Sprawdź, czy bank uruchomi kredyt, jakie wpisy nie stanowią problemu, a które mogą wstrzymać wypłatę środków i wymagać dodatkowej analizy.

Nowy wpis w księdze wieczystej przed uruchomieniem kredytu. Co zrobi bank?

Kupujący ma już pozytywną decyzję kredytową. Termin aktu notarialnego jest ustalony, wszystkie dokumenty wydają się skompletowane. Nagle podczas ostatniej weryfikacji księgi wieczystej okazuje się, że pojawił się nowy wpis lub wzmianka.

Na pierwszy rzut oka może to brzmieć niepokojąco. Warto jednak pamiętać, że nowy wpis w księdze wieczystej przed uruchomieniem kredytu nie zawsze oznacza problemy prawne nieruchomości ani działania sprzedającego. Część zmian wynika z wniosków składanych przez urzędy lub sądy, na przykład w związku z aktualizacją danych ewidencyjnych, zmianą oznaczenia nieruchomości, nazwą ulicy czy innymi czynnościami administracyjnymi. Oczywiście zdarzają się również wpisy dotyczące hipotek, egzekucji lub innych obciążeń, dlatego każda zmiana wymaga indywidualnej oceny.

To sytuacja, która w praktyce zdarza się znacznie częściej, niż wielu kupujących przypuszcza.

Bank sprawdzi księgę wieczystą przed uruchomieniem kredytu

Wielu klientów zakłada, że skoro bank wydał pozytywną decyzję kredytową i podpisana została umowa kredytowa, stan prawny nieruchomości nie będzie już ponownie analizowany.

To błędne założenie.

Przed uruchomieniem kredytu bank zawsze sprawdza aktualny stan księgi wieczystej. Jest to jeden z ostatnich etapów poprzedzających wypłatę środków.

Jeżeli od momentu wydania decyzji kredytowej lub podpisania umowy kredytowej w księdze wieczystej pojawiły się nowe wpisy albo wzmianki, bank nie uruchomi automatycznie kredytu. Najpierw oceni, czy zmiany wpływają na bezpieczeństwo zabezpieczenia hipotecznego.

Podpisana umowa kredytowa nie gwarantuje wypłaty środków

To częsty błąd popełniany przez kupujących. Wielu klientów uważa, że skoro podpisali już umowę kredytową, bank ma obowiązek wypłacić środki.

W rzeczywistości podpisanie umowy kredytowej nie oznacza jeszcze automatycznego uruchomienia kredytu.

Przed wypłatą środków bank sprawdza, czy zostały spełnione wszystkie warunki określone w umowie kredytowej. Jednym z nich jest również aktualny stan księgi wieczystej, który nie może budzić zastrzeżeń z punktu widzenia zabezpieczenia hipotecznego.

Jeżeli podczas tej weryfikacji pojawi się nowy wpis lub wzmianka wymagające wyjaśnienia, bank ma prawo wstrzymać uruchomienie kredytu do czasu otrzymania dokumentów pozwalających ocenić ryzyko. Najczęściej będzie to kopia wniosku złożonego do sądu wieczystoksięgowego lub inne dokumenty wyjaśniające charakter zmiany.

Warto również pamiętać, że umowa kredytowa określa termin, w którym kredyt może zostać uruchomiony. Jeżeli do tego czasu warunki wypłaty nie zostaną spełnione, możliwość uruchomienia kredytu wygaśnie zgodnie z postanowieniami umowy. W praktyce oznacza to, że im szybciej kupujący dostarczy dokumenty wymagane przez bank, tym większa szansa na terminową wypłatę środków i bezproblemowe sfinalizowanie transakcji.

Sam nowy wpis nie oznacza odmowy

Najczęściej problemem nie jest sam fakt pojawienia się wpisu.

Znaczenie ma to, czego on dotyczy.

Bank ocenia przede wszystkim, czy nowy wpis:

• pogarsza wartość zabezpieczenia,
• ogranicza możliwość sprzedaży nieruchomości,
• wpływa na pierwszeństwo hipoteki banku,
• zwiększa ryzyko prawne.

Dopiero po takiej analizie zapada decyzja o dalszym finansowaniu.

Jakie wpisy zwykle nie stanowią problemu?

W praktyce banki często akceptują między innymi:

• wykreślenie starej hipoteki,
• zmianę właściciela wynikającą ze spadku lub działu spadku, jeśli została odpowiednio udokumentowana,
• sprostowanie danych właściciela,
• aktualizację oznaczenia nieruchomości,
• wpisy techniczne niewpływające na zabezpieczenie.

Każdy przypadek oceniany jest jednak indywidualnie.

Jakie wpisy mogą zatrzymać kredyt?

Znacznie poważniej bank potraktuje wpis dotyczący:

• nowej hipoteki,
• egzekucji komorniczej,
• ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego,
• zakazu zbywania nieruchomości,
• służebności istotnie ograniczającej możliwość korzystania z nieruchomości,
• roszczeń osób trzecich,
• wszczęcia postępowań mogących wpłynąć na własność.

W takich sytuacjach bank niemal zawsze poprosi o dodatkowe wyjaśnienia.

A co, jeśli pojawiła się tylko wzmianka?

To jedna z najczęstszych sytuacji powodujących opóźnienie wypłaty kredytu.

Wzmianka oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek o dokonanie wpisu, ale sąd nie zdążył jeszcze go rozpoznać. Sama treść przyszłego wpisu nie jest widoczna w księdze wieczystej.

W takiej sytuacji bank wstrzymuje uruchomienie środków, ponieważ nie wie, czego dotyczy złożony wniosek i czy nie wpłynie on na wartość lub pierwszeństwo zabezpieczenia hipotecznego.

Najczęściej konieczne jest udokumentowanie treści wzmianki poprzez przedstawienie kopii wniosku złożonego do sądu wieczystoksięgowego lub innych dokumentów wyjaśniających, czego dotyczy postępowanie.

Dopiero po analizie tych dokumentów bank podejmuje decyzję, czy kredyt może zostać uruchomiony. Jeżeli analityk uzna, że wzmianka nie zwiększa ryzyka, środki zostaną wypłacone.

Czy bank cofnie wydaną decyzję?

Może się tak zdarzyć.

Pozytywna decyzja kredytowa została wydana na podstawie określonego stanu prawnego nieruchomości.

Jeżeli ten stan ulegnie zmianie, bank ma prawo ponownie ocenić ryzyko.

Nie zawsze oznacza to odmowę kredytu.

Możliwe scenariusze to:

• pozostawienie decyzji bez zmian,
• wydanie zgody po dodatkowej analizie,
• nałożenie dodatkowych warunków,
• czasowe wstrzymanie uruchomienia kredytu,
• ponowna analiza przez dział ryzyka,
• w skrajnych przypadkach cofnięcie decyzji.

Co powinien zrobić kupujący?

Przede wszystkim nie zakładać, że skoro decyzja kredytowa została wydana, stan księgi wieczystej nie ma już znaczenia.

Przed uruchomieniem kredytu bank zawsze weryfikuje aktualną treść księgi wieczystej.

Jeżeli pojawił się nowy wpis lub wzmianka, warto jak najszybciej:

1. pobrać aktualny odpis księgi wieczystej,
2. ustalić, czego dokładnie dotyczy nowy wpis lub wzmianka,
3. poinformować o zmianie eksperta kredytowego lub doradcę w banku,
4. przygotować dokumenty wyjaśniające, w szczególności kopię wniosku do sądu, jeżeli w księdze widnieje wzmianka,
5. przekazać dokumenty do banku, aby analityk mógł ocenić wpływ zmian na możliwość uruchomienia kredytu.

Im szybciej bank otrzyma komplet dokumentów, tym większa szansa, że wypłata środków nastąpi bez istotnego opóźnienia.

Czy sprzedający powinien informować o zmianach?

Tak.

Jeżeli po podpisaniu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej pojawiły się nowe wpisy lub zostały złożone nowe wnioski do sądu, kupujący powinien zostać o tym poinformowany.

Ukrywanie takich informacji może doprowadzić nie tylko do opóźnienia transakcji, ale również do odpowiedzialności odszkodowawczej, jeżeli druga strona poniesie z tego tytułu szkodę.

Podsumowanie

Nowy wpis w księdze wieczystej przed uruchomieniem kredytu nie zawsze oznacza koniec transakcji. Bank ocenia przede wszystkim wpływ zmiany na bezpieczeństwo zabezpieczenia hipotecznego.

Część wpisów ma wyłącznie charakter techniczny i nie wpływa na możliwość uzyskania kredytu. Inne mogą spowodować konieczność ponownej analizy, wstrzymanie wypłaty środków, a w skrajnych przypadkach nawet cofnięcie decyzji kredytowej.

Dlatego każdą zmianę w księdze wieczystej warto wyjaśnić jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych opóźnień i ryzyka, że cała transakcja zostanie zatrzymana na ostatnim etapie.