastu latach mieszkanie jest częściowo lub całkowicie spłacone,

• jego wartość zwykle wzrasta z biegiem lat,

• w długim terminie zysk może być znacznie wyższy niż z lokaty.

ROI – Jak sprawdzić, czy mieszkanie na wynajem się opłaca?

Kupując mieszkanie z myślą o wynajmie, wiele osób myśli: „to inwestycja na przyszłość”. To prawda – ale warto też podejść do tego na chłodno, jak przedsiębiorca. W tym pomaga wskaźnik ROI – czyli Return on Investment, czyli zwrot z inwestycji.

🔎Co to jest ROI?

ROI mówi Ci, ile procent rocznie zarabiasz z pieniędzy, które faktycznie zainwestowano w nieruchomość. Uwzględnia wyłącznie:

• czysty zysk z wynajmu, po odjęciu kosztów,

• oraz kapitał, który faktycznie został zaangażowany przez inwestora – np. wkład własny, koszty remontu, prowizję pośrednika.

💡Jak liczyć ROI?

• Roczny zysk netto z najmu ÷ zainwestowane pieniądze × 100%
  

🧠Co daje Ci ROI?

• to bardzo prosty sposób, by porównać różne inwestycje (np. mieszkanie vs lokata),

• pokazuje, czy nieruchomość sama się utrzymuje – i ile naprawdę przynosi zysku.

• działa najlepiej w ocenie krótkoterminowej opłacalności – czyli „czy najem się teraz opłaca”.

ROE – wskaźnik, który mierzy opłacalność, gdy masz kredyt hipoteczny

Kiedy kupujesz mieszkanie na kredyt i wynajmujesz je, Twoje realne zyski to nie tylko dochód z najmu, ale też całościowa efektywność Twojego wkładu własnego.

🔎 Co to jest ROE?

ROE (Return on Equity) pokazuje, jak dobrze wykorzystujesz własne pieniądze zainwestowane w nieruchomość. Liczymy go, biorąc:

• zysk netto z najmu po odjęciu wszystkich kosztów, w tym również miesięcznych rat kredytu (czyli nie liczymy osobno kapitału i odsetek, lecz całość raty jako koszt),

• i dzieląc tę kwotę przez wysokość wkładu własnego, czyli pieniędzy, które faktycznie zostały zainwestowane na start (bez kredytu).

💡 Jak liczyć ROE?

• Roczny zysk netto z najmu po odjęciu rat kredytu ÷ wkład własny × 100%

🧠 Co daje Ci ROE?

• pokazuje, ile procent zainwestowanych własnych środków realnie zarabiasz po uwzględnieniu kosztów kredytu,
• pomaga ocenić efektywność inwestycji finansowanej kredytem hipotecznym,
• ułatwia porównanie tej inwestycji z innymi formami lokowania kapitału, uwzględniając, że część rat kredytu to koszt pieniądza (odsetki).

Sprawdź samodzielnie: kalkulator ROI i ROE

Poniżej znajdziesz prosty kalkulator, dzięki któremu możesz samodzielnie sprawdzić, czy Twoja inwestycja w najem ma sens ekonomiczny:

🔢 Jak interpretować ROI i ROE?

Wiedza o tym jak liczyć ROI i ROE to jedno – równie ważne jest zrozumienie, co oznaczają wyniki tych wskaźników.

✅ Kiedy inwestycja się opłaca?

• ROI > 0% – oznacza, że najem generuje zysk, a nieruchomość „sama się spłaca” (lub nawet zostaje nadwyżka).

• ROE > 0% – oznacza, że Twoje własne środki pracują na Ciebie efektywnie, a zysk z najmu przewyższa raty kredytu i inne koszty.

• Im wyższe ROI i ROE, tym lepsza rentowność inwestycji.

⚠️ A kiedy wskaźniki są ujemne?

• ROI < 0% – z wynajmu jesteś „pod kreską”. To oznacza, że wszystkie koszty (np. podatek, ubezpieczenie, czynsz, naprawy) przewyższają dochody z najmu.

• ROE < 0% – Twoje pieniądze są zamrożone w nieruchomości, a dodatkowo dopłacasz co miesiąc do raty kredytu i utrzymania mieszkania.

To jeszcze nie musi oznaczać porażki, ale wymaga przemyślenia:

• Czy masz strategię wzrostu dochodów z najmu (np. podniesienie czynszu)?

• Czy planujesz nadpłatę kredytu?

• Czy zakładasz wzrost wartości nieruchomości w dłuższym terminie?

Podsumowanie

Kupno mieszkania na kredyt, żeby je wynajmować, to popularny sposób na oszczędzanie i budowanie majątku. W teorii najemca spłaca raty kredytu, a Ty zyskujesz mieszkanie „za darmo”. W praktyce jednak często trzeba dopłacać, bo oprócz rat są też inne koszty, jak podatki, czynsz, ubezpieczenie czy naprawy.

Inwestycja zaczyna się opłacać, gdy:

• rata kredytu jest równa albo niższa niż czynsz z najmu po odjęciu kosztów,

• mieszkanie jest prawie zawsze wynajęte,

• masz korzystny kredyt z niskim oprocentowaniem,

• zaangażowanych zostało dużo własnych pieniędzy na start.

Aby dobrze ocenić inwestycję, warto liczyć dwa wskaźniki:

• ROI mówi, ile procent zwrotu dostajesz z całej zainwestowanej kwoty (Twoje pieniądze plus wszystkie koszty).

• ROE pokazuje, ile procent zarabiasz na swoich własnych pieniądzach po odliczeniu rat kredytu i innych wydatków.

ROE pomaga zrozumieć, czy Twoje własne oszczędności dobrze „pracują”, biorąc pod uwagę, że spłacasz też kredyt i płacisz odsetki.

Podsumowując – kredyt hipoteczny a wynajem mieszkania nie zawsze idą w parze, chodź dobrze skalkulowana inwestycja może się opłacić. Trzeba liczyć wszystkie koszty i patrzeć na to realistycznie. Jeżeli chcesz policzyć ile zyskasz na inwestycji w perspektywie kilku lat, uwzględniając również wzrost wartości nieruchomości użyj koniecznie mojego innego kalkulatora dostępnego pod linkiem.