Budowa domu kredytem hipotecznym krok po kroku

Kredyt na budowę domu w poszczgólnych krokach

Budowa domu to marzenie wielu osób, ale realizacja tego marzenia często wymaga wsparcia finansowego w postaci kredytu hipotecznego. Proces kredytu hipotecznego na budowę domu może wydawać się skomplikowany, ale z odpowiednim przygotowaniem, wiedzą i doświadczeniem można go przejść bez większych problemów. Poniżej znajdziesz krótki przewodnik, który pomoże Ci zrozumieć, jak krok po kroku ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Przygotowanie finansowe

Ocena zdolności kredytowej

Przed rozpoczęciem procesu aplikacji, warto ocenić swoją zdolność kredytową. Banki biorą pod uwagę wiele czynników, takich jak:

• dochody
• stabilność zatrudnienia
• wydatki i zobowiązania finansowe
• osoby na utrzymaniu
• historia kredytowa

Warto sprawdzić swoją historię kredytową i upewnić się, że nie ma w niej błędów. Można to zrobić, zamawiając raport kredytowy w Biurze Informacji Kredytowej.

Oszczędności i wkład własny

W większości przypadków banki wymagają wkładu własnego, chyba, że ubiegamy się o rodzinny kredyt mieszkaniowy, który umożliwia finansowanie budowy bez angażowania swoich środków.

Ważne! Działka zawsze stanowi wkład własny. Jeżeli jej wartość jest wystarczająca w ocenie banku, to nie zostaniecie poproszeni o angażowanie swoich środków w budowę.

Wybór odpowiedniego banku i oferty kredytowej

Konsultacja z Ekspertem Hipotecznym

Ekspert Hipoteczny pomoże w wyborze najlepsze oferty i przeprowadzi przez cały proces kredytowy. Eksperci mają dostęp do różnych banków i ofert kredytowych. Mają też niekiedy możliwość negocjować warunki cenowe kredytu dla klienta.

Co jeszcze da Wam konsultacja z Ekspertem? Ustalenie możliwości otrzymania kredytu hipotecznego na budowę uwzględniając:

• wielkość działki
• posadowienia innych bunków na działce
• charakter przeznaczenia działki
• wielkość domu i minimalny koszt budowy w danym banku
• defekty działki, np. nachodzący budynek na granicę działki

Ważne! Pomoc Eksperta Hipotecznego jest bezpłatna. Oczywiście ja również należę do tego zacnego grona, więc z przyjemnością pomogę Ci w realizacji swoich planów 🙂

Porównanie ofert

Na rynku dostępnych jest wiele ofert kredytów hipotecznych. Warto porównać je pod kątem:

• marży
• stałego oprocentowania
• warunków spłaty
• dodatkowych opłat

Przygotowanie dokumentów

Wymagane dokumenty

Każdy bank ma swoje wymagania, ale zazwyczaj z dokumentów do budowy potrzebne są:

• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy
• wypis z rejestru gruntów
• kopia mapy ewidencyjnej bądź wyrys z mapy
• dziennik budowy
• kosztorys budowy
• projekt budowlany lub rzuty powierzchni domu dla budowy na zgłoszenie

Ważne! Pozwolenie na budowę musi być ostateczne a zgłoszenie budowy musi być potwierdzone przez urząd jego przyjęcia, również dziennik budowy i projekt budowlany muszą być opieczętowane przez odpowiedni urząd.

Weryfikacja dokumentów

Dokładne i kompletne dokumenty przyśpieszą proces weryfikacji wniosku. Warto zadbać o to, aby były aktualne i zgodne z wymogami banku.

Złożenie wniosku kredytowego

Aplikuj do kilku banków

Powinieneś zawsze składać wnioski do kilku banków (2-4 banków), nawet jeżeli jesteś 100% pewny/a swoich wyborów co do banku. Dlaczego?

• oszczędność czasu – w jednym terminie spłynie kilka decyzji kredytowych, co daje pole do wyboru najlepszej oferty
• analiza wniosku do skomplikowany proces i nawet perfekcyjne transakcje potrafią uzyskać decyzję odmowną

Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Otrzymanie decyzji kredytowej

Po pozytywnej ocenie kredytowej kredytowej bank wydaje decyzję kredytową i przesyła wzór umowy kredytu hipotecznego do wcześniejszego zapoznania się. Decyzja może być warunkowa, tzn. bank może zażądać dodatkowych dokumentów do spełnienia lub określonych warunków nim pozwoli podpisać umowę kredytową.

Ważne! Zwróć uwagę na termin ważności decyzji kredytowej, gdyż tylko w tym terminie możesz podpisać umowę kredytu hipotecznego. Jest on najczęściej ostateczny i nie do zmiany. Gdy przegapisz termin ważności decyzji, konieczne będzie złożenie ponownie wniosku.

Podpisanie umowy

Po spełnieniu warunków kwalifikujących podpisanie umowy możliwe jest podpisanie umowy kredytowej. Bank w umowie kredytowej określa jakie warunki należy spełnić, by wypłacił środki z kredytu. Tymi warunkami są i mogą być:

• ustanowienie odpowiednich zabezpieczeń dla banku (złożenie wniosku w Sądzie o wpis hipoteki, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości)
• zaangażowanie odpowiednich środków w budowę, jeżeli bank ich oczekuje
• dostarczenie innych dokumentów, które indywidualnie ustali analityk

Ważne! Umowa kredytu ma również swoją ważność. Jeżeli nie spełnisz warunków kwalifikujących do wypłaty kredytu ulegnie ona automatycznemu rozwiązaniu i konieczne będzie złożenie ponownie wniosku kredytowego.

Uruchomienie kredytu i realizacja budowy

Wypłata środków

Kredyt hipoteczny na budowę domu wypłacany jest zazwyczaj w transzach, zgodnie z postępem prac, gdy budujemy systemem gospodarczym bądź w oparciu o transze ustalone z generalnym wykonawcą, gdy budujemy systemem zleconym.

Ważne!

• sprawdź w umowie czy masz konkretne etapy do wykonania w danej transzy, jeżeli tak staraj się trzymać planu zgodnego z umową. Gdy nie masz wpisane w umowie konkretnych elementów wybór prac budowlanych należy do Ciebie
• pilnuj daty wypłaty wszystkich transz, jeżeli przekroczysz termin wpisany jako ostateczny a nie wypłacisz wszystkich transz bank nie pozwoli ich uruchominić
• reaguj wcześniej, jeżeli wiesz, że nie zdążysz uruchomić transz w terminie ostatecznym – zgłoś się do banku po aneks wydłużający termin wypłaty wszystkich transz

Nadzór nad budową

Każda kolejna wypłata środków jest poprzedzona inspekcją banku na budowie, by potwierdzić stan zaawansowania. Bank nie rozlicza etapów budowy fakturami/rachunkami a jedynie efektem wykonania danego elementu. W bardzo nielicznych przypadkach, jak np. montaż sprzętu AGD w kuchni bądź ponadstandardowe koszty danego elementu budowy bank może poprosić o fakturę/rachunek, lecz takie rzeczy są zapisane od razu w umowie.

Ważne!

• unikaj zmian realizacji poszczególnych elementów, jeżeli są one wpisane na sztywno w umowę – jeżeli to zrobisz będziesz musiał udowodnić bankowi co wykonałeś/aś w zamian, w tej samej kwocie danego elementu
• unikaj zmian konstrukcyjnych budynku w trakcie budowy – każde zwiększenie/zmniejszenie objętości bryły budynku to inny koszt budowy, który bank będzie weryfikował na nowo, a to grozi wstrzymaniem wypłaty transz do czasu akceptacji przez bank zmian

Spłata kredytu

Harmonogram spłat

Bank na czas budowy zastosuje karencję w spłacie kapitału. Oznacza to dla Ciebie spłatę tylko samych odsetek w okresie karencji. Pamiętaj, że raty płacisz od faktycznie wypłaconych transz, a nie od kwoty zapisanej w umowie kredytowej.

Ważne! Można skrócić okres karencji w spłacie kapitału, najczęściej po wypłacie wszystkich transz i bardzo często przez aneks do umowy kredytu hipotecznego, który może być płatny.

Rozliczenie budowy

Wypłata wszystkich środków

Czy musisz wypłacać całość kredytu, gdy udało Ci się zaoszczędzić na budowie? Nie, ale pamiętaj, że musisz wykonać wszystkie etapy i elementy budowy, na które bank udzielił Ci kredytu hipotecznego.

Dokumenty

Po zakończonej budowie będziesz zobowiązany/a do dostarczenia do banku:

• pozwolenia na użytkowanie bądź zgłoszenia zakończenia budowy bez wniesionego sprzeciwu
• czasami bank poprosi Cię o ujawnienie budynku nie tylko na mapach, ale również w księdze wieczystej – musisz złożyć odpowiedni wniosek do Sądu

Podsumowanie

Kredyt hipoteczny na budowę domu to proces wymagający czasu i przygotowania. Kluczowe jest odpowiednie przygotowanie finansowe, wybór najlepszej oferty kredytowej, kompletne i rzetelne przygotowanie dokumentów oraz skrupulatne monitorowanie budowy i spłaty kredytu. Pamiętaj. że możesz przez cały ten proces przebrnąć z doświadczoną osobą – moją osobą 🙂