Kredyt hipoteczny na zakup miejsca postojowego lub garażu – zasady i pułapki

Kupując mieszkanie, zwłaszcza w dużym mieście, zakup miejsca postojowego lub garażu bardzo często nie jest już wygodą, ale koniecznością. Liczba ogólnodostępnych miejsc parkingowych maleje, a nowe inwestycje praktycznie zawsze zakładają przypisanie miejsca do lokalu. Dlatego finansowanie zakupu miejsca postojowego lub garażu razem z mieszkaniem w ramach jednego kredytu hipotecznego jest dziś standardem.

Dla banków taka transakcja nie stanowi żadnego problemu. Zakup mieszkania wraz z miejscem postojowym lub garażem jest finansowany jedną umową kredytową, niezależnie od tego, czy miejsce przynależy bezpośrednio do lokalu, czy posiada odrębną księgę wieczystą. W praktyce klient często nawet nie odczuwa różnicy, bo bank traktuje całość jako jeden spójny cel kredytowy.

Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy mieszkanie zostało już kupione, a potrzeba dokupienia miejsca postojowego lub garażu pojawia się dopiero po czasie. Jeszcze większym wyzwaniem jest chęć sfinansowania takiego zakupu kredytem hipotecznym. W tym przypadku banki podchodzą do tematu znacznie ostrożniej, a dostępność takiego finansowania jest mocno ograniczona.

W dalszej części wyjaśnię, jak wygląda kredyt hipoteczny na zakup samego garażu lub miejsca postojowego, w których bankach takie rozwiązanie jest możliwe oraz na co zwrócić szczególną uwagę, żeby nie stracić czasu na wnioski z góry skazane na odmowę.

Czy bank udzieli kredytu hipotecznego na zakup samego garażu lub miejsca postojowego?

Nie każdy bank traktuje taki zakup jako standardowy cel kredytu hipotecznego. W praktyce, na dzień dzisiejszy, elastyczne podejście mają przede wszystkim trzy instytucje:

• Alior Bank – finansuje zakup garażu lub miejsca postojowego, ale oprocentowanie i prowizje liczone są według stawek kredytów komercyjnych, a nie mieszkaniowych. Dodatkowo obowiązuje minimalna kwota kredytu 100 000 zł, co może być barierą przy tańszych inwestycjach.

• Bank Millennium – umożliwia kredytowanie zakupu miejsca postojowego lub garażu tylko wtedy, gdy klient wcześniej nabył mieszkanie lub dom na kredyt u nich (w tej samej miejscowości co planowany jest zakup miejsca postojowego lub garażu). Minimalna kwota kredytu to 20 000 zł.

• PKO BP – kredyt hipoteczny na garaż lub miejsce postojowe możliwy jest pod warunkiem, że założona jest księga wieczysta dla nieruchomości. Atutem oferty PKO BP jest brak minimalnej kwoty kredytu – można finansować nawet niewielkie transakcje.

W każdym przypadku bank wymaga zabezpieczenia hipotecznego – musi istnieć możliwość wpisu do księgi wieczystej. Warto to sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub kupnem lokalu od osoby prywatnej.

Stawka VAT przy zakupie garażu lub miejsca postojowego

Oprócz warunków kredytu trzeba zwrócić uwagę na podatki. Dokupując garaż/miejsce postojowe od dewelopera obecnie stawka podatku VAT zależy od tego, czy garaż/miejsce postojowe kupujemy razem z mieszkaniem, czy osobno:

• Kupno razem z mieszkaniem – jeśli garaż lub miejsce postojowe jest częścią nieruchomości mieszkaniowej i nie stanowi odrębnego lokalu (nie ma własnej księgi wieczystej), obowiązuje stawka VAT 8%.

• Dokupienie osobno – gdy garaż lub miejsce postojowe jest odrębnym lokalem (posiada własną księgę wieczystą) lub kupowane jest po czasie, zastosowanie ma stawka VAT 23%.

Ta różnica w VAT może mieć duży wpływ na cenę brutto transakcji.

Na co zwrócić uwagę – pułapki

1. Minimalne kwoty kredytu – jeśli nie mieścimy się w widełkach minimalnej kwoty kredytu w danym banku pozostaje nam jedynie zakup za gotówkę lub na kredyt gotówkowy.
2. Wymogi formalne – niektóre banki stawiają dodatkowe ograniczenia, np. posiadanie KW lub kredyt w swoim banku w tej samej miejscowości.
3. Stawka VAT – dokupienie miejsca postojowego lub garażu osobno oznacza zwykle wyższą stawkę podatku.
4. Koszty dodatkowe – wycena, opłaty sądowe i notarialne mogą zwiększyć całkowity koszt zakupu.
5. Wkład własny – również będzie wymagany od 10% do 20% ceny zakupu.

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na zakup samego garażu lub miejsca postojowego jest możliwy, ale tylko w wybranych bankach i pod określonymi warunkami. Kluczowe jest też prawidłowe ustalenie stawki VAT: 8% przy zakupie garażu/miejsca postojowego łącznie z mieszkaniem (bez odrębnej księgi wieczystej) i 23% przy dokupieniu osobno lub gdy lokal jest wyodrębniony. Przed zaciągnięciem kredytu warto dokładnie skonsultować się z ekspertem hipotecznym, sprawdzić dokumentację nieruchomości i dodatkowe koszty (wycena, opłaty notarialne i sądowe), aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.