Co się stanie, jeśli weźmiesz ślub w trakcie procesu kredytu hipotecznego? Sprawdź, kiedy trzeba poinformować bank oraz czy małżonek musi zostać współkredytobiorcą?

Ślub w trakcie uzyskiwania kredytu hipotecznego – co zrobić?

Ślub w trakcie uzyskiwania kredytu hipotecznego nie oznacza, że trzeba automatycznie zaczynać cały proces od początku. Nie sprawia też, że małżonek od razu staje się współkredytobiorcą lub współwłaścicielem nieruchomości.

Nie warto jednak czekać z poinformowaniem banku. Po ślubie zmienia się stan cywilny klienta, a często również sposób, w jaki zostanie kupiona nieruchomość. Jeżeli bank dowie się o tym dopiero przed wypłatą pieniędzy albo przy akcie notarialnym, może wstrzymać proces do czasu poprawienia dokumentów.

Najważniejsze są trzy pytania:

Czy nieruchomość ma należeć tylko do osoby, która rozpoczęła zakup, czy do obojga małżonków?
Czy kredyt ma nadal zaciągnąć jedna osoba, czy oboje?
Czy małżonkowie mają wspólność majątkową, czy podpisali intercyzę?

Co zrobić od razu?

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, lokal od dewelopera, czy budujesz dom, po ślubie wykonaj pięć kroków:

Poinformuj bank i eksperta kredytowego o zmianie stanu cywilnego.
Przekaż akt małżeństwa, a w przypadku zmiany nazwiska także aktualny dokument tożsamości, jeżeli już go posiadasz.
Poinformuj bank, czy macie wspólność majątkową, czy rozdzielność.
Zdecydujcie, kto ma być właścicielem nieruchomości i kto ma zostać kredytobiorcą.
Poproś bank o pisemną informację, czy trzeba zmienić wniosek, decyzję lub podpisaną umowę kredytową.

Nie zmieniaj samodzielnie umowy ze sprzedającym lub deweloperem i nie podpisuj aktu notarialnego, dopóki nie upewnisz się, że sposób nabycia nieruchomości jest zgodny z dokumentami banku.

W praktyce ślub w trakcie procedury kredytu hipotecznego może oznaczać jedynie aktualizację danych, ale bank może też:

ponownie sprawdzić zdolność kredytową;
poprosić o informacje o dochodach i zobowiązaniach małżonka;
wymagać zgody małżonka;
zaproponować dołączenie małżonka do kredytu;
wydać zmienioną decyzję;
przygotować aneks do umowy;
czasowo wstrzymać wypłatę kredytu.

Nie ma jednej procedury obowiązującej we wszystkich bankach. Dlatego klient powinien uzyskać odpowiedź dotyczącą konkretnego wniosku i konkretnej nieruchomości.

Umowa przedwstępna podpisana przed ślubem

Załóżmy, że jedna osoba podpisała umowę przedwstępną dotyczącą mieszkania z rynku wtórnego, złożyła wniosek o kredyt, a następnie wzięła ślub.

Sama umowa przedwstępna nie oznacza jeszcze, że kupujący jest właścicielem mieszkania. Własność przechodzi dopiero przy podpisaniu końcowego aktu notarialnego.

Jeżeli ślub nastąpił po podpisaniu umowy przedwstępnej, trzeba ustalić, czy w akcie końcowym mieszkanie kupi tylko osoba wskazana w umowie przedwstępnej, czy oboje małżonkowie.

Ślub w trakcie rozpatrywania wniosku

Jest to najprostszy moment na zgłoszenie zmiany.

Co zrobić:

od razu poinformuj bank lub eksperta hipotecznego;
przekaż akt małżeństwa i informację o ustroju majątkowym;
powiedz, czy mieszkanie ma należeć do jednej osoby, czy do obojga;
ustal, czy małżonek ma zostać dopisany do wniosku;
poinformuj sprzedającego i notariusza, jeżeli zmienią się osoby kupujące.

Bank może ponownie obliczyć zdolność kredytową. Może uwzględnić dochody małżonka, ale także jego raty, limity na kartach, pożyczki, alimenty i koszty utrzymania.

Jeżeli małżonek ma zostać współkredytobiorcą, bank najczęściej poprosi go o:

dokument tożsamości;
dokumenty potwierdzające dochód;
informacje o zobowiązaniach;
zgodę na sprawdzenie historii kredytowej;
formularze wymagane od kredytobiorcy.

Bank może pozwolić uzupełnić trwający wniosek albo zamknąć go i poprosić o złożenie nowego – już przez małżonków.

Ślub po wydaniu decyzji kredytowej

Decyzja została wydana na podstawie informacji, że klient jest osobą stanu wolnego. Po ślubie nie należy zakładać, że decyzja może zostać wykorzystana bez żadnych zmian.

Co zrobić:

zgłoś ślub przed podpisaniem umowy kredytowej;
poproś bank o potwierdzenie, czy decyzja nadal obowiązuje;
ustal, czy małżonek ma przystąpić do kredytu, czy tylko wyrazić zgodę;
sprawdź, czy bank zmieni sposób opisania właścicieli mieszkania;
nie ustalaj ostatecznej daty aktu, dopóki bank nie potwierdzi dalszej procedury.

Bank może pozostawić decyzję bez zmian, zaktualizować ją albo przeprowadzić ponowną analizę. Jeżeli zmieni się liczba kredytobiorców lub sposób nabycia mieszkania, może być potrzebna nowa decyzja.

Ślub po podpisaniu umowy kredytowej

Ślub nie dopisuje automatycznie małżonka do podpisanej umowy. Jeżeli kredytobiorcą była jedna osoba, nadal pozostaje ona stroną umowy, dopóki bank nie zgodzi się na zmianę.

Jeżeli nie podpisano aktu sprzedaży:

poinformuj bank przed uruchomieniem środków;
sprawdź warunki wypłaty zapisane w umowie;
przekaż bankowi dokumenty dotyczące małżeństwa;
pokaż bankowi projekt aktu notarialnego;
sprawdź, czy osoby wskazane jako kupujący zgadzają się z dokumentami banku;
jeżeli bank tego wymaga, złóż wniosek o aneks albo dostarcz zgodę małżonka.

Największy problem pojawia się wtedy, gdy umowa kredytowa przewiduje zakup przez jedną osobę, a w akcie notarialnym jako właściciele mają zostać wskazani oboje małżonkowie. Taka zmiana musi zostać wcześniej zaakceptowana przez bank. Może również wymagać zmiany umowy przedwstępnej za zgodą sprzedającego.

Czy mieszkanie kupione po ślubie będzie wspólne?

Jeżeli końcowy akt sprzedaży zostanie podpisany po ślubie, małżonkowie mają wspólność majątkową i płacą za mieszkanie ze wspólnych pieniędzy, nieruchomość co do zasady wejdzie do ich majątku wspólnego.

Jeżeli kupujący chce, aby mieszkanie należało tylko do niego, powinien powiedzieć o tym bankowi i notariuszowi. Trzeba również wyjaśnić, skąd pochodzą pieniądze na wkład własny i pozostałą część ceny, a także zrobić roździelność majątkową.

Samo wpisanie w akcie, że mieszkanie ma być majątkiem osobistym, może nie wystarczyć, jeśli jest ono faktycznie kupowane za wspólne pieniądze.

Umowa deweloperska podpisana przed ślubem

W tym przypadku jedna osoba podpisała umowę deweloperską, złożyła wniosek o kredyt, a następnie zawarła małżeństwo.

Umowa deweloperska nie daje jeszcze własności mieszkania. Deweloper zobowiązuje się w niej, że wybuduje lokal i w przyszłości przeniesie jego własność na nabywcę.

W przypadku umowy deweloperskiej ślub w trakcie kredytu hipotecznego nie dopisuje automatycznie małżonka do umowy. Nadal trzeba zdecydować, czy:

nabywcą i właścicielem pozostanie osoba wskazana w umowie deweloperskiej;
lokal ma należeć do obojga małżonków;
kredyt ma zaciągnąć jedna osoba czy oboje.

Ślub w trakcie rozpatrywania wniosku

Co zrobić:

poinformuj bank o zmianie stanu cywilnego;
prześlij akt małżeństwa;
wskaż, kto ma być kredytobiorcą;
poinformuj, czy mieszkanie ma być osobiste, czy wspólne;
zapytaj dewelopera, jakiej zmiany umowy wymaga dopisanie małżonka;
skonsultuj z notariuszem, jak ma wyglądać przyszły akt własności.

Jeżeli mieszkanie ma należeć do obojga, nie wystarczy dopisać małżonka tylko do wniosku kredytowego. Potrzebna będzie notarialna zmiana umowy deweloperskiej, odpowiednie uregulowanie praw i obowiązków nabywcy oraz zmiana wpisu roszczenia w księdze wieczystej.

Jeżeli mieszkanie ma należeć tylko do pierwotnego nabywcy, również trzeba poinformować o tym bank. Bank może zaproponować wspólny kredyt, zwłaszcza gdy dochód jednej osoby jest niewystarczający. Wspólny kredyt nie daje jednak małżonkowi automatycznie prawa własności mieszkania.

Ślub po wydaniu decyzji kredytowej

Co zrobić:

poinformuj bank przed podpisaniem umowy kredytowej;
nie podpisuj aneksu z deweloperem bez uzgodnienia z bankiem;
poproś o potwierdzenie, czy decyzja pozostaje ważna;
sprawdź, czy bank wymaga ponownej analizy małżonka;
ustal, czy zmiana nabywców wymaga zmiany decyzji;
porównaj dane w decyzji z umową deweloperską.

Jeżeli decyzja wskazuje jednego kredytobiorcę i jednego przyszłego właściciela, a po ślubie lokal ma być wspólny, bank będzie musiał sprawdzić, czy zaakceptuje nową konstrukcję.

Nie należy zostawiać tej sprawy do momentu podpisywania końcowego aktu z deweloperem.

Ślub po podpisaniu umowy kredytowej

W przypadku inwestycji deweloperskich kredyt jest często wypłacany w transzach. Bank kontroluje wtedy spełnienie warunków każdej kolejnej wypłaty.

Co zrobić:

zgłoś ślub przed wypłatą następnej transzy;
sprawdź, czy umowa nakazuje informowanie banku o zmianie danych osobowych lub sytuacji rodzinnej;
nie dopisuj małżonka do umowy deweloperskiej bez uzgodnienia z bankiem;
przed aktem przenoszącym własność prześlij bankowi jego projekt;
upewnij się, że przyszli właściciele są wskazani tak samo w dokumentach dewelopera i banku;
jeżeli bank tego zażąda, złóż wniosek o aneks do umowy kredytowej.

Ślub sam w sobie nie odbiera prawa do kolejnych transz. Bank może jednak wstrzymać wypłatę, jeżeli dokumenty dotyczące kredytobiorców, nabywców i zabezpieczenia hipotecznego nie będą ze sobą zgodne.

Co z wpłatami dokonanymi przed i po ślubie?

Warto zachować:

potwierdzenia wpłat do dewelopera;
historię rachunku;
dowody wpłaty wkładu własnego;
dokumenty dotyczące darowizn;
informacje o tym, które płatności wykonano przed, a które po ślubie.

Jeżeli część ceny zapłacono przed ślubem z własnych oszczędności, a kolejne wpłaty pochodzą ze wspólnych dochodów małżonków, ustalenie, do kogo ma należeć mieszkanie, może być bardziej skomplikowane.

Sposób nabycia najlepiej uzgodnić z notariuszem przed końcowym aktem, a nie dopiero podczas spotkania w kancelarii.

Budowa domu na działce kupionej przed ślubem

Jeżeli jedna osoba kupiła działkę przed ślubem, działka pozostaje jej własnością także po zawarciu małżeństwa.

Najważniejsza zasada jest prosta:

Dom wybudowany na działce co do zasady należy do właściciela działki.

Nie zmienia tego automatycznie wspólny kredyt, wspólna spłata rat ani finansowanie budowy z wynagrodzeń obojga małżonków.

Przy budowie domu ślub w trakcie kredytu hipotecznego powinien skłonić małżonków do podjęcia decyzji, czy działka i przyszły dom nadal mają należeć do jednej osoby, czy mają stać się wspólne.

Ślub w trakcie rozpatrywania wniosku

Co zrobić:

poinformuj bank o zawarciu małżeństwa;
przekaż akt małżeństwa i intercyzę, jeżeli została podpisana;
potwierdź, że działka została kupiona przed ślubem;
zdecydujcie, czy kredyt ma być indywidualny, czy wspólny;
zdecydujcie, czy działka ma nadal należeć do jednej osoby;
jeżeli ma być wspólna, zapytaj bank i notariusza, kiedy i jak zmienić własność.

Bank może udzielić wspólnego kredytu na budowę domu na działce należącej tylko do jednego małżonka. Oboje mogą wtedy odpowiadać za spłatę, ale właścicielem działki i domu nadal będzie tylko jedna osoba.

Jeżeli małżonkowie chcą być wspólnie właścicielami, mogą rozważyć przekazanie udziału w działce albo objęcie jej wspólnością majątkową. Taką zmianę trzeba przeprowadzić u notariusza i poinformować o niej bank.

Ślub po wydaniu decyzji kredytowej

Co zrobić:

zgłoś zmianę przed podpisaniem umowy kredytowej;
poproś bank o potwierdzenie, czy właściciel działki nadal może sam zaciągnąć kredyt;
ustal, czy bank wymaga dołączenia małżonka;
sprawdź, czy wystarczy zgoda małżonka;
nie zmieniaj własności działki bez sprawdzenia, czy bank zaakceptuje nowe zabezpieczenie;
upewnij się, że decyzja wskazuje prawidłowego właściciela nieruchomości.

Zmiana właścicieli działki może wymagać zmiany decyzji albo ponownego przygotowania dokumentów dotyczących hipoteki.

Dlatego decyzję o własności działki najlepiej podjąć przed podpisaniem umowy kredytowej.

Ślub po podpisaniu umowy kredytowej

Jeżeli bank nie wypłacił jeszcze kredytu albo wypłaca go w transzach:

poinformuj bank przed pierwszą lub kolejną wypłatą;
sprawdź, czy małżonek musi złożyć zgodę;
upewnij się, kto ma podpisać dokumenty dotyczące hipoteki;
nie przekazuj udziału w działce i nie rozszerzaj wspólności bez uzgodnienia z bankiem;
jeżeli chcecie zmienić właścicieli, poproście bank o instrukcję i ewentualny aneks.

Właściciel działki ustanawia na niej hipotekę. Drugi małżonek może być współkredytobiorcą, ale nie musi być współwłaścicielem.

Jeżeli oboje spłacają kredyt, a działka pozostaje własnością jednej osoby, drugi małżonek nie otrzymuje przez to automatycznie części domu. W przyszłości może natomiast pojawić się potrzeba rozliczenia pieniędzy przeznaczonych ze wspólnego majątku na budowę.

Wspólność majątkowa czy intercyza – co się zmienia?

Jeżeli małżonkowie nie podpisali intercyzy, od dnia ślubu mają zwykle wspólność majątkową. Obejmuje ona między innymi wynagrodzenia i oszczędności gromadzone po ślubie.

Nie oznacza to, że wszystko staje się wspólne:

mieszkanie kupione przed ślubem pozostaje własnością dotychczasowego właściciela;
działka kupiona przed ślubem pozostaje własnością dotychczasowego właściciela;
małżonek nie staje się automatycznie stroną umowy podpisanej przed ślubem;
małżonek nie zostaje automatycznie współkredytobiorcą.

Przy rozdzielności majątkowej każdy małżonek ma swój majątek. Nie oznacza to jednak, że bank zawsze pominie sytuację drugiego małżonka. Bank na pewno poprosi o intercyzę albo informacje potrzebne do oceny kosztów gospodarstwa domowego.

Moment ślubu ma znaczenie. Jak może zareagować bank?

To, jak bank potraktuje ślub w trakcie kredytu hipotecznego, zależy między innymi od etapu procesu. Znaczenie ma to, czy wniosek jest jeszcze analizowany, czy wydano już decyzję oraz czy podpisano umowę kredytową.

Poniższe warianty pokazują najczęstsze możliwości. Konkretna procedura może wyglądać inaczej w poszczególnych bankach.

Ślub w trakcie analizy wniosku

Bank może:

wstrzymać analizę do czasu otrzymania nowych dokumentów;
poprosić o akt małżeństwa i informację o ustroju majątkowym;
pozwolić dołączyć małżonka jako drugiego kredytobiorcę;
poprosić małżonka o dokumenty dochodowe i zgodę na sprawdzenie baz kredytowych;
ponownie obliczyć zdolność po uwzględnieniu dochodów i zobowiązań małżonka;
zakończyć dotychczasowy wniosek i poprosić o złożenie nowego.

Dla klienta może to oznaczać wydłużenie procesu. Zdolność może się poprawić, jeżeli małżonek ma stabilny dochód, albo pogorszyć, jeżeli spłaca inne kredyty lub ma wysokie zobowiązania.

Ślub po wydaniu decyzji kredytowej

Bank może:

pozostawić decyzję bez zmian i tylko zaktualizować dane;
poprosić o zgodę małżonka;
ponownie sprawdzić zdolność kredytową;
wydać zmienioną decyzję;
zastąpić dotychczasową decyzję nową.

Nie należy zakładać, że pozytywna decyzja zachowa ważność bez zgłoszenia zmiany.

Zmiana stanu cywilnego może jednak wymagać aktualizacji danych, ponownej analizy lub przygotowania nowej decyzji, szczególnie gdy zmienia się kredytobiorca albo sposób nabycia nieruchomości.

Dlatego po ślubie należy od razu poprosić bank o pisemne potwierdzenie, czy dotychczasowa decyzja nadal może zostać wykorzystana.

Ślub po podpisaniu umowy kredytowej

Podpisana umowa nie zmienia się automatycznie. Małżonek nie zostaje przez sam ślub współkredytobiorcą.

Jeżeli kredyt nie został jeszcze wypłacony albo jest uruchamiany w transzach, bank może:

wymagać złożenia wniosku o aneks do umowy;
zaproponować dołączenie małżonka jako współkredytobiorcy;
ponownie sprawdzić zdolność obojga małżonków;
poprosić tylko o zgodę małżonka na zakup lub ustanowienie hipoteki;
przygotować dodatkowe oświadczenia bez dopisywania małżonka do kredytu;
zaktualizować dane bez zmiany liczby kredytobiorców;
wstrzymać wypłatę do czasu poprawienia dokumentów.

To, czy potrzebny będzie aneks, zależy od tego, co rzeczywiście się zmienia.

Jeżeli małżonek ma zostać współkredytobiorcą, aneks będzie zazwyczaj konieczny. Jeżeli pozostaje poza kredytem, bank może ograniczyć się do zebrania jego zgody lub dodatkowych oświadczeń.

Najważniejsza zasada jest prosta: im później klient zgłosi ślub, tym większe ryzyko opóźnienia wypłaty, poprawiania dokumentów albo przesunięcia aktu notarialnego.

Co mówi polskie prawo?

Polskie przepisy nie opisują jednej bankowej procedury zatytułowanej „ślub w trakcie kredytu hipotecznego”. Wyznaczają jednak zasady dotyczące majątku małżonków, oceny zdolności i własności nieruchomości.

W uproszczeniu prawo mówi cztery rzeczy:

To, co zostało kupione przed ślubem, co do zasady pozostaje majątkiem osobistym. To, co małżonkowie kupują po ślubie ze wspólnych pieniędzy, zazwyczaj trafia do majątku wspólnego. Zasady te opisują art. 31 i art. 33 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Bank przed zawarciem umowy musi ocenić zdolność kredytową na podstawie informacji otrzymanych od klienta. Dlatego po zmianie stanu cywilnego może poprosić o aktualne dane i dokumenty. Wynika to z art. 21-23 ustawy o kredycie hipotecznym.
Umowa deweloperska nie przenosi jeszcze własności mieszkania. Jeżeli po ślubie ma zmienić się nabywca, konieczne może być wprowadzenie zmian w formie aktu notarialnego. Reguluje to ustawa deweloperska.
Dom trwale połączony z działką należy co do zasady do właściciela gruntu. Wynika to z art. 48 i 191 Kodeksu cywilnego.

Podsumowując: co zrobić?

Jeżeli bierzesz ślub w trakcie kredytu hipotecznego:

zgłoś to bankowi od razu;
nie zakładaj, że decyzja lub umowa automatycznie pozostają bez zmian;
zdecyduj, kto ma być właścicielem;
zdecyduj, kto ma być kredytobiorcą;
sprawdź zgodność umowy przedwstępnej lub deweloperskiej z dokumentami banku;
przy budowie pamiętaj, że dom będzie należał do właściciela działki;
przed aktem notarialnym albo wypłatą kredytu uzyskaj pisemne potwierdzenie banku.

W większości przypadków ślub nie przekreśla możliwości uzyskania finansowania. Największe ryzyko nie wynika z samego zawarcia małżeństwa, lecz z niezgodności pomiędzy wnioskiem, decyzją, umową kredytową i aktem notarialnym.

Jeśli ten artykuł okazał się pomocny, możesz korzystać z darmowej wiedzy na bieżąco - obserwuj profil oHipotece na Facebooku.

Obserwuj na Facebooku ›