Jakie są możliwości finansowania partycypacji oraz kiedy - i na jakich zasadach - bank może udzielić kredytu na wykup mieszkania z TBS?

Kredyt hipoteczny a zakup nieruchomości w systemie TBS – czy to w ogóle możliwe?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) powstały z myślą o osobach, które nie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania na własność, ale jednocześnie dla ustawodawcy zarabiają „zbyt dużo”, by otrzymać lokal komunalny. System TBS ma więc charakter społeczny, nie komercyjny – lokator nie kupuje mieszkania, lecz wynajmuje je od TBS-u po wniesieniu tzw. partycypacji w kosztach budowy. Z czasem (jeżeli TBS to umożliwi) możliwy jest wykup takiego mieszkania.

Czym jest mieszkanie w TBS?

Działalność TBS-ów reguluje ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Najważniejsze jej elementy to fakt, iż to TBS, a nie lokator, jest właścicielem mieszkania, mimo wpłaconej partycypacji. Najemca posiada jedynie prawo najmu, a nie własność, co oznacza brak możliwości:

• sprzedaży mieszkania,
• przekazania go innej osobie,
• ustanowienia hipoteki.

Lokale TBS nie mają  najczęściej indywidualnych ksiąg wieczystych

Lokale TBS nie mają odrębnych ksiąg wieczystych przypisanych do najemców, ponieważ nie zostały wyodrębnione jako samodzielne lokale stanowiące przedmiot własności.

• Zgodnie z ustawą o własności lokali, osobna księga wieczysta może zostać założona dopiero po wyodrębnieniu lokalu na własność.
• W TBS wszystkie lokale pozostają częścią jednej nieruchomości należącej do Towarzystwa, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Dopiero po decyzji TBS o wykupie lokalu przez najemcę możliwe jest:

• wyodrębnienie lokalu,
• założenie odrębnej księgi wieczystej,
• co w konsekwencji umożliwia ustanowienie hipoteki przez bank.

Kredyt hipoteczny a lokal w TBS

Banki wymagają hipoteki na nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego. W przypadku TBS:

• najemca nie jest właścicielem,
• nie istnieje odrębna księga wieczysta lokalu,
• hipotekę można wpisać tylko na nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy.

Dlatego kredyt hipoteczny nie jest możliwy, dopóki lokal pozostaje w systemie najmu.

Finansowanie partycypacji

W związku, z powyższym, iż nie ma mozliwości prawnej ustanowienia hipoteki sfinansowanie wkładu partycypacyjnego (który wynosi od 10% do 30% kosztów budowy) można go sfinansować jedynie w dwóch formach:

Kredyt gotówkowy – najemca może zaciągnąć kredyt gotówkowy na pokrycie partycypacji. Nie jest to tanie rozwiązanie – oprocentowanie jest wyższe niż w kredycie hipotecznym, okres kredytowania również krótszy – ale jedyna realna opcja na etapie wejścia do TBS.

Kredyt hipoteczny z zabezpieczeniem na innej nieruchomości – możliwe jest również zabezpieczenie kredytu hipotecznego na innej nieruchomości (np. domu rodziców) i przeznaczenie środków na partycypację. Wymaga to zgody właściciela nieruchomości, na której bank wpisze hipotekę. Wybór banków jest mocno ograniczony, które oferują taką formę finansowania – na chwilę obecną tylko PKO BP i Bank Millenium są zainteresowane takimi transakcjami.

Wykup mieszkania z TBS

Niektóre TBS-y umożliwiają wykup mieszkań przez najemców, po spełnieniu warunków:

• spłata kredytu inwestycyjnego przez TBS zaciągniętego na daną nieruchomość,
• uzyskanie zgody Banku Gospodarstwa Krajowego (jeśli kredyt był finansowany przez bank),
• zgoda gminy/miasta, która często jest współwłaścicielem TBS,
• uchwała TBS o sprzedaży lokalu.

Dopiero po uzyskaniu tych zgód możliwe jest:

• wyodrębnienie lokalu jako samodzielnego,
• założenie księgi wieczystej,
• i ewentualne sfinansowanie wykupu kredytem hipotecznym.

W niektórych przypadkach TBS-y udzielają przy wykupie bonifikaty, zależnej od:

• długości okresu najmu,
• braku zaległości czynszowych,
• spełnienia warunków określonych w regulaminie lub statucie TBS.

Ważne! Jeżeli wykup lokalu wiąże się z bonifikatą, to aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego:

• wpis bonifikaty musi znajdować się na drugim miejscu w kolejności wpisów, po hipotece banku,
• tylko wtedy bank jest odpowiednio zabezpieczony i może udzielić kredytu, tak jak ma to miejsce przy wykupie mieszkań komunalnych.

Zwrot partycypacji

Po zakończonym najmie (np. po wykupie) TBS zwraca partycypację wkładu z uwzględnieniem wskaźnika kosztu odtworzenia. Oznacza to, że:

• Partycypacja nie rośnie automatycznie wraz z rynkową wartością mieszkania.
• Zysk najemcy nie jest oparty na zmianie cen nieruchomości, tylko na wskaźniku inflacji lub kosztów odtworzenia budynku, który odzwierciedla realne koszty budowy w czasie trwania najmu.
• Jest to konstrukcja społeczna, nie inwestycyjna – celem jest stabilizacja najmu i pokrycie kosztów TBS, a nie generowanie zysku dla najemcy.

Podsumowanie

System TBS i kredyt hipoteczny to dwa różne światy. TBS opiera się na idei najemcy, nie właściciela, a kredyt hipoteczny – na zabezpieczeniu własności nieruchomości.

Dlatego:

• kredyt hipoteczny na lokal w TBS nie jest możliwy, dopóki lokal pozostaje w najmie,
• można jedynie skorzystać z kredytu gotówkowego lub zabezpieczyć kredyt na innej nieruchomości,
• wykup mieszkania staje się możliwy dopiero po wyodrębnieniu lokalu i możliwości założenia księgi wieczystej,
• w przypadku bonifikaty bank wymaga jej wpisu na drugim miejscu w księdze wieczystej, by móc udzielić kredytu.

Dopóki lokal pozostaje w zasobach TBS, bank nie ma podstaw prawnych do udzielenia kredytu hipotecznego.