Co trzeba wiedzieć, nim zdecydujemy się na zakup?

Mieszkanie na rynku pierwotnym – warto czy nie warto?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym to często dobra inwestycja, pod warunkiem że nie przepłacimy. W ostatnich latach różnice cenowe między rynkiem pierwotnym a wtórnym znacznie się zmniejszyły. Bywa, że mieszkanie od dewelopera kosztuje zaledwie 200–300 zł/m² więcej niż podobne mieszkanie z rynku wtórnego. Taka dysproporcja działa na korzyść rynku pierwotnego.

Garaż, miejsce postojowe, komórka lokatorska

Kupując mieszkanie od dewelopera, warto pamiętać, że garaż, miejsce postojowe czy komórka lokatorska to dodatkowy koszt. W dużych miastach miejsce parkingowe potrafi kosztować kilkadziesiąt tysięcy złotych, bo jest na wagę złota. Na szczęście można je sfinansować kredytem hipotecznym – podobnie jak zakup mieszkania.

Wykończenie nieruchomości

Mieszkanie z rynku pierwotnego wymaga wykończenia, chyba że deweloper oddaje je „pod klucz”. Kredytem hipotecznym można pokryć także koszty remontu, ale bank wypłaci te środki dopiero po dostarczeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Banki przyjmują minimalny koszt remontu na poziomie 500 zł/m² (podstawowe wykończenie: panele, glazura, terakota, malowanie, drzwi wewnętrzne). Jeśli planujemy wykończenie „pod klucz”, warto przyjąć co najmniej 1 500 zł-2 000 zł/m².

Finansowanie kredytem hipotecznym

Rynek pierwotny jest dobrze finansowany przez banki. Kluczowe znaczenie ma jednak to, z jakim deweloperem mamy do czynienia. Kredyt hipoteczny na tzw. „dziurę w ziemi” dostaniemy tylko wtedy, gdy deweloper jest duży i znany, z udokumentowanym dorobkiem inwestycyjnym. W innym przypadku bank może:

• dokładniej przyglądać się inwestycji,
• uruchamiać środki dopiero po osiągnięciu określonego etapu budowy (np. 30% zaawansowania),
• zażądać wyższego wkładu własnego.

Umowa deweloperska i ochrona wpłat

Nieruchomość, która nie została jeszcze oddana do użytkowania, podlega Ustawie o ochronie praw nabywcy. Deweloper musi prowadzić rachunek powierniczy, aby móc pobierać środki od klientów. Bank wypłaca pieniądze nie bezpośrednio do dewelopera, lecz na specjalnie chroniony rachunek. Są dwa rodzaje rachunków:

• Otwarty rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki sukcesywnie, po zakończeniu kolejnych etapów budowy.
• Zamknięty rachunek powierniczy – pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po okazaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Dzięki temu mamy pewność, że deweloper nie zniknie z naszymi pieniędzmi, zostawiając nas z kredytem i bez mieszkania.

Umowa rezerwacyjna

Zanim podpiszemy umowę deweloperską, możemy zawrzeć umowę rezerwacyjną. Nie wymaga ona wizyty u notariusza, a wystarczy do wstępnego ubiegania się o kredyt hipoteczny. W zależności od pojdejśćia banków, możliwe jest wydanie decyzji kredytowej na podstawie samej umowy rezerwacyjnej, wówczas nim podpiszemy umowę o kredyt hipoteczny bank będzie chciał zweryfikować podpisaną umowę deweloperską. Często zdarza się, że banki proszą umowę deweloperską do wydania decyzji kredytowej.

Podsumowanie

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym może być opłacalny – różnice cenowe w porównaniu z rynkiem wtórnym są dziś niewielkie, a standard i bezpieczeństwo transakcji często wyższe. Trzeba jednak pamiętać o dodatkowych kosztach (garaż, komórka lokatorska) i konieczności wykończenia lokalu. Finansowanie kredytem hipotecznym jest możliwe bez większych ograniczeń, ale banki uważnie oceniają dewelopera 0 szczególnie przy inwestycjach w początkowej fazie budowy. Gdy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym warto taże skonsultować się z ekspertem hipotecznym, który poprowadzi za rękę przez cały proces zakupu i finansowania kredytem hipotecznym.