Sprawdź, które elementy wyposażenia mogą zostać objęte kredytem hipotecznym, za co trzeba zapłacić gotówką oraz jak prawidłowo określić ceny w umowie przedwstępnej

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z wyposażeniem – co sfinansuje bank?

Zakup mieszkania wraz z wyposażeniem jest możliwy, ale nie oznacza to, że bank sfinansuje wszystkie rzeczy pozostawione w lokalu. Kredyt hipoteczny na mieszkanie z wyposażeniem może obejmować przede wszystkim nieruchomość oraz elementy trwale z nią związane. Za wyposażenie ruchome, takie jak kanapa, stół czy telewizor, kupujący najczęściej musi zapłacić z własnych środków.

Jedna transakcja, ale różne źródła finansowania

Mieszkanie i jego wyposażenie mogą zostać objęte jedną umową sprzedaży. W umowie przedwstępnej należy jednak dokładnie wskazać:

• cenę samego mieszkania,

• wartość elementów stałych,

• wartość wyposażenia ruchomego,

• listę rzeczy pozostających w lokalu,

• sposób zapłaty za poszczególne składniki.

Takie rozdzielenie ceny pozwala bankowi ustalić, jaka część transakcji może zostać sfinansowana kredytem hipotecznym. Chroni również kupującego przed sporem ze sprzedającym o to, które rzeczy miały pozostać w mieszkaniu.

Najlepiej przygotować szczegółowy załącznik zawierający nazwy przedmiotów, ich stan, liczbę oraz uzgodnioną wartość. Można w nim wymienić między innymi zabudowę kuchenną, szafy, sprzęt AGD, meble wolnostojące, oświetlenie i sprzęt RTV.

Co bank uzna za element stały?

Bank finansujący zakup nieruchomości bierze pod uwagę przede wszystkim elementy, które są trwale związane z lokalem i wpływają na jego wartość. Mogą to być na przykład:

• zabudowa kuchenna wykonana na wymiar,
• szafy wnękowe zamontowane na stałe,
• urządzenia AGD wbudowane w zabudowę,
• rolety zewnętrzne,
• kominek.

Elementy ruchome nie są przedmiotem finansowania hipotecznego. Dotyczy to między innymi:

• kanap, foteli, stołów i krzeseł,
• łóżek i mebli wolnostojących,
• telewizorów oraz sprzętu audio,
• dywanów, zasłon i dekoracji,
• drobnego AGD,
• innych rzeczy, które można łatwo wynieść bez uszkodzenia lokalu.

Ostateczna kwalifikacja zależy jednak od indywidualnej oceny analityka i wyceny rzeczoznawcy. Przykładowo sprzęt AGD znajdujący się w zabudowie może zostać zaakceptowany przez jeden bank, a przez inny potraktowany jako rzecz ruchoma.

Jak wyposażenie wpływa na wkład własny?

Bank oblicza wymagany wkład własny na podstawie wartości nieruchomości uznanej za zabezpieczenie kredytu. Uwzględnia przy tym mieszkanie oraz zaakceptowane elementy stałe, ale pomija ruchomości.

Załóżmy, że:

• mieszkanie kosztuje 300 000 zł,

• elementy stałe kosztują 20 000 zł,

• wyposażenie ruchome kosztuje 10 000 zł,

• łączna cena transakcji wynosi 330 000 zł.

Wartość przyjmowana do finansowania przez bank wyniesie w takim przypadku 320 000 zł, czyli 300 000 zł za mieszkanie oraz 20 000 zł za elementy stałe.

Przy wkładzie własnym na poziomie 10% obliczenie wygląda następująco:

320 000 zł × 10% = 32 000 zł wkładu własnego.

Dodatkowe 10 000 zł za ruchomości trzeba zapłacić sprzedającemu z własnych pieniędzy. Kupujący powinien więc dysponować co najmniej:

32 000 zł wkładu własnego + 10 000 zł na ruchomości = 42 000 zł.

Trzeba również pamiętać, że bank może porównywać cenę zakupu z wartością wynikającą z operatu szacunkowego. Jeżeli rzeczoznawca wyceni nieruchomość niżej, wymagany udział środków własnych może być większy.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

Umowa przedwstępna powinna być zgodna z dokumentami przedstawianymi bankowi. Warto zawrzeć w niej:

1. całkowitą cenę transakcji;
2. osobną cenę nieruchomości i zaakceptowanych elementów stałych;
3. osobną wartość ruchomości;
4. szczegółowy wykaz wyposażenia;
5. informację, jaka część ceny zostanie zapłacona z kredytu, a jaka ze środków własnych;
6. terminy i numery rachunków, na które mają trafić pieniądze;
7. oświadczenie sprzedającego, że wymienione rzeczy są jego własnością i zostaną pozostawione w lokalu;
8. sposób postępowania, jeżeli bank nie zaakceptuje założonej struktury finansowania.

Bezpiecznym rozwiązaniem jest uzależnienie zakupu od otrzymania kredytu albo wskazanie, co stanie się z zadatkiem w razie odmowy finansowania. Możesz również skorzystać z bezpłatnych wzorów umów przedwstępnych, które oferuję na swojej stronie.

Na co jeszcze uważać?

Nie należy sztucznie zawyżać wartości elementów stałych, aby zwiększyć kwotę kredytu lub zmniejszyć udział gotówki. Bank może zakwestionować podział ceny na podstawie wyceny nieruchomości, zdjęć albo oględzin rzeczoznawcy.

Podział ceny powinien zostać wcześniej przedstawiony ekspertowi hipotecznemu lub doradcy w banku. Nie warto czekać z tym do podpisania aktu notarialnego, ponieważ bank może wymagać zmiany umowy przedwstępnej albo odmówić wypłaty części środków.

Należy także uwzględnić koszty dodatkowe, takie jak wycena, notariusz, wpis hipoteki, ubezpieczenie oraz ewentualny podatek. Sprzedaż rzeczy ruchomych również może podlegać PCC. Zgodnie z informacjami Ministerstwa Finansów stawka dla sprzedaży nieruchomości i rzeczy ruchomych wynosi zasadniczo 2%, natomiast sposób rozliczenia zależy między innymi od rodzaju transakcji i tego, czy została ona objęta VAT. Aktualne zasady opisuje serwis podatki.gov.pl.

Podsumowanie

Mieszkanie z wyposażeniem można kupić w ramach jednej transakcji i opisać w jednej umowie sprzedaży. Kredyt hipoteczny nie musi jednak obejmować całej ceny. Bank może sfinansować mieszkanie i zaakceptowane elementy stałe, natomiast za wyposażenie ruchome kupujący będzie musiał zapłacić z własnych środków.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z wyposażeniem wymaga zatem szczegółowego rozdzielenia cen w umowie przedwstępnej, uzgodnienia wykazu wyposażenia ze sprzedającym oraz wcześniejszego potwierdzenia w banku, które elementy zostaną uwzględnione przy wycenie i obliczaniu wkładu własnego.