Mieszkanie od rodziny a kredyt hipoteczny – co trzeba wiedzieć?

Zakup mieszkania od członka rodziny może wydawać się prostszy i bezpieczniejszy niż transakcja rynkowa. Często wiąże się z preferencyjną ceną, zaufaniem i większą elastycznością przy formalnościach. Jednak gdy do gry wchodzi kredyt hipoteczny – sytuacja może się skomplikować. Banki z różnym podejściem traktują tzw. transakcje rodzinne. Sprawdź, na co warto się przygotować, jeśli planujesz kupno mieszkania od bliskiej osoby z pomocą kredytu hipotecznego.

Co to jest transakcja rodzinna?

Transakcja rodzinna to sytuacja, w której nieruchomość nabywana jest od osoby bliskiej – najczęściej od rodziców, dzieci, rodzeństwa, teściów czy małżonka. Banki podchodzą do takich transakcji ostrożniej niż do standardowych zakupów od osób obcych. Powód? Potencjalne ryzyko manipulacji ceną nieruchomości, darowizny ukrytej jako sprzedaż lub próby obejścia prawa.

Czy bank kredytuje zakup mieszkania od rodziny?

Dobra wiadomość – większość banków dopuszcza kredytowanie zakupu mieszkania od członka rodziny. Zła wiadomość – transakcja będzie analizowana indywidualnie przez banki lub całkowicie wykluczą finansowanie w określonych przypadkach. Poniżej prezentuję zestawienie najważniejszych banków i ich podejście do transakcji rodzinnych:

Banki, które akceptują transakcje rodzinne:

• Alior Bank – TAK, bez dodatkowych zastrzeżeń.

• Bank Millennium – TAK, jednak każda sytuacja rozpatrywana indywidualnie.

• BNP Paribas – TAK, ale ostateczna decyzja zależy od analityka, który bierze pod uwagę całokształt transakcji.

• BOŚ Bank – TAK, możliwe jest finansowanie zakupu od członka rodziny.

• Citi Handlowy – TAK, pod warunkiem że warunki transakcji odpowiadają warunkom rynkowym.

• ING Bank Śląski – TAK, możliwy zakup nieruchomości lub udziałów od członka rodziny.

• mBank – TAK, według standardowych warunków, choć każdy przypadek analizowany jest indywidualnie.

• PKO BP – TAK, jednak należy się liczyć z dokładniejszą analizą transakcji – m.in. pod kątem wartości nieruchomości i jej zgodności z cenami rynkowymi.

• Santander Bank – TAK, decyzja podejmowana indywidualnie.

• SBR Bank – TAK, dopuszcza zakup od członka rodziny.

• VeloBank – TAK, możliwe finansowanie rodzinnej transakcji.

Bank, który NIE kredytuje transakcji rodzinnych (z wyjątkami):

• Bank Pekao S.A. – bank nie akceptuje transakcji, w których stroną jest małżonek, rodzic lub dziecko (również przysposobione). Inne przypadki mogą być możliwe, ale te wymienione są wykluczone.

Potencjalne ryzyka widziane przez bank przy transakcjach rodzinnych

Choć banki  dopuszczają finansowanie zakupu mieszkania od bliskich, podchodzą do takich przypadków ostrożnie i mogą wskazać konkretne ryzyka:

📉 1. Zaniżona cena względem wartości rynkowej

Preferencyjna cena od rodziny może wzbudzić wątpliwości. Bank może uznać, że cena sprzedaży jest zbyt niska w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości i odmówić finansowania z uwagi na zbyt dużą rozbieżność między ceną sprzedaży a aktualną wartością nieruchomości.

⚠️ 2. Fikcyjna transakcja

Bank może podejrzewać, że transakcja nie ma realnego charakteru – np. nieruchomość formalnie zmienia właściciela, ale w praktyce nic się nie zmienia. Takie działania mogą być uznane za próbę obejścia prawa lub fikcyjny obrót. Co do zasady kredyt hipoteczny ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy w danej nieruchomości, a więc ma umozliwić mu zamieszkiwanie w danej nieruchomości.

💸 3. Brak realnego przepływu środków

Banki mogą uznać, iż środki z kredytu mają wrócić do kupującego, i uznają, że transakcja ma charakter pozorny, co wpłynie negatywnie na decyzję kredytową.

⚖️ 4. Próba obejścia podatków

Banki zwracają uwagę na sytuacje, w których transakcja rodzinna może być próbą uniknięcia podatku od darowizny lub innych opłat – np. poprzez ustalenie symbolicznej ceny sprzedaży.

⚔️ 5. Potencjalne konflikty rodzinne i roszczenia

W przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych lub rodzinnych konfliktów bank może obawiać się, że po sfinalizowaniu transakcji pojawią się roszczenia innych osób do nieruchomości, co może zagrozić zabezpieczeniu hipotecznemu.

📊 6. Nietypowa transakcja zaburza ocenę zdolności

Preferencyjne warunki zakupu mogą zaburzyć standardową ocenę wkładu własnego i zdolności kredytowej – szczególnie jeśli cena jest bardzo niska, ponieważ kredytobiorca posiada zdolność kredytową akurat tylko na taką kwotę kredytu.

Podsumowanie

Kupno mieszkania od rodziny z pomocą kredytu hipotecznego jest możliwe, ale wymaga szczególnej ostrożności i dobrej dokumentacji. Banki dokładniej analizują takie transakcje, by upewnić się, że są one rzeczywiste i przeprowadzane na warunkach rynkowych. Zanim złożysz wniosek, skonsultuj się z ekspertem hipotecznym – pozwoli Ci to uniknąć niepotrzebnych komplikacji i dobrze przygotować się do kredytu hipotecznego.